ABNAHME DURCH DRITTE

§ 650u Abs.1 Satz 2 BGB bestimmt, dass bei einem Bauträgervertrag hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes das Werkvertragsrecht des BGB Anwendung findet.

Demnach ist der Besteller verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen (§ 640 Abs. 1 BGB). Besteller in diesem Sinne ist auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums der einzelne Erwerber des Wohnungseigentums und nicht etwa die - im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Regel noch gar nicht bestehende - Wohnungseigentümergemeinschaft.

Durch den Erwerbsvertrag erhält der einzelne Wohnungseigentümer einen eigenen Anspruch auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend liegt es grundsätzlich bei ihm, zu entscheiden, ob er das Werk als eine in der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten lassen will.

Der Umstand, dass die einzelnen Erwerber die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums zu unterschiedlichen Zeitpunkten erklären, führt unter anderem dazu, dass die Gewährleitungsfristen zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnen und damit auch enden. Bauträger haben jedoch in der Regel ein Interesse daran, dass alle Gewährleistungsfristen gleichlaufend sind.

In Bauträgerverträgen sehe ich immer wieder Regelungen, wonach der WEG-Verwalter oder ein Sachverständiger bevollmächtigt werden, die rechtsgeschäftliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums zu erklären.

Regelmäßig führen derartige Klauseln in Bauträgerverträgen zu einer unangemessenen Benachteiligung der Erwerber und sind deshalb unwirksam.

Nachfolgend finden Sie eine Vielzahl von Urteilen zur Vergemeinschaftung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

Achtung: Die Darstellung der Rechtsprechung stellt keine anwaltliche Beratung dar. Bitte beachten Sie, dass die Rechtsprechung der einzelnen Gerichte voneinander abweichen kann.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH EINEN VOM VERWALTER BEAUFTRAGTEN SACHVERSTÄNDIGEN (OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 10.04.2018 - 8 U 19/14)

 

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (...), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen von dem Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen.", benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH DEN VERWALTER / EINEN SACHVERSTÄNDIGEN (OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 06.12.2016 - 28 U 2388/16)

 

Eine vom Bauträger in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen des notariellen Erwerbsvertrags verwendete Klausel, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter oder durch einen von ihm zu bestimmenden Baufachmann erklärt wird, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Wird neben dem Verwalter auch ein Sachverständiger bevollmächtigt, macht das die Abnahmeklausel nicht wirksam, sondern erst Recht unwirksam, weil dadurch die Abnahme dem Erwerber noch weiter entzogen wird.

 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH DEN BAUTRÄGER ALS ERSTVERWALTER (BGH, URTEIL VOM 30.06.2016 - VII ZR 188/13)

 

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam.

 

BAUTRÄGER & RECHT | DIE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH EINEN VEREIDIGTEN SACHVERSTÄNDIGEN (OLG STUTTGART, URTEIL VOM 31.03.2015 - 10 U 46/14)

 

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vereidigten Sachverständigen erfolgt, ist unwirksam, weil der Erwerber hierdurch von seinem gesetzlichen Recht, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erklären, in unzulässiger Weise ausgeschlossen wird. | mehr

 

BAUTRÄGER & RECHT | DIE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMES DURCH EINEN SACHVERSTÄNDIGEN (OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 30.09.2013 - 1 U 18/12)

 

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes durch einen vom Bauträger ausgewählten und beauftragen Sachverständigen ist unwirksam. | mehr
 
 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH EINEN VOM BAUTRÄGER BESTIMMBAREN ERSTVERWALTER (BGH, URTEIL VOM 12.09.2013 - VII ZR 308/12)

 

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.
 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH EINEN BAUSACHVERSTÄNDIGEN (OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 08.04.2013 - 2 U 1123/12)

 

Die Klausel in einem Immobilienkaufvertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen abgenommen wurde und der Käufer die Abnahme für sich als verbindlich anerkennt, so dass für ihn die Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum mit dieser Abnahme zu laufen beginnt, verstößt nicht gegen §§ 307 ff BGB und ist wirksam.

 

BAUTRÄGER & RECHT | ABNAHME DES GEMEINSCHATSEIGENTUMES DURCH DEN ERSTVERWALTER (OLG Düsseldorf, URTEIL VOM 23.10.2012 - 23 U 112/11)

 

Der Vollmacht für einen Erstverwalter zur Abnahme des Gemeinschaftseigentumes muss, damit sie nicht gegen das Transparenzgebot verstößt, deutlich zu entnehmen sein, dass sie jederzeit frei widerruflich ist und das der Erwerber berechtigt bleibt, selber die Abnahme zu erklären. | mehr


BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH EINEN VOM BAUTRÄGER ZU BENENNENDEN SACHVERSTÄNDIGEN (OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 27.09.2011 - 8 U 106/10)

 

Eine Regelung in einem vorformulierten Bauträgervertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen von dem Bauträger zu benennenden Sachverständigen abgenommen wird und der Erwerber diesem Sachverständigen eine unwiderrufliche Vollmacht, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, erteilt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Erwerbers unwirksam.

Auch die in einem vorformulierten Übergabeprotokoll abgegebene Erklärung des Erwerbers, wonach das Gemeinschaftseigentum mangelfrei sei und er den Vertragsgegenstand abnehme, führt nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums, wenn - im Hinblick auf die Abnahme durch den von dem Bauträger benannten Sachverständigen - tatsächlich eine Prüfung durch den Erwerber, ob das Gemeinschaftseigentum im wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde, nicht stattgefunden hat.



BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH DEN VERWALTER (LG HAMBURG, URTEIL VOM 11.03.2010 - 328 O 179/09)
 

Folgende vorformulierte Klauseln in einem Bauträgervertrag über neu errichtete Eigentumswohnungen sind gemäß § 307 BGB unwirksam:

1. "Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Vertragsparteien vom Verwalter der Wohnanlage abgenommen, frühestens aber, wenn mehr als 50% aller Wohnungen verkauft sind."

2. die vorformulierte Klausel in "Nachzüglerverträgen": "Die Gewährleistungsfrist für das gemeinschaftliche Eigentum hat mit dem 30.05.2000 (Zeitpunkt einer früheren Abnahme durch die Erwerber) begonnen."

 
BAUTRÄGER & RECHT | VERTRETUNG DES ERWERBERS BEI DER ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMES (OLG DRESDEN, URTEIL VOM 08.01.2010 - 1 U 1371/09)
 
Bauträger und Erwerber können vereinbaren, dass die TÜV ... GmbH als Vertretung des Erwerbers bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentumes tätig werden darf. | mehr