Anwendbarkeit Werkvertragsrecht

BAUTRÄGER & RECHT | ENTSCHEIDEND IST DER INHALT UND NICHT DIE BEZEICHNUNG DES VERTRAGES (LG POTSDAM, URTEIL VOM 09.03.2018 - 6 O 402/17)

 

Auch wenn die Vertragsparteien einen Vertrag über den Erwerb einer vom Verkäufer noch zu modernisierenden Eigentumswohnung als Kaufvertrag bezeichnen, handelt es sich um einen typengemischter Vertrag mit der Folge, dass auf die Verpflichtung zur Modernisierung nicht das kaufvertragliche, sondern das werkvertragliche Mängelgewährleistungsrecht anzuwenden ist.

 

BAUTRÄGER & RECHT | WERKVERTRAGSRECHT IST AUCH ANWENDBAR, WENN DAS BAUWERK BEI VERTRAGSSCHLUSS BEREITS FERTIGGESTELLT IST (BGH, URTEIL VOM 12.05.2016 - VII ZR 171/15)

 

Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Senats, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt sein. Die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen sein, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung geschlossen wurden.

 

BAUTRÄGER & RECHT | KAUFRECHT BEI VERÄUSSERUNG DREI JAHRE NACH ERRICHTUNG (BGH, URTEIL VOM 25.02.2016 - VII ZR 156/13)

 

Bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind.

 

BAUTRÄGER & RECHT | WERKVERTRAGSRECHT IST AUCH ANWENDBAR, WENN DAS BAUWERK BEI VERTRAGSSCHLUSS BEREITS FERTIGGESTELLT IST (BGH, URTEIL VOM 25.02.2016 - VII ZR 49/15)

 

Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Senats, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt sein. Die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen sein, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung geschlossen wurden.

 

BAUTRÄGER & RECHT | WERKVERTRAGSRECHT AUCH BEI ALTBAUWOHNUNG (OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 08.09.2015 - 21 U 160/10)

 

Verpflichtet sich der Veräußerer einer Altbauwohnung neben der Übertragung des Eigentums an der Immobilie zur Durchführung von baulichen Maßnahmen, ist auf diese das Werkvertragsrecht anwendbar.

Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet der Veräußerer nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.

Aus der Anwendung des Werkvertragsrechts auch für die von der vertraglich geregelten Herstellungspflicht unberührten Bauteile folgt aber nicht per se, dass dieses Bauteil zur Begründung seiner Mangelfreiheit den anerkannten Regeln der Technik zu entsprechen hat.

 

BAUTRÄGER & RECHT | WERKVERTRAGSRECHT AUCH BEI ALTBAUWOHNUNG (OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 05.05.2015 - 24 U 92/14)

 

Gewährleistungsansprüche richten sich bei Veräußerung eines mit Mängeln behafteten Altbaus auch nach Werkvertragsrecht, wenn der Veräußerer vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar sind. Voraussetzung dafür ist indes, dass die Mängel den vom Veräußerer erbrachten Bauleistungen anhaften.

Auch in einem solchen Fall ist ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist.

 

BAUTRÄGER & RECHT | BEZEICHNUNG ALS KAUFVERTRAG IST UNBEACHTLICH (OLG CELLE, URTEIL VOM 30.10.2014 - 16 U 90/14)

 

Auch wenn die Vertragsparteien eine Vereinbarung über den Erwerb einer noch zu modernisierenden Altbauwohnung als Kaufvertrag bezeichnen, handelt es sich, da die Renovierung und die Eigentumsverschaffung geschuldet sind, um einen Bauträgervertrag.

 

BAUTRÄGER & RECHT | ÜBERNAHME VON HERSTELLUNGSPFLICHTEN FÜHRT ZUR ANWENDBARKEIT DES WERKVERTRAGSRECHTS (OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 13.06.2013 - 12 U 162/12)

 

Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags.

 

BAUTRÄGER & RECHT | IST VERTRAGSGEGENSTAND EINE NEUERRICHTETE EIGENTUMSWOHNUNG, IST WERKVERTRAGSRECHT ANZUWENDEN (BGH, URTEIL VOM 31.02.1985 - VII ZR 72/84)

 

Die Sachmängelansprüche desjenigen, der eine neuerrichtete Eigentumswohnung oder ein neuerrichtetes Haus erwirbt, richten sich nach Werkvertragsrecht. Dass das Bauwerk bei Vertragsschluss schon fertiggestellt ist, ändert hieran grundsätzlich nichts. Maßgebend ist vielmehr, ob der Vertragsgegenstand eine neuerrichtete Eigentumswohnung ist. In solchen Fällen ist allein die Anwendung von Werkvertragsrecht sachgerecht.

Die gilt auch dann, wenn die Wohnung erst zwei Jahre nach Errichtung erworben wurde.