BESITZVERSCHAFFUNG / ÜBERGABE

BAUTRÄGER & RECHT: Nachfolgend finden Sie eine Sammlung von Urteilen zum Thema "Besitzverschaffung / Übergabe".

 

Weitere Urteile zum Thema Bauträgerrecht finden Sie hier.

Die Darstellung der Rechtsprechung stellt keine anwaltliche Beratung dar. Ich hafte nicht für eine fehlerhafte Darstellung der Urteile.

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BAUTRÄGER & RECHT | ANSPRUCH AUF ÜBERGABE KANN IM EINSTWEILIGEN RECHTSSCHUTZ GELTEND GEMACHT WERDEN

(KG, URTEIL VOM 20.08.2019 - 21 W 17/19)

 

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, nach welcher die Übergabe der Wohnung an den Erwerber von der Hinterlegung noch nicht fälliger Kaufpreisraten abhängig gemacht wird, ist unwirksam.

Da aufgrund der Unwirksamkeit der Regelung zuverlässig erkennbar ist, dass der Bauträger die Übergabe der bezugsfertig hergestellten Wohneinheit an den Erwerber unberechtigt verweigert hat, besteht ein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Bauträger, die Wohneinheit zu übergeben.

Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber die Wohneinheit nicht selbst bewohnen, sondern vermieten will. Denn der Verfügungsgrund resultiert nicht aus der beabsichtigten Eigennutzung des Erwerbers, sondern aus der finanziellen Belastung, die ein Bauträgervertrag und eine eventuelle Ersatzbeschaffung für den Erwerber mit sich bringen.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | ÜBERGABE BEI ZAHLUNG DER BEZUGSFERTIGKEITSRATE ABZÜGLICH DES MÄNGELEINBEHALTS

(KG, URTEIL VOM 15.05.2018 - 21 U 90/17)

 

Die Pflicht des Bauträgers zur Übergabe einer bezugsfertigen Wohneinheit umfasst zwei Teile: Die Herstellungspflicht - insoweit ist der Bauträger vorleistungspflichtig - und die Übergabepflicht, die vom Bauträger nur Zug um Zug gegen Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate zu erfüllen ist.

Die Höhe der vom Erwerber Zug um Zug gegen Besitzverschaffung geschuldeten Zahlung hängt davon ab, wie der Bauträger seine zuvor zu leistende Bauverpflichtung erfüllt hat. Hat er das Vertragsobjekt zwar im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt, liegen aber trotzdem Mängel vor, die lediglich der Bezugsfertigkeit nicht entgegenstehen, ist der Erwerber berechtigt, einen Einbehalt von der Bezugsfertigkeitsrate vorzunehmen. Dieser Einbehalt beläuft sich auf die Beseitigungskosten zzgl. eines Druckzuschlags, somit analog § 641 Abs. 3 BGB in der Regel auf die doppelten Beseitigungskosten. Der Erwerber schuldet für die Übergabe eines Kaufgegenstands, der Mängel aufweist, die die Bezugsfertigkeit nicht ausschließen, also nur die Bezugsfertigkeitsrate abzüglich des Mängeleinbehalts.

Wegen der Gleichrangigkeit von Übergabepflicht und Zahlungspflicht ist der Bauträger nur zur Übergabe des Vertragsobjekts verpflichtet, wenn der Erwerber auch zur Zahlung der ggf. reduzierten Bezugsfertigkeitsrate bereit ist. Eine verhältnismäßig geringfügige Unterschreitung des geschuldeten Zahlungsstands ist dabei unerheblich (§ 320 Abs. 2 BGB).

Hat ein Bauträger die Wohneinheit bezugsfertig hergestellt, befindet er sich mit der Übergabe nicht in Verzug, solange der Erwerber die Zug um Zug gegen Übergabe geschuldeten Zahlungen nicht in Annahmeverzug begründender Form anbietet.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | ANSPRUCH AUF BESITZVERSCHAFFUNG AUCH BEI ZAHLUNG UNTER VORBEHALT

(LG STUTTGART, URTEIL VOM 27.04.2018 - 15 O 110/18)

 

Die Besitzverschaffung im Wege der einstweiligen Verfügung ist auch bei Zahlung der fälligen Kaufpreisrate unter Vorbehalt durchsetzbar. Eine solche Zahlung unter Vorbehalt hat Erfüllungswirkung nach § 362 BGB, wenn sich der Käufer offenhalten will, die Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückzufordern, ohne sich dem Einwand ausgesetzt zu sehen, er habe die Forderung bereits anerkannt oder in Kenntnis der Nichtschuld bezahlt.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | ÜBERGABE IM WEGE EINER EINSTWEILIGEN VERFÜGUNG MÖGLICH

(KG, URTEIL VOM 04.10.2017 - 21 U 79/17)

 

Die Übergabe kann im Wege einer einstweiligen Verfügung geltend gemacht werden.

Es besteht ein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben, wenn auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig feststellbar ist, dass nach dem materiellen Recht ein dahingehender Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat.

Ein Verfügungsgrund besteht auch dann, wenn der Erwerber von dem bei Bezugsfertigkeit vertraglich geschuldeten Zahlungsstand Abzüge vorgenommen hat, solange sich die Berechtigung dieser Abzüge im einstweiligen Rechtsschutz zuverlässig klären lässt.

Die Weigerung des Bauträgers, die Wohneinheit zu übergeben, ist berechtigt, wenn der Erwerber von seinen Zug um Zug geschuldeten Zahlungen Abzüge vornimmt, die nicht nur geringfügig überhöht sind (§ 320 Abs. 2 BGB).

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | BEZUGSFERTIGKEITSRATE IST NUR BEI GLEICHZEITIGER EINRÄUMUNG DES BESITZES ZU ZAHLEN

(OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 25.10.2016 - 9 U 34/16)

 

Gemäß § 3 Abs. 2 MaBV kann der Bauträger Zahlung einer Rate "nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe" verlangen, er kann diese Rate mithin nur fordern, wenn das Objekt bezugsfertig ist und wenn er gleichzeitig den Besitz einräumt. Bezugsfertigkeit liegt im Bauwesen nach allgemeiner Meinung vor, wenn ein Bauobjekt ohne Gefahr für die Sicherheit und Gesundheit ihrer Bewohner auf Dauer bewohnt werden kann. Sie ist nicht gleichzusetzen mit Abnahmereife.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | ANSPRUCH AUF EINRÄUMUNG DES BESITZES BESTEHT AUCH, WENN VERTRAGSSUMME NOCH NICHT VOLLSTÄNDIG BEZAHLT

(LG MÜNCHEN I, URTEIL VOM 08.04.2016 - 18 O 5774/16)

 

Den Erwerbern vom Bauträger steht ein Besitzeinräumungsanspruch zu, wenn nur 3,5% Fertigstellungsrate und 5% Fertigstellungssicherheit nicht bezahlt sind, das Objekt unstreitig nicht fertig gestellt und mangelhaft ist sowie der vereinbarte Bezugsfertigstellungstermin um acht Monate überschritten wurde.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | KLAUSEL, WONACH BAUTRÄGER ÜBERGABE VERWEIGERN DARF, WENN NICHT ALLE BIS DAHIN FÄLLIGEN RATEN GEZAHLT SIND, IST UNWIRKSAM

(LG MÜNCHEN I, URTEIL VOM 23.04.2015 - 8 O 6509/15)

 

Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Übergabe verweigern kann, wenn nicht alle bis dahin fälligen Raten gezahlt wurden, ist intransparent und unwirksam.

Die Erwerber einer Eigentumswohnung, die den vereinbarten Kaufpreis bis auf 3,5% vollständig bezahlt haben und die mit zwei schulpflichtigen Kindern in einem 20 qm großen Nebenraum "campieren", können im Wege der einstweiligen Verfügung von dem Bauträger die Herausgabe der erworbenen Wohnräume verlangen.

 

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Möglichkeit hat, die vier letzten Raten zusammenzufassen und die Übergabe bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung zurückzuhalten stellt eine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers dar.

 

Die sich an die Regelung der MaBV orientierende Zahlung nach Baufortschritt stellt grundsätzlich einen billigen Ausgleich zwischen Erwerber und Bauträger dar. Diesem billigen Interessenausgleich liegt auch zugrunde, dass der Besitzübergang vor der endgültigen Fertigstellung und Fälligkeit der Fertigstellungsrate erfolgt.

 

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | EINER ÜBERGABE STEHT § 320 I 1 BGB NICHT ENTGEGEN, WENN ZAHLUNGSANSPRUCH DES BAUTRÄGERS NOCH NICHT FÄLLIG

(OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 22.11.2005 - 4 U 501/04-143)

 

Gegen den Anspruch auf Übergabe der zur streitgegenständlichen Eigentumswohnung gehörenden Garage, welche bereits fertiggestellt ist, kann sich der Bauträger nicht auf die Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn der Anspruch des Bauträgers auf Zahlung des Kaufpreises noch nicht fällig ist.