LASTENFREISTELLUNG DES BAUGRUNDSTÜCKS

BAUTRÄGER & RECHT: Nachfolgend finden Sie eine Sammlung von Urteilen zum Thema "Lastenfreistellung des Baugrundstücks".

 

Weitere Urteile zum Thema Bauträgerrecht finden Sie hier.

Die Darstellung der Rechtsprechung stellt keine anwaltliche Beratung dar. Ich hafte nicht für eine fehlerhafte Darstellung der Urteile.

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BAUTRÄGER & RECHT | VERPFLICHTUNG ZUR LASTENFREISTELLUNG BINDET NICHT DEN NEUEN GLÄUBIGER NACH ABTRETUNG

(KG, URTEIL VOM 29.08.2011 - 8 U 90/10)

 

Tritt das Kreditinstitut, zu dessen Gunsten Grundpfandrechte (vor der zu Gunsten des Erwerbers eingetragenen Auflassungsvormerkung) eingetragen sind seine Ansprüche gegen den Bauträger an einen Dritten ab, genügt eine Freistellungserklärung des  Kreditinstituts nicht § 3 I Nr. 3 MaBV, da diese Freistellungserklärung den Erwerber nicht vor einer künftigen Inanspruchnahme durch den Dritten schützt.

Ist die Freistellung nicht gesichert, werden die Zahlungsraten nicht fällig.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | VERWAHRUNG DER FREISTELLUNGSERKLÄRUNG DURCH NOTAR ZULÄSSIG

(BGH, URTEIL VOM 25.11.2010 - VII ZR 263/08)

 

Es bestehen keine Bedenken, dass eine ausreichende Sicherstellung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV vorliegt, wenn die Freistellungserklärung einem Notar übergeben wird, der diese treuhänderisch für den Erwerber verwahrt.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | FREISTELLUNGSERKLÄRUNG MIT BEDINGUNG, DASS DIE KAUFPREISSUMME AUF EIN BEI DER GRUNDPFANDGLÄUBIGERIN GEFÜHRTES KONTO ZU ERFOLGEN HAT, IST NICHT ZU BEANSTANDEN

(BGH, URTEIL VOM 08.12.2005 - IX ZR 200/04)

 

Die Bedingung, wonach die Zahlung der vollen Kaufpreissumme auf ein bei der Grundpfandgläubigerin unterhaltenes Konto der Bauträgerin erfolgen muss, bevor die Freigabeerklärung durch die Grundpfandgläubigerin erfolgt, ist mit dem Grundgedanken des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV vereinbar und sogar zur zweckdienlichen Abwicklung erforderlich.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | OHNE FREISTELLUNGSERKLÄRUNG WIRD KAUFPREIS NICHT FÄLLIG

(OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 22.11.2005 - 4 U 501/04-143)

 

Liegt keine Freistellungserklärung vor, kann keine Fälligkeit des Kaufpreises eintreten.

Eine Freistellungserklärung wird auch nicht durch eine dem Notar zu treuen Händen überreichte Pfandentlassungserklärung der Grundpfandgläubigerin ersetzt, wenn der Notar nach dem ihm erteilten Treuhandauftrag von den Unterlagen nur gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises Gebrauch machen darf.

Durch eine Pfandentlassungserklärung wird zugunsten des Erwerbers kein Schutz bewirkt, der mit dem einer Freistellungserklärung identisch wäre. Zum einen erwirbt der Erwerber durch die Freistellungserklärung einen direkten Anspruch gegen die Grundpfandgläubigerin auf Freigabe, was bei der Pfandentlassungserklärung verbunden mit dem Treuhandauftrag nicht der Fall. Hierdurch kommen lediglich Rechtsverhältnisse zwischen dem Notar und der Grundpfandgläubigerin einerseits und dem Notar und den Vertragsparteien (Bauträger und Erwerber) andererseits zustande, wonach der Notar nur unter bestimmten Voraussetzungen unter Ausnutzung der grundbuchrechtlichen Bewilligung i. S. d. § 19 GBO bestimmte Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben berechtigt und verpflichtet ist. Allein der Notar garantiert in diesem Fall die ordnungsgemäße Umsetzung der Pfandentlassung, während der Erwerber der Immobilie hierauf keinen eigenen Einfluss nehmen kann.

Zum anderen hat die Grundpfandgläubigerin sich mit der Pfandentlassung nur für den Fall der vollständigen Zahlung des gesamten Kaufpreises auf das Konto des Bauträgers einverstanden erklärt. Es fehlt jedoch die sowohl nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV als auch nach der Regelung im streitgegenständlichen Vertrag erforderliche Freistellung für den Fall des nicht vollendeten bzw. stecken gebliebenen Baus. Ohne eine solche Regelung ist jedoch der Schutz des Erwerbers nur unzureichend. Er soll gerade auch in dem Fall geschützt werden, dass der Bauträger - etwa infolge Insolvenz - den Bau nicht zu Ende bringen kann.

Der Erwerber kann einen lastenfreien Erwerb entsprechend der Pfandentlassungserklärung und dem Treuhandauftrag gegenüber dem Notar nur erreichen, indem er den gesamten (Rest)Kaufpreis zahlt, während er mit seinen eventuellen Gewährleistungsansprüchen (Aufwendungsersatz, Minderung, Schadensersatz) ausfällt bzw. nur die Insolvenzquote erhält. Dies widerspricht 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | FREISTELLUNGSVERPFLICHTUNG BEGRÜNDET EIGENEN ANSPRUCH DES ERWERBERS GEGEN DIE GLÄUBIGERBANK

(OLG BAMBERG, URTEIL VOM 14.09.2005 - 3 U 3/05)

 

Zur Herbeiführung der Fälligkeit des Erwerbspreises muss ein Freigabeversprechen der Gläubigerbank vorliegen, das den Anforderungen des § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV genügt. Durch ein solches Versprechen erlangt der Erwerber einen unmittelbaren Anspruch gegen die Gläubigerbank auf Freistellung von bestehenden Grundpfandrechten nur unter den in der Erklärung genannten Voraussetzungen.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | FREISTELLUNGSVERPFLICHTUNG WIRD MIT NICHTIGKEIT DES BAUTRÄGERVERTRAGES GEGENSTANDSLOS

(BGH, URTEIL VOM 10.02.2005 - VII ZR 184/04)

 

Mit Nichtigkeit eines Bauträgervertrages (hier wegen Nichteinhaltung der Schriftform) wird eine Freistellungsverpflichtung gegenstandslos.

Der Erwerber hat gegenüber der Grundpfandgläubigerin, die sich zur Freistellung verpflichtet hat, einen Anspruch auf Rückzahlung der bereits vom Erwerber geleisteten Zahlungen, da die Zahlungen an den Bauträger auch als Leistung an die Grundpfandgläubigerin zu bewerten ist.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | REGELUNGEN EINES BAUTRÄGERVERTRAGES, DIE GEGEN § 3 ABS. 1 MABV VERSTOSSEN, SIND NICHTIG

(OLG Celle, URTEIL VOM 06.08.2003 - 7 U 36/03)

 

Verstößt eine Regelung im Bauträgervertrag gegen § 3 Abs. 1 MaBV, ist sie nichtig (§ 12 MaBV iVn § 134 BGB). Dabei ist unerheblich, ob der Bauträger bereit gewesen ist, die Vorgaben des § 3 Abs. 1 MaBV trotz der abweichenden vertraglichen Vereinbarung einzuhalten, weil es für die Frage der Nichtigkeit nach § 134 BGB auf das Rechtsgeschäft als solches ankommt.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE FREISTELLUNGSPFLICHT BEI AUFRECHNUNG DES ERWERBERS MIT ANSPRÜCHEN AUS ANDEREN RECHTSGESCHÄFTEN

(KG, URTEIL VOM 20.02.2003 - 10 U 403/01)

 

Die Grundpfandrechtsgläubigerin ist aufgrund einer an § 3 Abs. 1 Satz 2 MaBV orientierten Freistellungsvereinbarung nicht verpflichtet, auf Grundpfandrechte zu verzichten, sofern der Erwerber die Vertragssumme durch Aufrechnung mit Ansprüchen zum Erlöschen gebracht hat, die ihre Grundlage außerhalb der Erfüllungs- und Gewährleistungshaftung des Bauträgers (hier Schadensersatzforderungen wegen mangelhafter und verspäteter Herstellung anderer Wohnungen und Ansprüche aus einer Mietgarantie) haben.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | MIT DEM ERLÖSCHEN DES ANSPRUCHS AUF EIGENTUMSVERSCHAFFUNG WIRD DIE FREISTELLUNGSVERPFLICHTUNG GEGENSTANDSLOS

(BGH, URTEIL VOM 05.04.2001 - VII ZR 498/99)

 

Setzt der Erwerber dem Bauträger wegen verzögerter Fertigstellung eine Frist mit Ablehnungsandrohung und verstreicht diese Frist fruchtlos, erlischt der Eigentumsverschaffungsanspruch des Erwerbers nach Fristablauf kraft Gesetzes (§ 326 Abs. 1 BGB). Als akzessorische Sicherung erlischt mit der Umwandlung des Vertragsverhältnisses in ein Abrechnungsverhältnis auch die Vormerkung und die Freistellungsverpflichtung wird damit gegenstandslos.

Der Grundpfandgläubigerin ist es jedoch unbenommen, in individueller vertraglicher Absprache den Erwerber einer Immobilie vom Bauträger so zu stellen, als bestünde diesem gegenüber noch ihre Verpflichtung zur Freistellung von den Grundpfandrechten.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | MIT DER AUFHEBUNG DES BAUTRÄGERVERTRAGES ENTFÄLLT DIE VERPFLICHTUNG DER GRUNDPFANDGLÄUBIGERIN

(OLG NÜRNBERG, URTEIL VOM 03.06.1998 - 12 U 4241/97)

 

Wird ein Bauträgervertrag aufgehoben und kommt der Bauträger seiner Verpflichtung zur Rückzahlung bereits vom Erwerber geleisteter Raten nicht nach, hat der Erwerber gegenüber der Grundpfandrechtsgläubigerin keinen Rückzahlungsanspruch. Da der Anspruch eines Erwerbers aus dem Freigabeversprechen einer Grundpfandgläubigerin voraussetzt, dass der Bauträgervertrag noch wirksam ist, entfällt die Verpflichtung der Grundpfandgläubigerin gegenüber dem Erwerber, wenn der Bauträgervertrag aufgehoben wird.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | FREIGABE NUR BEI ZAHLUNG DER VEREINBARTEN VERRTRAGSSUMME IST NICHT MABV KONFORM

(OLG DRESDEN, URTEIL VOM 27.06.1997 - 7 U 860/97)

 

Verpflichtet sich die Grundpfandgläubigerin nur zur Freistellung, wenn der "volle im notariellen Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis" vom Erwerber an sie gezahlt wird, hat dieser gegenüber der Grundpfandgläubigerin keinen Anspruch auf Freistellung, wenn sich die vereinbarte Vertragssumme aufgrund der Erbringung von Eigenleistungen reduziert hat und der Erwerber nur den geminderten Betrag gezahlt hat.

Das Freigabeversprechen der Grundpfandgläubigerin ist auch nicht MaBV konform auszulegen, da MaBV nur im Verhältnis des Erwerbers zum Bauträger Wirkung entfaltet.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | FREISTELLUNGSERKLÄRUNG IST NICHT FREI WIDERRUFLICH

(BGH, URTEIL VOM 30.01.1992 - IX ZR 64/91)

 

Wenn eine Grundpfandgläubigerin sich verpflichtet, den Erwerber eines Teilgrundstücks von der Haftung für eine zu ihren Gunsten bestehende Gesamtgrundschuld insoweit freizustellen, als diese über den von diesem Erwerber geschuldeten Kaufpreis hinausgeht, so bleibt sie an diese Freistellungserklärung grundsätzlich auch dann gebunden, wenn der Erwerber die Zahlung des Kaufpreises zu Unrecht (hier hat der Erwerber unberechtigt mit Gegenforderungen aufgerechnet) verweigert.

Die Freistellungserklärung ist nicht frei widerruflich. Die Grundpfandgläubigerin kann den Freistellungsanspruch des Erwerbers auch nicht ohne dessen Zustimmung durch Vereinbarung mit dem Bauträger wieder aufheben (vgl. § 328 Abs. 2 BGB).

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | FREISTELLUNG HAT AUCH ZU ERFOLGEN, WENN ERWERBER NUR EINEN GEMINDERTEN KAUFPREIS ZAHLT

(BGH, URTEIL VOM 10.06.1983 - V ZR 252/80)

 

Das Versprechen einer Grundpfandgläubigerin, die zu ihren Gunsten eingetragene Global­grundschuld freizugeben, sobald der Erwerber des Vertragsobjektes den Kaufpreis, wie er in der notariellen Kaufurkunde festgelegt wird, vollständig auf das zu errichtende Baukonto einbe­zahlt hat, ist dahingehend auszulegen, dass die Freigabe auch dann zu erfolgen habe, wenn sich die Erwerbsforderung etwa durch Minderung des "Kaufpreises" wegen festgestellter Mängel oder durch Aufrechnung mit Gegenforderungen vermindert haben sollte. Ein etwa entgegenstehender Wille der Grundpfandgläubigerin, wonach allein die Zahlung eines vom Umfang der Kausalforderung unabhängigen "Nominalpreises" die Freigabe bewirken könne, kommt nicht mit hin­reichender Deutlichkeit zum Ausdruck.

Ein Grund, den Erwerber nur beim "steckengebliebenen” und nicht auch beim mangelhaften Bau davor zu schützen, zwecks Frei­gabe der Grundschuld über das Geschuldete hinaus Zahlungen vornehmen zu müssen, ist nicht ersichtlich. Die Interessen­lage der Beteiligten ist jeweils gleich.