ABNAHME

Bezüglich der Herstellungsverpflichtung des Bauträgers ist Werkvertragsrecht, also auch § 640 BGB, anzuwenden.
 
§ 640 BGB bestimmt, dass der Besteller einer Werkleistung verpflichtet ist, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen. Abnahme im rechtsgeschäftlichen Sinne ist die Billigung des Werkes durch den Besteller als im Wesentlichen vertragsgerecht.
 
Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Unwesentlich ist ein Mangel, wenn er an Bedeutung soweit zurücktritt, dass es unter Abwägung der beiderseitigen Interessen für den Besteller zumutbar ist, eine zügige Abwicklung des gesamten Vertragsverhältnisses nicht länger aufzuhalten und deshalb nicht mehr auf den Vorteile zu bestehen, die sich ihm vor vollzogener Abnahme bieten.
 
Ist die Funktionalität des Bauwerkes beeinträchtigt, oder bringt der Mangel eine Gefährdung für die Sicherheit und Gesundheit von Personen mit sich, ist regelmäßig davon auszugehen, dass ein wesentlicher Mangel vorliegt.
 
Zur Erklärung der rechtsgeschäftlichen Abnahme ist grundsätzlich nur der Besteller selbst berechtigt. Die Abnahme durch eine nicht bevollmächtigte Person führt zur Unwirksamkeit der Abnahme und damit zum Nichteintritt der Abnahmewirkungen.
 
 
Formen der Abnahme:
 
  • ausdrückliche Abnahme (formlose / förmliche)
  • stillschweigende (konkludente) Abnahme
  • fiktive Abnahme
 
ausdrückliche Abnahme:
 
  • Besteller äußert sich unmissverständlich gegenüber dem Unternehmer
  • haben die Vertragsparteien vereinbart, dass die Abnahme nach einem bestimmten Verfahren durchgeführt wird, schließt dies andere Formen der Abnahme aus (die Vereinbarung kann jedoch einvernehmlich aufgehoben werden – die einvernehmliche Aufhebung kann auch konkludent erfolgen)
 
stillschweigende Abnahme:
 
  • Billigung des Werkes als vertragsgerecht ohne ausdrückliche Erklärung - die Willensbekundung wird durch tatsächliches Verhalten ersetzt
  • erforderlich ist ein tatsächliches Verhalten des Bestellers, das geeignet ist, seinen Abnahmewillen dem Unternehmer gegenüber eindeutig und schlüssig zum Ausdruck zu bringen
 
fiktive Abnahme:
 
  • als abgenommen gilt das Werk, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat

 
(ausgewählte) Wirkungen der Abnahme:
 
  • die Vorleistungspflicht des Unternehmers entfällt
  • die Vergütungs- und Leistungsgefahr geht auf den Besteller über
  • die Vergütung wird fällig
  • der Besteller ist für das Vorhandensein von Mängeln beweisbelastet
  • die Verjährung für die Gewährleistungsansprüche beginnt zu laufen
  • nicht vorbehaltene Rechte (§ 634 Nr. 1 bis 3 BGB) gehen verloren

 

 

 

Zum Thema "Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums" empfehle ich Ihnen die Ausführungen des geschätzten Kollegen Dr. Oliver Elzer.

 

 

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | BAUTRÄGER KANN SICH NICHT AUF UNWIRKSAME ABNAHMEKLAUSEL BERUFEN (OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 24.04.2018 - 28 U 3042/17)

 

Ist eine Abnahmeklausel in einem Bauträgervertrag unwirksam, kann sich der Bauträger als Verwender der unwirksamen Abnahmeklausel auf die fehlende Abnahme nicht berufen.

 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH DEN VERWALTER / EINEN SACHVERSTÄNDIGEN (OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 06.12.2016 - 28 U 2388/16)

 

Eine vom Bauträger in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen des notariellen Erwerbsvertrags verwendete Klausel, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter oder durch einen von ihm zu bestimmenden Baufachmann erklärt wird, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Wird neben dem Verwalter auch ein Sachverständiger bevollmächtigt, macht das die Abnahmeklausel nicht wirksam, sondern erst Recht unwirksam, weil dadurch die Abnahme dem Erwerber noch weiter entzogen wird.

 

BAUTRÄGER & RECHT | DIE ABNAHME IST NICHT VORAUSSETZUNG FÜR DIE BESITZÜBERGABE (OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 25.10.2016 - 9 U 34/16)

 

Gemäß § 3 Abs. 2 MaBV kann ein Bauträger die Zahlung einer Rate „nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe“ verlangen - die Klausel in einem Bauträgervertrag, nach welcher der Bauträger die Besitzübergabe zusätzlich davon abhängig macht, dass der Erwerber die Abnahme des Sondereigentums erklärt, ist somit unwirksam.

 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH DEN BAUTRÄGER ALS ERSTVERWALTER (BGH, URTEIL VOM 30.06.2016 - VII ZR 188/13)

 

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam.

 

BAUTRÄGER & RECHT | BINDUNG EINES NACHZÜGLERS AN EINE BEREITS ERKLÄRTE ABNAHME IST UNWIRKSAM (BGH, URTEIL VOM 12.05.2016 - VII ZR 171/15)

 

Die von einem Bauträger in einem Erwerbsvertrag gegenüber Nachzügler-Erwerbern gestellten Formularklauseln "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro K. … am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben" sind unwirksam.

 

BAUTRÄGER & RECHT | DIE ABNAHME KANN NICHT DURCH BESCHLUSS VERGEMEINSCHAFTET WERDEN (LG MÜNCHEN, URTEIL VOM 07.04.2016 - 36 S 17586/15)

 

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann nicht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer zu einer Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung gemacht werden.

 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE BINDUNG EINES NACHZÜGLERS AN EINE BEREITS ERKLÄRTE ABNAHME (BGH, URTEIL VOM 25.02.2016 - VII ZR 49/15)

 

Eine Klausel im Bauträgervertrag, welche einen sogenannten Nachzügler an die Abnahme früherer Erwerber bindet, ist, da sie bei dem Nachzügler zu einer Verkürzung der Gewährleistungszeit führt, unwirksam. | mehr

 

BAUTRÄGER & RECHT | ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH EINZUG UND ZAHLUNG DES KAUFPREISES (OLG BAMBERG, URTEIL VOM 09.12.2015 - 8 U 23/15)

 

Zieht der Erwerber in die vom Bauträger errichtete Eigentumswohnung ein und bezahlt er den Kaufpreis vollständig, ohne auf die im Bauträgervertrag vorgesehene förmliche Abnahme zu bestehen, wird die Leistung des Bauträgers konkludent abgenommen. | mehr

 

BAUTRÄGER & RECHT | ABNAHME VON GEMEINSCHAFTSEIGENTUM DURCH EINEN SONDEREIGENTÜMER (OLG STUTTGART, URTEIL VOM 10.05.2015 - 10 U 114/14)

 

Ein Sondereigentümer darf die Abnahme für den Teil des Gemeinschaftseigentums erklären, welcher ihm zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen wurde. mehr

 

BAUTRÄGER & RECHT | DIE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH EINEN VEREIDIGTEN SACHVERSTÄNDIGEN (OLG STUTTGART, URTEIL VOM 31.03.2015 - 10 U 46/14)

 

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vereidigten Sachverständigen erfolgt, ist unwirksam, weil der Erwerber hierdurch von seinem gesetzlichen Recht, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erklären, in unzulässiger Weise ausgeschlossen wird. | mehr

 

BAUTRÄGER & RECHT | KONKLUDENTE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS BEI NICHTBEACHTUNG DER VERTRAGLICHEN ABNAHMEREGELUNG MÖGLICH (LG SCHWEINFURT, URTEIL VOM 23.01.2015 - 22 O 135/13)

 

Wird eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage der im Bauträgervertrag enthaltenen Abnahmeklausel nicht durchgeführt, kann es dahinstehen, ob die Abnahmeklausel wirksam ist. In diesem Fall ist auch eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglich.

 

BAUTRÄGER & RECHT | DIE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS OBLIEGT DEN EINZELNEN ERWERBERN (OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 26.01.2015 - 9 U 1995/14)

 

Im Fall des Verkaufs von Wohnungseigentum handelt es sich um verschiedene Verträge zwischen dem Bauträger und den einzelnen Erwerbern handelt. Die Abnahme ist in jedem einzelnen Verhältnis zu erklären. Bei Wohnungseigentum ist jeder Erwerber einer Wohnung Besteller bezüglich des Eigentums am Sondereigentum und bezüglich des Anteils am Gemeinschaftseigentum.

 

BAUTRÄGER & RECHT | DIE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS OBLIEGT DEN ERWERBERN (OLG DRESDEN, URTEIL VOM 30.05.2014 - 1 U 1899/13)

 

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums obliegt den Erwerbern und nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft. | mehr

 

BAUTRÄGER & RECHT | DIE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMES DURCH EINEN SACHVERSTÄNDIGEN (OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 30.09.2013 - 1 U 18/12)

 

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes durch einen vom Bauträger ausgewählten und beauftragen Sachverständigen ist unwirksam. | mehr
 
 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH EINEN VOM BAUTRÄGER BESTIMMBAREN ERSTVERWALTER (BGH, URTEIL VOM 12.09.2013 - VII ZR 308/12)

 

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.
 

BAUTRÄGER & RECHT | UNTERZEICHNUNG DES ABNAHMEPROTOKOLLS DURCH DEN BAUTRÄGER IST UNZULÄSSIG (OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 13.06.2013 - 12 U 162/12)

 

Die Klausel eines Bauträgervertrags, wonach der Bauträger das Abnahmeprotokoll für den Erwerber unterschreiben kann, wenn dieser der Abnahme ohne Angabe von Gründen fernbleibt, und die Leistung damit als abgenommen gilt, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

 

 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH EINEN BAUSACHVERSTÄNDIGEN (OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 08.04.2013 - 2 U 1123/12)

 

Die Klausel in einem Immobilienkaufvertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen abgenommen wurde und der Käufer die Abnahme für sich als verbindlich anerkennt, so dass für ihn die Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum mit dieser Abnahme zu laufen beginnt, verstößt nicht gegen §§ 307 ff BGB und ist wirksam.

 

BAUTRÄGER & RECHT | VERGEMEINSCHAFTUNG DER ABNAHME DURCH BESCHLUSS MÖGLICH (LG MÜNCHEN, URTEIL VOM 16.01.2013 - 18 O 1668/11)

 

Der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums "an sich ziehen". Die Berechtigung hierzu ergibt sich daraus, dass auch die Verfolgung der Gewährleistungsansprüche seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft (in großem Umfang) auf den Verband übertragen werden kann.

 

BAUTRÄGER & RECHT | ABNAHME DES GEMEINSCHATSEIGENTUMES DURCH DEN ERSTVERWALTER (OLG Düsseldorf, URTEIL VOM 23.10.2012 - 23 U 112/11)

 

Der Vollmacht für einen Erstverwalter zur Abnahme des Gemeinschaftseigentumes muss, damit sie nicht gegen das Transparenzgebot verstößt, deutlich zu entnehmen sein, dass sie jederzeit frei widerruflich ist und das der Erwerber berechtigt bleibt, selber die Abnahme zu erklären. | mehr


BAUTRÄGER & RECHT | OHNE ABNAHME KEIN BEGINN DER GEWÄHRLEISTUNGSZEIT (OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 05.07.2012 - 12 U 231/11)

 

Der Beginn der Gewährleistungszeit erfordert die Abnahme der Leistung des Bauträgers. | mehr

BAUTRÄGER & RECHT | DIE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS ERFOLGT DURCH DIE EINZELNEN ERWERBER (OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 03.07.2012 - 13 U 2506/11)

 

Grundsätzlich muss nicht nur das Sondereigentum, sondern auch das Gemeinschaftseigentum von jedem einzelnen Erwerber abgenommen werden.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Erwerber hat nur für den jeweiligen einzelnen Erwerber Folgen und wirkt nicht für andere - etwa zeitlich nachfolgende - Erwerber. Damit sind Mängelansprüche erst dann verjährt, wenn für den letzten Erwerber ("Nachzügler") Verjährungseintritt erfolgt ist.



BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMES DURCH ABNAHME DES SONDEREIGENTUMES (OLG DRESDEN, URTEIL VOM 26.06.2012 - 9 U 39/12)

 

Die Abnahme des Sondereigentumes durch einen Erwerber beinhaltet nicht automatisch die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes. | mehr


BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH EINEN VOM BAUTRÄGER ZU BENENNENDEN SACHVERSTÄNDIGEN (OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 27.09.2011 - 8 U 106/10)

 

Eine Regelung in einem vorformulierten Bauträgervertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen von dem Bauträger zu benennenden Sachverständigen abgenommen wird und der Erwerber diesem Sachverständigen eine unwiderrufliche Vollmacht, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, erteilt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Erwerbers unwirksam.

Auch die in einem vorformulierten Übergabeprotokoll abgegebene Erklärung des Erwerbers, wonach das Gemeinschaftseigentum mangelfrei sei und er den Vertragsgegenstand abnehme, führt nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums, wenn - im Hinblick auf die Abnahme durch den von dem Bauträger benannten Sachverständigen - tatsächlich eine Prüfung durch den Erwerber, ob das Gemeinschaftseigentum im wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde, nicht stattgefunden hat.



BAUTRÄGER & RECHT | VERGEMEINSCHAFTUNG DER ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS  IST MÖGLICH (AG TETTNANG, URTEIL VOM 21.04.2011 - 4 C 1132/10)
 

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, das Recht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen.

 

BAUTRÄGER & RECHT | VERGEMEINSCHAFTUNG DER ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS  IST MÖGLICH (AG MÜNCHEN, URTEIL VOM 07.07.2010 - 482 C 287/10)
 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Befugnis zur Erklärung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen.

 

BAUTRÄGER & RECHT | KEINE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH DEN VERWALTER (LG HAMBURG, URTEIL VOM 11.03.2010 - 328 O 179/09)
 

Folgende vorformulierte Klauseln in einem Bauträgervertrag über neu errichtete Eigentumswohnungen sind gemäß § 307 BGB unwirksam:

1. "Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Vertragsparteien vom Verwalter der Wohnanlage abgenommen, frühestens aber, wenn mehr als 50% aller Wohnungen verkauft sind."

2. die vorformulierte Klausel in "Nachzüglerverträgen": "Die Gewährleistungsfrist für das gemeinschaftliche Eigentum hat mit dem 30.05.2000 (Zeitpunkt einer früheren Abnahme durch die Erwerber) begonnen."

 
BAUTRÄGER & RECHT | VERTRETUNG DES ERWERBERS BEI DER ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMES (OLG DRESDEN, URTEIL VOM 08.01.2010 - 1 U 1371/09)
 
Bauträger und Erwerber können vereinbaren, dass die TÜV ... GmbH als Vertretung des Erwerbers bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentumes tätig werden darf. | mehr