BAUTRÄGER & RECHT: OHNE ABNAHME KEIN BEGINN DER GEWÄHRLEISTUNGSZEIT

DER FALL: Ein Bauträger hat ein Mehrfamilienwohnhaus errichtet. In den Erwerberverträgen ist geregelt, dass eine förmliche Abnahme der Leistung des Bauträgers zu erfolgen hat.

Einige Erwerber beziehen ihre Eigentumswohnung bereits im Jahre 1998 und gleichen die Schlussrechnung des Bauträgers vorbehaltlos aus, bevor das Gemeinschaftseigentum im Sommer 2000 vollständig fertiggestellt wird. Eine förmliche Abnahme der Leistung des Bauträgers erfolgt durch diese Erwerber nicht.

2008 leitet die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ein selbständiges Beweisverfahren ein, welches zu dem Ergebnis kommt, dass die Leistung des Bauträgers mangelhaft ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erhebt daraufhin Klage mit dem Antrag, den Bauträger zu verurteilen, einen Vorschuss auf die Kosten der Mangelbeseitigung in Höhe von 100.000,00 € zu leisten. Der Bauträger wendet ein, dass die Gewährleistungszeit abgelaufen und der geltend gemachte Anspruch bereits verjährt ist.

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Brandenburg vom 05.07.2012, AZ: 12 U 231/11 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Das LG Potsdam (Urteil vom 08.11.2011, AZ: 6 O 234/10) hat den Bauträger zur Zahlung des Kostenvorschusses verurteilt. Das OLG Brandenburg hat die gegen das Urteil des LG Potsdam eingelegte Berufung des Bauträgers zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Bauträgers hat der BGH am 20.03.2014 (AZ: VII ZR 225/12) zurückgewiesen.

Nach Ansicht des OLG Brandenburg ist von einem Beginn der Gewährleistungszeit auzugehen, wenn die Abnahme der Leistung des Bauträgers erfolgt ist. Vorliegend erfolgte jedoch weder eine förmliche noch eine konkludente Abnahme der Leistung des Bauträgers. Da somit nicht von einem Beginn der Gewährleistungszeit auszugehen ist, kann der geltend gemachte Anspruch auch nicht verjährt sein.

STELLUNGNAHME: Die Entscheidung des OLG Brandenburg ist nicht zu beanstanden. Voraussetzung für den Beginn der Gewährleistungszeit ist die Abnahme der Leistung des Bauträgers. Die vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme ist hier jedoch nicht erfolgt. Kaufpreiszahlungen einzelner Erwerber bzw. die Ingebrauchnahme der Eigentumswohnungen durch einzelne Erwerber vor dem Zeitpunkt der vollständigen Fertigstellung des Gemeinschaftseigentumes rechtfertigen auch nicht die Annahme, dass diese Erwerber die Leistung des Bauträgers konkludent abgenommen haben. Außerdem konnten keine Tatsachen festgestellt werden, aus denen sich unzweideutig ergibt, dass diese Erwerber auf die vereinbarte förmliche Abnahme verzichtet haben.

Ob eine Abnahme bei den Erwerbern gegeben ist, die den Kaufpreis gezahlt und ihre Eigentumswohnung in Gebrauch genommen haben, nachdem das Gemeinschaftseigentum vollständig fertiggestellt wurde, kann dahinstehen – klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft wie hier in Prozessstandschaft für sämtliche Wohnungseigentümer, reicht es aus, wenn nur ein Wohnungseigentümer unverjährte Gewährleistungsansprüche innehat.


Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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