BAUTRÄGER & RECHT: ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMES DURCH DEN ERSTVERWALTER

DER FALL: Ein Bauträger errichtet 13 Reihenhäuser als Wohnungseigentumsanlage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft macht nach dem Abschluss des mit Antrag vom 22.12.2006 eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens gegenüber dem Bauträger unter anderem einen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum (Undichtigkeit der Dächer) geltend. Der Bauträger wendet ein, dass die Ansprüche bereits verjährt seien. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes erfolgte durch den Erstverwalter bereits am 14.12.2001, weshalb die 5 jährige Verjährungsfrist bereits bei Beantragung des Beweissicherungsverfahrens abgelaufen gewesen sei.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft geht hingegen davon aus, dass die Abnahmeklausel in den Bauträgerverträgen den Erstverwalter unwiderruflich zur Abnahme des Gemeinschaftseigentumes berechtige und deshalb unwirksam sei. Der Erstverwalter konnte daher mangels Vollmacht die Abnahme der Leistungen des Bauträgers am Gemeinschaftseigentum gar nicht erklären.

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 23.10.2012, AZ: 23 U 112/11 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Das OLG Düsseldorf teilt die Rechtsauffassung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Abnahmeklausel in den Bauträgerverträgen handelt es sich um eine sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingung, welche wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam ist.

STELLUNGNAHME: Es ist allein Sache des Erwerbers, die vom Bauträger am Gemeinschaftseigentum erbrachte Leistung abzunehmen. Er kann jedoch einen Dritten zur Abnahme bevollmächtigen, jedoch muss ihm nicht nur die Möglichkeit verbleiben, die Vollmacht jederzeit frei widerrufen zu können, sondern auch selbst die Abnahme zu erklären.

Weil die streitgegenständliche Abnahmeklausel keinen deutlichen Hinweis darauf enthält, dass der Erwerber weiterhin berechtigt sei, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst vorzunehmen, lasse sich der streitgegenständlichen Abnahmeklausel nach Ansicht des OLG Düsseldorf nicht hinreichend entnehmen, dass es sich bei der dem Erstverwalter erteilten Vollmacht um eine frei widerrufliche Vollmacht handelt. Die streitgegenständliche Abnahmeklausel verdränge somit das originäre Recht des Erwerbers zur Abnahme des Gemeinschaftseigentumes und führe dazu, dass der Erwerber faktisch keine Möglichkeit habe, eine Abnahme des Gemeinschaftseigentumes durch den vorab notarvertraglich bevollmächtigten Erstverwalter zu verhindern.

Dieser Argumentation vermag ich mich nicht anzuschließen: Die streitgegenständliche Abnahmeklausel enthält keine (ausdrückliche) Beschränkung der Widerruflichkeit der Vollmacht. Mithin würde die Vollmacht des Erstverwalters mit dem Widerruf durch den Erwerber ohne Weiteres erlöschen und er könnte die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes selbst erklären / verweigern – sein originäres Recht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentumes ist meiner Ansicht nach daher nicht verdrängt. Eines ausdrücklichen Hinweises, wie vom OLG Düsseldorf gefordert, bedarf es meiner Ansicht nach nicht – so wohl auch das OLG Dresden (Urteil vom 08.01.2010, AZ: 1 U 1371/09).

 

Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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