BAUTRÄGER & RECHT: DIE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS OBLIEGT DEM ERWERBER

DER FALL: Da der Bauträger die Beseitigung der im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens festgestellten Mängel am Gemeinschaftseigentum verweigert, verklagt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Bauträger auf Zahlung eines Kostenvorschusses.

 

Der Bauträger wendet ein, dass die vereinbarte Gewährleistungszeit von fünf Jahren, welche mit der Abnahme seiner Leistungen begonnen habe, abgelaufen sei, weil bereits 1996 einzelne Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklärt haben. Hilfsweise wendet der Bauträger ein, dass eine schlüssige Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt sei, weil die Erwerber die vertraglich vereinbarten Kaufpreise vorbehaltlos bezahlt haben.

 

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Dresden vom 30.05.2014, AZ: 1 U 1899/13 nachgebildet.)

 

DIE ENTSCHEIDUNG: Das Landgericht Chemnitz hat der Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft vollumfänglich stattgegeben. Das OLG Dresden hat die Berufung des Bauträgers  zurückgewiesen. Nach Ansicht des OLG Dresden ist die Verjährung noch nicht eingetreten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne deshalb ihren sich aus § 633 Abs. 3 BGB (in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung) ergebenden Anspruch auf Kostenvorschuss gegen den Bauträger noch geltend machen.

 

STELLUNGNAHME: Das OLG Dresden geht zutreffend davon aus, dass mit dem Erwerbsvertrag jeder einzelne Erwerber (und nicht etwa die – im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch gar nicht bestehende - Wohnungseigentümergemeinschaft) einen eigenen Anspruch auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum erhält und es somit jedem einzelnen Erwerber obliegt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erklären oder nicht. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einzelne Erwerber ist mithin nicht ausreichend, um die Verjährung des streitgegenständlichen Anspruches anzunehmen - ein Bauträger kann sich gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann erfolgreich auf die Verjährung berufen, wenn die Verjährung der Gewährleistung bei jedem einzelnen Erwerber eingetreten ist. Zutreffend ist auch die Annahme des OLG Dresden, dass allein die Zahlung des Kaufpreises durch die Erwerber nicht zu einer Abnahme der Gemeinschaftseigentumes geführt habe.

 

Ohne Abnahme hat jedoch die Gewährleistungszeit noch gar nicht begonnen, weshalb der Bauträger mit seiner Verjährungseinrede nicht durchdringen kann.

 

Mit der Frage, ob ein Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung vor der Abnahme überhaupt bestehen kann, setzt sich das OLG Dresden zwar nicht ausdrücklich auseinander - für die Zeit vor dem 01.01.2002 dürfte dies jedoch zu bejahen sein. Gelangt jedoch das BGB in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung zur Anwendung, erscheint dies aber fraglich. Entgegen der VOB/B enthält das BGB in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung nämlich keine ausdrückliche Regelung, wonach auch für den Zeitraum bis zur Abnahme ein Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung besteht.

 

Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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