BAUTRÄGER & RECHT: OHNE ABNAHME VERGÜTUNG NICHT FÄLLIG

DER FALL: Ein Bauträger verpflichtet sich zur Errichtung eines Einfamilienwohnhauses. Der Erwerber zeigt gegenüber dem Bauträger Mängel an, fordert ihn zur Mangelbeseitigung auf und bezieht, obwohl der Bauträger der Aufforderung nicht nachkommt, das Einfamilienhaus. Aufgrund der Mängel verweigert der Erwerber sowohl die Abnahme der Leistung des Bauträgers als auch die vollständige Zahlung der vereinbarten Vergütung. Er macht geltend, dass ihm aufgrund der Mängel ein Zurückbehaltungsrecht zusteht und die restliche Vergütung deshalb noch nicht fällig ist. Der Bauträger ist hingegen der Ansicht, dass alle Mängel abgestellt worden sind. Der Bauträger verlangt die Zahlung der restlichen Vergütung und erhebt, nachdem der Erwerber nicht zahlt, Klage.

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 22.07.2014, AZ: 21 U 193/13 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Die Beweiserhebung hat ergeben, dass die Leistung des Bauträgers mangelhaft ist. Nach Ansicht des Landgerichtes Duisburg war der Erwerber daher berechtigt, die Abnahme zu verweigern - die Klage des Bauträgers auf Zahlung der restlichen Vergütung wurde als derzeit (die restliche Vergütung wird mit Mangelbeseitigung fällig) unbegründet abgewiesen.

Der Bauträger wendet sich im Rahmen der Berufung nicht gegen die Feststellung, dass seine Leistung mangelhaft ist, macht aber geltend, dass er ausdrücklich erklärt habe, dass er die vom Erwerber geforderten Mangelbeseitigungsarbeiten nicht vornehmen werde. Durch diese Erklärung habe sich das Leistungs- in ein Abrechnungsverhältnis gewandelt und die restliche Vergütung ist ohne eine Abnahme durch den Erwerber (abzüglich der vom Sachverständigen festgestellten Mangelbeseitigungskosten) fällig. Das OLG Düsseldorf hat die Berufung zurückgewiesen.

STELLUNGNAHME: Die Entscheidung ist richtig. Auch wenn es hier um den Kauf einer Immobilie geht, ist, weil sich der Bauträger zur Herstellung des Einfamilienhauses verpflichtet hat, nicht Kaufvertragsrecht, sondern Werkvertragsrecht anzuwenden.

§ 641 I BGB bestimmt, dass die vom Besteller erklärte Abnahme Voraussetzung dafür ist, dass der Anspruch auf Vergütung fällig wird. Einer Abnahme als Voraussetzung dafür, dass die restliche Vergütung fällig wird, bedarf es nur dann nicht mehr, wenn der Erfüllungsanspruch des Bestellers untergegangen ist. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Besteller nicht mehr Erfüllung, sondern Schadensersatz wegen der Mängel fordert, wenn er unter Verweis auf die Mängel den Rücktritt oder eine Minderung erklärt hat, wenn er mit einem Kostenerstattungsanspruch aufrechnet oder wenn er die Mängel im Wege einer Ersatzvornahme beseitigt hat. Keine dieser Ausnahmen liegt vor.

Durch die Weigerung des Bauträgers, Mängel zu beseitigen, wird, auch wenn die Verweigerung endgültig ist, der Übergang in das Abrechnungsstadium nicht bewirkt. Der Bauträger hat somit erst einen Anspruch auf die Vergütung, wenn der Erwerber die Leistung des Bauträgers abgenommen hat. Vorliegend liegt jedoch weder eine ausdrückliche noch eine konkludente Erklärung der Abnahme des Erwerbers vor. Insbesondere stellt der Einzug des Erwerbers aufgrund der zuvor erfolgten Mängelrügen keine konkludente Abnahme dar. Der vom Bauträger geltend gemachte Anspruch auf Vergütung ist somit noch nicht fällig.

 

Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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