BAUTRÄGER & RECHT: ABTRETUNG VON GEWÄHRLEISTUNGSANSPRÜCHEN DURCH DEN BAUTRÄGER

DER FALL: Ein Bauträger saniert ein Mehrfamilienhaus. Mit der Planung und Bauüberwachung hat der Bauträger einen Architekten und mit der Erbringung der Bauleistungen ein Generalbauunternehmen beauftragt.

Der Bauträger veräußert alle Eigentumswohnungen des Mehrfamilienhauses. In den Bauträgerverträgen ist jeweils folgende Klausel enthalten: „Für den Fall, dass der Käufer vom Verkäufer keine Erfüllung seiner Gewährleistungsansprüche erhält, tritt dieser seine Ansprüche gegen die bauausführenden Unternehmen an den dies annehmenden Käufer ab.“

Nachdem der Bauträger ihm angezeigte Mängel nicht beseitigt, beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Gewährleistungsansprüche an sich zu ziehen und leitet ein selbständiges Beweisverfahren ein. Der mit der Begutachtung beauftragte Sachverständige stellt erhebliche Mängel fest. Die Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt daraufhin den Bauträger, den Architekten und das Generalbauunternehmen klageweise gesamtschuldnerisch auf Zahlung der vom Sachverständigen ermittelten Mangelbeseitigungskosten in Anspruch.

(Der Fall ist dem Urteil des LG Leipzig vom 21.02.2014, AZ: 3 O 3455/11 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Gegen den Bauträger ergeht ein Versäumnisurteil. Die Klage gegen den Architekten und gegen das Generalbauunternehmen weist das LG Leipzig ab.

STELLUNGNAHME: Die Abweisung der Klage gegen den Architekten erfolgte zu Recht. In den Bauträgerverträgen ist ausdrücklich die Abtretung der Ansprüche des Bauträgers gegen die bauausführenden Unternehmen an die Erwerber vereinbart. Der mit der Planung und Bauüberwachung beauftragte Architekt ist jedoch kein bauausführendes Unternehmen – er wird von der Abtretung somit nicht erfasst (vergleiche hierzu auch das Urteil des BGH vom 22.12.1977, AZ: VII ZR 45/77).

Auch die Klageabweisung gegenüber dem Generalbauunternehmen ist nicht zu beanstanden. Die Klauseln zur Abtretung in den Bauträgerverträgen enthalten die Bedingung, dass der jeweilige Erwerber seine gegenüber dem Bauträger bestehenden Gewährleistungsansprüche von diesem nicht erfüllt bekommt. Der Eintritt dieser Bedingung ist von der Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch weder dargetan noch unter Beweis gestellt.

Allein aus der wirtschaftlichen Situation des Bauträgers sei nach Ansicht des LG Leipzig nicht zu schließen, dass von diesem eine Erfüllung der Gewährleistungsansprüche nicht mehr erreicht werden kann. Der Umstand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Bauträger klageweise auf Zahlung in Anspruch genommen habe, belege, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft selber davon ausgeht, dass sie vom Bauträger die Erfüllung der Gewährleistungsansprüche noch erlangen könne. Das eine Vollstreckung des Versäumnisurteiles gegen den Bauträger erfolglos geblieben ist, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vorgetragen.

 

Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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