BAUTRÄGER & RECHT: ARCHITEKT HAFTET DEM BAUTRÄGER FÜR MANGELHAFTE PLANUNG

DER FALL:  Ein Bauträger hat Wohneinheiten als „Reihenhäuser in Form von Wohnungseigentum“ zum Verkauf angeboten. Die Wohneinheiten wurden entsprechend der Planung des vom Bauträger beauftragten Architekten im Jahre 2001 errichtet.

Die Käufer machen geltend, dass die Haustrennwände nicht in zweischaliger, sondern lediglich in einschaliger Ausführung errichtet wurden und damit der nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik für Reihenhäuser geschuldete Schallschutz nicht erreicht wird. Die Erwerber mindern wegen des Mangels den Kaufpreis. Der Bauträger verlangt von dem Architekten den Ersatz der Minderungsbeträge.

(Der Fall ist dem Urteil des BGH vom 20.12.2012, AZ: VII ZR 209/11 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG:  Nach Auffassung des Gerichtes ist die Planung des Architekten mangelhaft, weshalb er grundsätzlich verpflichtet ist, den Schaden, welcher dem Bauträger aus der fehlerhaften Planung entstanden ist, zu ersetzen. Den Bauträger trifft jedoch ein erhebliches Mitverschulden (zwei Drittel) an dem entstandenen Schaden.

STELLUNGNAHME:  Die Entscheidung des Gerichtes ist nicht zu beanstanden.

Zutreffend geht das Gericht davon aus, dass die Planung des Architekten auch dem Zweck diente, dem Bauträger die Veräußerung der Wohneinheiten zu ermöglichen und eine Inanspruchnahme des Bauträgers wegen mangelhafter Planung zu vermeiden.

Der Architekt hätte seine Planung somit an der mit dem Bauträger entwickelten Vorstellung von den zu veräußernden Wohneinheiten ausrichten müssen. Hierbei hätte er erkennen müssen, dass nach dem objektiven Inhalt der Kaufverträge Wohneinheiten verkauft werden sollten, die in der Konstruktion und Ausführung Reihenhäuser entsprechen und das somit auch ein Schallschutz geschuldet ist, welcher den allgemein anerkannten Regeln der Technik für Reihenhäuser (zweischalige Ausführung der Haustrennwände) entspricht.

Obwohl die Wohneinheiten ihrem äußeren Erscheinungsbild nach Reihenhäusern entsprechen, schlägt der Architekt dem Bauträger eine einschalige Ausführung der Haustrennwände vor. Er begründet dies damit, dass die Wohneinheiten als „Geschosswohnungen, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt worden sind“, veräußert werden sollten und der für Reihenhäuser übliche Schallschutz somit nicht maßgeblich seie. Da der Irrtum vermeidbar war, kommt das Gericht zutreffend zu dem Ergebnis, dass die Planung des Architekten mangelhaft ist.

Der im Baugewerbe erfahrene Bauträger hätte den Vorschlag des Architekten jedoch überprüfen und gegebenenfalls Rechtsrat einholen müssen. Dass er dies nicht gemacht hat, obwohl er wusste, dass der für Reihenhäuser übliche Schallschutz nicht erreicht werde, rechtfertigt eine Haftung des Bauträgers in Höhe von zwei Drittel.


Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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