BAUTRÄGER & RECHT: ANFECHTUNG DES BAUTRÄGERVERTRAGES WEGEN ARGLISTIGER TÄUSCHUNG

DER FALL: Der Erwerber E schließt mit einem Bauträger einen Bauträgervertrag über eine Wohnung ab. Im Rahmen der Abnahmebesichtigung stellt E fest, dass die Fenster der Wohnung 30% kleiner sind als vom Bauträger im Verkaufsprospekt dargestellt und das anstelle des vertraglich vereinbarten Teppichbodens ein Fliesenboden verlegt ist. Obwohl E weiß, dass er den Bauträgervertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten könnte, fordert er den Bauträger lediglich auf, den vertraglich vereinbarten Teppichboden zu verlegen. Hinsichtlich der zu kleinen Fenster erhebt E hingegen keine Einwendungen gegenüber dem Bauträger.

Kurz vor dem Ablauf der Anfechtungsfrist erklärt E die Anfechtung des Bauträgervertrages dennoch wegen arglistiger Täuschung und begehrt die Rückabwicklung (Rückzahlung des von ihm geleisteten Kaufpreises  Zug um Zug gegen Rückgabe der Wohnung).

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Frankfurt vom 27.04.2012, AZ: 16 U 192/11 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Die Klage des E wurde in der ersten Instanz abgewiesen. Die Berufung des E vor dem OLG Frankfurt blieb ohne Erfolg - nach Ansicht des OLG Frankfurt greift die Anfechtung des Bauträgervertrages durch E wegen arglistiger Täuschung nicht durch.

Dem E war bei der Abnahmebesichtigung klar, dass der Bauträger ihn mit der unrichtigen Angabe der Fenstergröße im Verkaufsprospekt getäuscht hat und ihm deshalb das Recht zusteht, die Anfechtung des Bauträgervertrages wegen arglistiger Täuschung zu erklären und sich so vom Bauträgervertrag zu lösen. Indem E bezüglich der zu kleinen Fenster jedoch keine Einwendungen erhoben und lediglich Gewährleistungsansprüche wegen des fehlenden Teppichbodens gegenüber dem Bauträger  geltend gemacht hat, habe er eindeutig zu erkennen gegeben, dass er ausschließlich den vertraglichen Anspruch auf Nacherfüllung geltend machen, den Bauträgervertrag jedoch nicht rückabwickeln, sondern an ihm festhalten will.

Nach Ansicht des OLG Frankfurt habe E somit seinen Willen zum Ausdruck gebracht, dass er ein ihm bekanntes Anfechtungsrecht nicht ausüben will – damit habe E das Rechtsgeschäft (den Bauträgervertrag) nach § 144 Abs. 1 BGB bestätigt.

STELLUNGNAHME: Das OLG Frankfurt geht zutreffend davon aus, dass es dahingestellt bleiben kann, ob eine arglistige Täuschung durch den Bauträger gegeben ist. Maßgebend ist, dass E trotz seiner Kenntnis von der Möglichkeit der Anfechtung des Bauträgervertrages wegen arglistiger Täuschung durch den Bauträger (zunächst) auf eine Anfechtung verzichtet und lediglich den Anspruch auf Nacherfüllung geltend gemacht hat. Hieraus ergibt sich, dass es dem E auf das ihm zustehende Recht, sich vom Vertrag zu lösen, nicht unmittelbar ankam. Das Verhalten des E spricht dafür, dass er an dem Bauträgervertrag festhalten (ihn bestätigen) wollte.

Deshalb: Wer sein Recht zur Anfechtung nicht verlieren will, muss dafür sorgen, dass sein Verhalten nicht als Bestätigung des anfechtbaren Rechtsgeschäftes ausgelegt werden kann.


Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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