BAUTRÄGER & RECHT: BEDINGTE PFANDFREISTELLUNG IN EINEM BAUTRÄGERVERTRAG

DER FALL: Die E erwarb vom beklagten Bauträger eine Wohnung. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauträgervertrages war die Kaufsache mit einem Grundpfandrecht der XY-Bank belastet, welche jedoch noch gelöscht werden sollte. Der notariell beurkundete Bauträgervertrag sieht diesbezüglich vor, dass die Kaufpreisraten erst fällig werden, wenn die Freistellung der Kaufsache von allen Grundpfandrechten gesichert ist.

Die XY-Bank verpflichtete sich zur Löschung des Grundpfandrechtes. Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht fertiggestellt werden sollte, hat die XY-Bank die Pfandfreistellung jedoch davon abhängig gemacht, dass die E die Nichtvollendung nicht zu vertreten hat.

Die E ist der Ansicht, dass die Stellung einer solchen Bedingung unzulässig sei, was zur Folge habe, dass die gesamte Verpflichtung zur Pfandfreistellung der XY-Bank nichtig ist. Die Freistellung der Kaufsache von allen Grundpfandrechten sei somit nicht gesichert gewesen, als die E die Kaufpreisraten gezahlt habe. Der Bauträger habe folglich noch keinen Anspruch auf die Kaufpreisraten gehabt und müsse, weil er diese nutzen konnte, Ersatz an sie leisten.

(Der Fall ist dem Urteil des BGH vom 07.11.2013, AZ: VII ZR 167/11 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Nach Ansicht des BGH ist es mit § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV unvereinbar, die Verpflichtung der kreditgebenden Bank zur Pfandfreistellung an die Bedingung zu knüpfen, den Käufer dürfe hinsichtlich der Nichtvollendung des Bauvorhabens kein Verschulden treffen. Enthält die in einem Bauträgervertrag enthaltene Verpflichtung zur Pfandfreistellung eine solche Bedingung, führe dies jedoch nicht zwingend zur Nichtigkeit der gesamten Pfandfreistellungsverpflichtung.

STELLUNGNAHME: Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV darf ein Bauträger Vermögenswerte eines Erwerbers erst entgegennehmen, wenn die Freistellung des Vertragsobjektes von allen Grundpfandrechten, die der zugunsten des Erwerbers eingetragenen Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall der Nichtvollendung des Bauvorhabens.

Die von der XY-Bank gestellte Bedingung führt systemwidrig und ohne sachliche Rechtfertigung dazu, dass eine Einwendung aus dem Verhältnis zwischen dem Bauträger und dem Erwerber in das Verhältnis zwischen der XY-Bank und der Klägerin eingeführt wird.

Diese Annahme des BGH ist zutreffend. Ebenso zutreffend ist, dass die im Bauträgervertrag enthaltene Verpflichtung zur Pfandfreistellung dennoch nicht vollständig nichtig ist. Zweck des § 3 MaBV ist es, den Erwerber vor Vermögensschäden zu bewahren, indem gewährleistet wird, dass zum einen das Bauwerk hergestellt wird und zum anderen die Eigentumsverschaffung lastenfrei erfolgt. Würde die Unwirksamkeit der Bedingung zur Gesamtnichtigkeit der Verpflichtung zur Pfandfreistellung führen, würde dies der E den Anspruch auf Freistellung nehmen. Nichtig sind deshalb nur die Teile der Verpflichtung zur Pfandfreistellung, die gegen § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV verstoßen.



Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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