BAUTRÄGER & RECHT: KEINE BINDUNG EINES NACHZÜGLERS AN EINE BEREITS ERKLÄRTE ABNAHME

DER FALL: Ein Bauträger errichtet eine Wohnungseigentumsanlage mit 5 Eigentumswohnungen und verkauft 4 dieser Eigentumswohnungen. Im Dezember 2004 erklären die Erwerber dieser 4 Eigentumswohnungen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

 

Die 5. Eigentumswohnung wird vom Bauträger erst im November 2006 veräußert. Im Bauträgervertrag ist geregelt, dass die Gewährleistungszeit 5 Jahre betrage, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums jedoch bereits durch die Erwerber der Eigentumswohnungen Nr. 1-4 erklärt wurde und auch den Erwerber bindet.

 

Der Erwerber der Eigentumswohnung Nr. 5 tritt seine Mängelrechte an die Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Diese verlangt vom Bauträger einen Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum und erhebt im Jahre 2012 Klage. Der Bauträger wendet ein, dass die Mängelansprüche bereits verjährt seien, da die 5 jährige Gewährleistungszeit bereits mit der Abnahme durch die Erwerber der Eigentumswohnungen Nr. 1-4 begonnen habe.

 

(Der Fall ist dem Urteil des BGH vom 25.02.2016, AZ: VII ZR 49/15 nachgebildet.)

 

DIE ENTSCHEIDUNG: Das LG Stuttgart hat der Klage der Wohnungseigentümer stattgegeben. Die Berufung des Bauträgers vor dem OLG Stuttgart blieb, ebenso wie die Revision vor dem BGH,  ohne Erfolg.

 

Der BGH hält die Regelung, wonach der Erwerber der Eigentumswohnung Nr. 5 an die Abnahmen der Erwerber der Eigentumswohnungen Nr. 1-4 gebunden ist, für unwirksam. Bei der Abnahmeklausel handele es sich um vom Bauträger gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, die zu einer mittelbaren Verkürzung der Verjährungsfrist führe und deshalb gegen § 309 Nr. b) ff) BGB verstoße.

 

STELLUNGNAHME: Die Entscheidung des BGH ist richtig. Die Gewährleistungszeit beginnt mit der Abnahme der Werkleistung. Die streitgegenständliche Regelung führt jedoch dazu, dass für den Erwerber der Eigentumswohnung Nr. 5 die Gewährleistungszeit bereits zu einem Zeitpunkt begonnen hätte, an welchem er die Eigentumswohnung Nr. 5 weder erworben noch übergeben bekommen hat – die Gewährleistungszeit würde für ihn somit nicht 5 Jahre, sondern aufgrund der Vorverlagerung des Beginns der Gewährleistungszeit deutlich weniger betragen.

 

Unwirksame AGB-Klauseln fallen ersatzlos weg – die Abnahme durch die Erwerber der Eigentumswohnungen Nr. 1-4 entfaltet somit keine Wirkung für den Erwerber der Eigentumswohnung Nr. 5.

 

Da in der Nutzung der Eigentumswohnung Nr. 5 mangels entsprechendem Erklärungsbewusstsein des Erwerbers auch keine stillschweigende (= konkludente) Abnahme zu sehen ist, fehlt es an der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Erwerber der Eigentumswohnung Nr. 5. Seine Gewährleistungszeit hat mithin noch nicht begonnen, weshalb er seine Mängelrechte an die Wohnungseigentümergemeinschaft abtreten und diese die Ansprüche geltend machen konnte.

 

Die Frage, ob vor Abnahme überhaupt Mängelrechte geltend gemacht werden können, musste der BGH nicht beantworten, da sich der Bauträger als Verwender der AGB nicht auf deren Unwirksamkeit berufen kann.

 

 

 

Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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