BAUTRÄGER & RECHT: BINDUNGSFRIST AN KAUFANGEBOT IN BAUTRÄGERVERTRAG

DER FALL: K hatte einem Bauträger ein Kaufangebot für eine (noch zu errichtenden) Eigentumswohnung unterbreitet, welches dieser 6 Wochen nach dem Zugang des Kaufangebotes und damit innerhalb der im (formularmäßigen) Bauträgervertrag vereinbarten Bindungsfrist angenommen hat.

Der K macht geltend, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrages eine Bindungsfrist von höchstens 4 Wochen vereinbart werden könne. Die im streitgegenständlichen Bauträgervertrag enthaltene Klausel seie deshalb unwirksam und sein Kaufangebot bereits erloschen, als der Bauträger die Annahme erklärt hat.

Nach Ansicht des K ist daher kein Bauträgervertrag zu Stande gekommen.

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Dresden vom 06.12.2011, AZ: 14 U 750/11 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG:  Das OLG Dresden teilt die Rechtsauffassung des K nicht und geht davon aus, dass der Bauträger das Kaufangebot des K wirksam angenommen habe.

Die im Bauträgervertrag enthaltene Bindungsfrist verstößt nicht gegen § 308 Nr. 1 BGB, da sie den K nicht unangemessen lang in seiner Dispositionsfreiheit beeinträchtigt habe. Mithin bestand zum Zeitpunkt der Abgabe der Annahmeerklärung durch den Bauträger ein wirksames Kaufangebot des K.

Stellungnahme:  Die Feststellung des OLG Dresden, dass das Kaufangebot des K zum Zeitpunkt der Annahmeerklärung durch den Bauträger noch nicht erloschen war, ist zutreffend.

Nach § 147 Abs. 2 BGB kann ein unter Abwesenden gemachter Antrag bis zu dem Zeitpunkt  angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Eine Bindungsfrist ist somit unangemessen lang und verstößt gegen § 308 Nr. 1 BGB, wenn der von § 147 Abs. 2 BGB abgesteckte Zeitraum wesentlich überschritten wird. Bei dem finanzierten Kauf einer bereits fertiggestellten Eigentumswohnung darf die Bindungsfrist (nach Ansicht des BGH) 4 Wochen betragen.

Das OLG Dresden hat jedoch im vorliegenden Fall eine längere Bindungsfrist als zulässig angesehen und dies damit begründet, dass der Bauträger seinen Sitz im Ausland habe und K daher davon ausgehen musste, dass sein Kaufangebot zunächst in die Landessprache zu übersetzen und an den Sitz im Ausland zu übermitteln war.

Liegen solche Besonderheiten nicht vor, besteht somit die Möglichkeit, dass eine 6 wöchige Bindungsfrist den Kaufinteressenten unangemessen benachteiligt! Dies hätte zur Folge, dass die entsprechende Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist und die Annahme des Kaufangebotes nach Ablauf des nach § 147 Abs. 2 BGB angemessenen Zeitraumes nicht mehr wirksam erklärt werden kann. Wird die Annahme verspätetet erklärt, kommt kein Bauträgervertrag zu Stande!


Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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