BAUTRÄGER & RECHT | VORLAGE EINER FREISTELLUNGSBESCHEINIGUNG ALS VORAUSSETZUNG FÜR DIE FÄLLIGKEIT VON KAUFPREISRATEN

DER FALL: Ein Bauträger verpflichtete sich gegenüber dem Erwerber zur Errichtung und Übertragung einer Eigentumswohnung. Im Bauträgervertrag ist geregelt, dass der Erwerber den vereinbarten Kaufpreis in Raten zu zahlen hat und deren Fälligkeit erst gegeben ist, wenn der Bauträger dem Erwerber die Kopie eine Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vorlegt. Weiter ist in dem Bauträgervertrag geregelt, dass es dem Erwerber nicht mehr gestattet ist, 15 % der Rechnungen als Steuerabzug an das Finanzamt abzuführen, sobald der Bauträger ihm die Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vorgelegt hat.

Der Erwerber verweigert die Zahlung der 2., 3. und 4. Kaufpreisrate, weil der Bauträger ihm die Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG nicht vorlegt und nach dem Bauvertrag deshalb die Fälligkeit nicht gegeben sei. Nachdem der Erwerber trotz Aufforderung des Bauträgers die Kaufpreisraten nicht leistet, erklärt der Bauträger den Rücktritt vom Bauträgervertrag.

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Dresden vom 03.03.2015, AZ: 9 U 1185/14 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Das LG Chemnitz geht von der Unwirksamkeit des Rücktrittes aus. Anders das OLG Dresden - dieses kommt zu dem Ergebnis, dass der Bauträger wirksam vom Bauträgervertrag zurückgetreten ist. Entgegen den Erwägungen des LG Chemnitz stand der Fälligkeit der Kaufpreisraten nicht entgegen, dass der Bauträger die Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG nicht vorgelegt hatte. Es sei zwar zutreffend, dass die Vorlage der Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG dem Wortlaut des Bauträgervertrages nach eine Voraussetzung für die Fälligkeit sein soll, allerdings bedurfte diese Formulierung einer verständigen Auslegung, die sich an ihrem Sinn und Zweck orientiert. Dieser erschließe sich durch die Regelung im Bauträgervertrag, wonach es dem Erwerber nicht mehr gestattet ist, 15 % der Rechnungen als Steuerabzug an das Finanzamt abzuführen, sobald ihm die Freistellungsbescheinigung vorliegt. Der Erwerber durfte nach Ansicht des OLG Dresden bei Fehlen der Freistellungsbescheinigung somit höchstens 15 % der Kaufpreisraten zurückbehalten, nicht jedoch die Zahlung insgesamt.


STELLUNGNAHME: Die Auslegung des OLG Dresden erscheint mir nicht zwingend. Meiner Ansicht nach wollten die Vertragsparteien sehr wohl, dass der Erwerber erst nach Vorlage einer Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG durch den Bauträger Zahlungen leisten muss und nicht, dass er lediglich 15 % einbehalten darf, wenn der Bauträger die Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG nicht vorlegt. Die Parteien wollten eine Regelung zur Fälligkeit der vereinbarten Kaufpreisraten treffen. Die Regelung im Bauträgervertrag zum Steuerabzug sollte lediglich klarstellen, dass durch den Erwerber keine Abführung an das Finanzamt erfolgen dürfe, wenn der Bauträger die Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vorgelegt hat.

Der Streit hätte vermieden werden können, wenn bei der Gestaltung des Bauträgervertrages darauf geachtet worden wäre, dass es sich bei dem Erwerber um eine Privatperson / einen Verbraucher handelt und der Erwerber somit gar nicht verpflichtet ist, bei Nichtvorlage einer Freistellungsbescheinigung gemäß § 48b EStG durch den Bauträger 15 % der Rechnungssumme an das Finanzamt abzuführen.

 

Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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