BAUTRÄGER & RECHT: HAFTUNG DES BAUTRÄGERS BEI VERLETZUNG SEINER KOORDINATIONSPFLICHT

DER FALL: E erwirbt von einem Bauträger eine Eigentumswohnung. Anstelle der in der Baubeschreibung des Bauträgers vorgesehenen Heizung wünscht E jedoch die Installation einer Fußbodenheizung. Mit Zustimmung des Bauträgers beauftragt E einen Heizungsbauer (= Nachunternehmer des Bauträgers) mit der Umsetzung seines Sonderwunsches. Nach Leistungserbringung rechnet der Heizungsbauer den Aufpreis für die Fußbodenheizung direkt gegenüber E ab:

Im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens wird festgestellt, dass die Leistung des Heizungsbauers mangelhaft ist.

E verlangt vom Bauträger die Beseitigung des Mangels. Der Bauträger lehnt eine Haftung ab, weil der von ihm errichtete Brennwertkessel mangelfrei ist – mangelhaft sei lediglich die vom Heizungsbauer im Rahmen der Umsetzung des Sonderwunsches des E erbrachte Leistung. E ist hingegen der Ansicht, dass der Bauträger für die festgestellten Mängel mitverantwortlich sei und nimmt den Bauträger, nachdem er den Mangel beseitigen lassen hat, auf Ersatz des ihm durch die Mangelbeseitigung entstandenen Schadens in Anspruch.

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Karlsruhe vom 15.01.2016, AZ: 19 U 133/14 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Das LG Karlsruhe sieht keinen Anspruch des E gegenüber dem Bauträger, da der Mangel eindeutig dem Leistungsbereich des Heizungsbauers zugeordnet werden kann. Das OLG Karlsruhe teilt die Rechtsauffassung des Bauträgers hingegen nicht:

Das OLG Karlsruhe geht davon aus, dass der Bauträger neben dem Heizungsbauer als Gesamtschuldner auf Schadensersatz haftet und begründet dies damit, dass der Bauträger verpflichtet gewesen sei, sicherzustellen, dass sich der Sonderwunsch des E in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen lässt – dem Bauträger obliegt als Sachwalter des E eine Koordinierungspflicht.

STELLUNGNAHME: Der Entscheidung des OLG Karlsruhe ist im Ergebnis zuzustimmen. E hat zwar den Heizungsbauer direkt mit der Umsetzung seines Sonderwunsches beauftragt, jedoch hat der Bauträger dem zugestimmt (= sogenannter selbständiger Sonderwunschvertrag).

Der Bauträger ist somit mitverantwortlich für das störungsfreie Funktionieren der von ihm erbrachten Leistung und der vom Heizungsbauer erbrachten Leistung im Rahmen des Gesamtwerkes. Der Bauträger hat, um das Ziel der Herstellung einer funktionstauglichen Heizungsanlage zu erreichen, Überprüfungen vorzunehmen und ggf. planerische Anweisungen zu erteilen. Die Koordinierungspflicht des Bauträgers besteht insbesondere bei den Schnittstellen zwischen dem Grundwerk und dem Sonderwunsch.

Die Verletzung dieser Koordinationspflicht durch den Bauträger führt zu einer Mitverantwortlichkeit für den Mangel an der Heizungsanlage.

 

 

Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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