BAUTRÄGER & RECHT | BAUTRÄGER TRÄGT BEI MANGELBESEITIGUNG DURCH ERWERBER DAS EINSCHÄTZUNGSRISIKO / PROGNOSERISIKO

DER FALL: Die E erwarb von einem Bauträger eine Eigentumswohnung mit einer großzügig angelegten Fensterfront, durch welche die beinahe ebenerdige Dachterrasse betreten werden konnte.

Wegen eines Mangels im Übergangsbereich zur Dachterrasse kommt es zu Feuchtigkeit in der Wohnung. Da der Bauträger der Aufforderung zur Mangelbeseitigung nicht nachkommt, lässt E auf Anraten eines Sachverständigen die Mangelbeseitigung ersatzweise durchführen. Im Rahmen der Mangelbeseitigung werden unter anderem die Terrassentüren so umgestaltet, dass die Dachterrasse nur noch über eine 40 cm hohe Schwelle begehbar ist.

Nach Ansicht der E hat sich dadurch der Wert ihrer Eigentumswohnung gemindert. E nimmt den Bauträger klageweise in Anspruch und begehrt unter anderem, dass festgestellt wird, dass der Bauträger verpflichtet ist, den ihr durch den Minderwert der Eigentumswohnung entstandenen Schaden zu ersetzen.

Der Bauträger bestreitet, dass die Umgestaltung der Terrassentüren erforderlich war und dass sich aus dieser Umgestaltung ein Minderwert ergibt.

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Hamm vom 25.11.2014, AZ: 24 U 64/13 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Da der vom Landgericht Münster beauftragte Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen ist, dass der Austausch der Terrassentürelemente nicht erforderlich gewesen sei und die Feuchtigkeitsschäden vielmehr auf handwerkliche Ausführungsfehler zurückzuführen sind, die durch Beseitigung der Undichtigkeiten hätten behoben werden können, wurde die Klage der E auf Feststellung, dass der Bauträger ihr zum Schadensersatz verpflichtet ist, erstinstanzlich abgewiesen.

Die Berufung der E hatte Erfolg. Das OLG Hamm ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die Feststellungsklage der E begründet ist und die E Anspruch auf Ersatz auf Erstattung des Minderwertes der Eigentumswohnung hat.

STELLUNGNAHME: Das OLG Hamm begründet seine Entscheidung zutreffend damit, dass sich die E auf das von ihr eingeholte Gutachten verlassen und auf Empfehlung des Sachverständigen hin die Mängelbeseitigung in der vorgeschlagenen Art und Weise durchführen lassen durfte. Selbst wenn im Nachhinein festgestellt werden sollte, dass entgegen der Einschätzung des von der E beauftragten Gutachters auch andere (eventuell sogar kostengünstigere) Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu dem gewünschten Erfolg hätten führen können, ginge dies nicht zulasten der E – das sog. Einschätzungsrisiko / Prognoserisiko trägt der Bauträger.

Hinsichtlich der Erforderlichkeit von Maßnahmen zur Mangelbeseitigung ist auf den Aufwand und die Kosten abzustellen, die der Besteller bei verständiger Würdigung im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung oder Feststellung für erforderlich halten durfte und konnte (BGH, 27.03.2003 – VII ZR 433/01).


Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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