BAUTRÄGER & RECHT: MINDERUNG BEIM KAUF EINER GEBRAUCHTEN EIGENTUMSWOHNUNG

DER FALL: K erwarb (unter vertraglichem Ausschluss der Sachmängelhaftung) im Jahre 2010 eine Eigentumswohnung, welche zu einem größeren, in den fünfziger Jahren errichteten Gebäudekomplex gehört. Nachdem K Mängel am Gemeinschaftseigentum festgestellt hat, begehrt er mit der Begründung, dass der Verkäufer ihn bei Vertragsschluss arglistig getäuscht habe und deshalb trotz des Ausschlusses der Sachmängelhaftung hafte, die Minderung des Kaufpreises.

(Der Fall ist dem Urteil des BGH vom 24.07.2015, AZ: V ZR 167/14 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG:

Die Klage des K vor dem LG Berlin blieb erfolglos. Ebenso die Berufung des K vor dem KG, welches seine Entscheidung damit begründet hat, dass es sich bei dem Anspruch auf Minderung um ein sogenanntes gemeinschaftsbezogenes Recht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG handele, welches nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden könne.

Der BGH kommt hingegen zu dem Ergebnis, dass der Anspruch auf Minderung zumindest dann nicht dem Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG unterfalle, wenn wie hier eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist. Da K den streitigen Anspruch auf Minderung also alleine geltend machen kann, hat der BGH die Sache an das KG zurückverwiesen.

STELLUNGNAHME:

Der Entscheidung des BGH ist zuzustimmen. Um den Bauträger davor zu schützen, dass er (bei dem gleichen Mangel am Gemeinschaftseigentum) von einem Erwerber auf Nachbesserung und von einem anderen Erwerber auf Minderung in Anspruch genommen werden kann, regelt § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, dass bestimmte Rechte (sogenannte gemeinschaftsbezogene Rechte) nicht von einem einzelnen Erwerber, sondern nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden können.

Vorliegend besteht jedoch keine Notwendigkeit einer gemeinschaftlichen Verfolgung des Anspruches auf Minderung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. K hat eine gebrauchte Eigentumswohnung erworben. Anders als beim Kauf einer neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnung von einem Bauträger werden Kaufverträge über gebrauchte Eigentumswohnungen typischerweise individuell und mit unterschiedlichen Verkäufern abgeschlossen. Kaufverträge über gebrauchte Eigentumswohnungen stehen regelmäßig auch nicht in einem zeitlichen Zusammenhang zueinander.

Aufgrund dieser Unterschiede besteht beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung, anders als beim Kauf einer neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnung von einem Bauträger, keine gleichgerichtete Interessenlage der Wohnungseigentümer – es besteht kein gemeinschaftsbezogenes Recht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG. K ist somit berechtigt, seinen Anspruch auf Minderung alleine geltend zu machen.

 

Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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