BAUTRÄGER & RECHT: SCHADENSERSATZ DURCH BAUTRÄGER WEGEN VERLETZUNG EINER AUFKLÄRUNGSPFLICHT

DER FALL: K wollte von einem Bauräger eine zu sanierende denkmalgeschützte Eigentumswohnung zum Zwecke der Kapitalanlage erwerben. Die der begünstigten Abschreibung unterfallenden Sanierungskosten sollten sich auf über 100 000,00 DM belaufen. Nachdem das Finanzamt festgestellt hat, dass bei Abschluss des Kaufvertrages bereits 96,48 % der Baumaßnahmen fertiggestellt waren, hat es durch Bescheid jedoch lediglich 6 688,00 DM der Sanierungskosten anerkannt.

Der K begehrt vom Bauträger den Ersatz des ihm entstandenen Steuerschadens und macht geltend, dass der Bauträger zum Schadensersatz verpflichtet sei, da er diesen auf sein Ziel, eine möglichst hohe Steuerersparnis zu erzielen, vor Kaufvertragsabschluss ausdrücklich hingewiesen habe. Weiter macht der K geltend, dass er keine Kenntnis davon gehabt habe, dass die Sanierungsmaßnahmen bereits fast vollständig abgeschlossen waren. Hätte er dies gewusst, hätte er vom Kauf Abstand genommen. Das Verschweigen durch den Bauträger stellt eine Verletzung seiner sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Aufklärungspflicht dar.

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Dresden vom 02.11.2010, AZ: 9 U 910/10 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Nach Auffassung des OLG Dresden ist der Bauträger dem K zum Schadensersatz verpflichtet, weil ein Bauträger, der werbend die Steuervorteile einer Anlage herausstellt, die Voraussetzungen, die Hinderungsgründe und das Ausmaß der Steuervorteile richtig und so vollständig darstellen muss, dass bei dem Interessenten keine für die Kaufentscheidung wesentliche Fehlvorstellung erweckt wird.

STELLUNGNAHME: Zutreffend ist das OLG Dresden davon ausgegangen, dass die Möglichkeit der erhöhten steuerlichen Absetzbarkeit von Sanierungskosten beim Erwerb eines Baudenkmales eine sogenannte „zusicherungsfähige Eigenschaft“ im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB (in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung) ist. Die sich hieraus ergebenden kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche sind jedoch bereits verjährt.

Da jedoch die Verletzung der Aufklärungspflicht durch den Bauträger vorsätzlich erfolgt ist, kommt das OLG Dresden zutreffend zu dem Ergebnis, dass neben den (bereits verjährten) Gewährleistungsansprüchen ein (noch nicht verjährter) Anspruch des K auf Schadensersatz nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo (Verschulden bei Vertragsschluss) besteht.

Achtung! Im vorliegenden Fall war, da der Vertrag im Jahre 2001 abgeschlossen worden ist, das BGB in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung anzuwenden. Durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz erfolgte jedoch zum 01.01.2002 nicht nur die Kodifizierung der Grundsätze der culpa in contrahendo in den §§ 241 II und 311 II, III BGB (welche auf § 280 BGB verweisen), sondern auch die Änderung des Gewährleistungsrechtes und der Verjährungsregelungen.

Da die §§ 437 Nr. 3, 280 BGB (in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung) den Vorsatz mit umfassen, bestehen Zweifel, ob nach der Gesetzesänderung neben dem kaufrechtlichem Gewährleistungsrecht die §§ 241 II und 311 II, III BGB (in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung) zur Anwendung gelangen können.


Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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