BAUTRÄGER & RECHT: WERKVERTRAG UND KAUFVERTRAG BILDEN EINE EINHEIT - MABV ANWENDBAR

DER FALL: V bietet dem E eine schlüsselfertige Doppelhaushälfte an - der in dem Verkaufsprospekt benannte Preis beinhaltet sowohl die Errichtung der Doppelhaushälfte als auch das Grundstück. Tatsächlich werden jedoch zwei Verträge abgeschlossen. In einem verpflichtet sich U zur Errichtung der Doppelhaushälfte. Den zeitlich nachfolgenden Grundstückskaufvertrag schließt E mit V.

In dem mit U geschlossenen Werkvertrag ist geregelt, dass dieser nichtig ist, wenn der E das Grundstück nicht erwirbt. Weiter ist geregelt, dass der E den Werklohn in Raten nach Bauabschnitten zu zahlen hat. Der mit V zustande gekommene Kaufvertrag enthält die Regelung, dass die letzte Rate zu zahlen ist, wenn die Doppelhaushälfte bezugsfertig ist und das E nach Zahlung des Kaufpreises Eigentümer wird.

Weil E seiner Ratenzahlungsverpflichtung nicht nachkommt, kündigt U den Werkvertrag und macht seine Werklohnansprüche klageweise geltend.

(Der Fall ist dem Urteil des OLG München vom 17.03.2015, AZ: 9 U 1662/11 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Das LG München I weist die Klage des U ab. Die Berufung des U wird vom OLG München zurückgewiesen. Beide Gerichte kommen zu dem Ergebnis, dass, obwohl die Herstellung und der Grundstückserwerb Gegenstand von zwei mit unterschiedlichen Vertragspartnern geschlossenen Verträgen ist, beide Verträge als eine Einheit zu betrachten sind. Dementsprechend gelange die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zur Anwendung. Da die Ratenzahlungsvereinbarung gegen § 3 Abs. 2 MaBV verstoße, ist sie nichtig.

Die Nichtigkeit der Ratenzahlungsvereinbarung führt dazu, dass der U gemäß § 641 BGB einen Vergütungsanspruch erst hat, wenn seine Leistung abgenommen wurde. Da es jedoch an einer Abnahme fehlt, befand sich E nicht in Zahlungsverzug und es bestand kein Grund, der den U zur außerordentlichen Kündigung des Werkvertrages berechtigte.

STELLUNGNAHME: Auch wenn der Werkvertrag und der Kaufvertrag mit unterschiedlichen Vertragspartnern abgeschlossen wurden, stehen beide Verträge in Bezug zueinander – so soll der Werkvertrag nichtig sein, wenn es nicht zum Grundstückserwerb kommt und die letzte Kaufpreisrate soll erst fällig sein, wenn die Doppelhaushälfte bezugsfertig ist. Das OLG München hat die beiden Verträge als eine (rechtliche) Einheit betrachtet – dies ist zutreffend und auch erforderlich, um Geschäfte, mit welchen die MaBV umgangen werden sollen, vermieden werden.

Die zwischen E und U im Werkvertrag getroffene Ratenzahlungsvereinbarung verstößt gegen § 3 Abs. 2 MaBV und ist gemäß § 134 BGB nichtig. An die Stelle der nichtigen Zahlungsregel tritt § 641 BGB. Danach ist die Vergütung bei Abnahme des Werkes zu entrichten. Eine solche war hier jedoch noch nicht erfolgt. Die von U begehrte Vergütung war somit noch nicht fällig und der E befand sich nicht in Verzug. Mithin lag kein außerordentlicher Kündigungsgrund vor.

 

 

Stefan Heiden
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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