Besitzverschaffung Uebergabe im Bautraegervertrag

BESITZVERSCHAFFUNG / ÜBERGABE

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HERAUSGABE KANN IM EINSTWEILIGEN VERFÜGUNGSVERFAHREN GELTEND GEMACHT WERDEN

LG FRANKENTHAL, URTEIL VOM 27.10.2023 - 8 O 209/23

Das Herausgabeverlangen gegen den Bauträger ist im einstweiligen Verfügungsverfahren möglich.

Eine Klausel in Bauträgerverträgen, wonach die Besitzverschaffung erst nach Abnahme und Beseitigung aller Mängel aus dem Abnahmeprotokoll geschuldet ist, ist unwirksam.

ABNAHME FÜR BESITZEINRÄUMUNG NICHT ERFORDERLICH

LG LANDSHUT, BESCHLUSS VOM 10.05.2023 - 51 O 1137/23

Sieht der Bauträgervertrag einen Zahlungsplan entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV vor und regelt eine gesonderte Klausel des Bauträgervertrages hiervon abweichend, dass die Besitzeinräumung nur erfolgt, wenn der Erwerber die Abnahme erklärt, ist diese Klausel nichtig.

Der Anspruch auf Besitzeinräumung kann im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes geltend gemacht werden.

KLAUSEL ZUM ÜBERGANG DES BESITZES IST UNWIRKSAM, WENN SIE PRAKTISCH VERHINDERT, DASS EIN BERECHTIGTES ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT GELTEND GEMACHT WIRD

LG HALLE, URTEIL VOM 21.05.2021 - 4 O 208/19

In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Anbieters von Einfamilien-, Doppel- und Stadthäusern verstößt folgende Klausel gegen § 309 Nr. 2 BGB und ist unwirksam:

"Bei der Endabnahme wird (...) das Bauschloss gegen den endgültigen Schließzylinder ausgetauscht. Schlüssel und Besitz werden bei vollständiger Zahlung der Vergütung auf den Bauherrn übertragen."

BESITZ IST ZUG UM ZUG GEGEN ZAHLUNG DER BIS DAHIN FÄLLIGEN RATEN ZU BEWIRKEN - EINER ZAHLUNG DER SCHLUSSRATE BEDARF ES NICHT

LG KARLSRUHE, URTEIL VOM 17.02.2021 - 6 O 15/21

Die Klausel in einem Bauträgervertrag "Die Übergabe des Vertragsgegenstands erfolgt unverzüglich nach seiner Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Zahlungen der bis dahin fälligen Kaufpreisraten" ist so auszulegen, dass es für die Übergabe nicht auf die Zahlung später fälliger Erwerbspreisraten oder der Schlussforderung ankommt.

In den Fällen, in denen bei Bau- oder Bauträgerverträgen die Herausgabe des Vertragsobjekts nach der Bezugsfertigkeit im Wege der einstweiligen Verfügung verlangt wird, sind die Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast zur Dringlichkeit einer finanziellen Situation der Antragsteller ebenso zu berücksichtigen, wie auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes im Rahmen der Interessenabwägung die die Entscheidung des Gerichts leitenden Tatsachen - insbesondere auch unter Beachtung der vollständigen und wahrheitsgemäßen Erklärung der Parteien (§ 138 ZPO) - aufzuklären und der freien Würdigung des gesamten Vorbringens zuverlässig festzustellen sind.

BESITZ IST ZUG UM ZUG GEGEN ZAHLUNG DER BEZUGSFERTIGKEITSRATE ZU BEWIRKEN

KG, URTEIL VOM 18.08.2020 - 21 U 1036/20

Bei einem Bauträgervertrag schuldet der Bauträger nicht nur die bezugsfertige Herstellung der Wohneinheit, sondern auch deren Übergabe, die er nur Zug um Zug gegen Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate zu bewirken hat (§ 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 MaBV).

ANSPRUCH AUF ÜBERGABE KANN IM EINSTWEILIGEN RECHTSSCHUTZ GELTEND GEMACHT WERDEN

LG LANDSHUT, URTEIL VOM 07.01.2020 - 72 O 4112/19

Ein "Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache" steht einer einstweiligen Verfügung, gerichtet auf Übergabe der Wohnung im Bauträgervertrag jedenfalls dann nicht entgegen, wenn nach den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig feststellbar ist, dass der Anspruch einredefrei besteht und unberechtigt verweigert wird.

Verweigert der Bauträger die Abnahme bzw. sagt dieser einen bereits zugesagten Abnahmetermin kurzfristig unter Hinweis auf noch nicht geschuldete Kaufpreisraten ab, kommt eine einstweilige Verurteilung des Bauträgers zur Übergabe ohne Zug-um-Zug zu berücksichtigender Abnahmeverpflichtung des Käufers in Betracht.

ANSPRUCH AUF ÜBERGABE KANN IM EINSTWEILIGEN RECHTSSCHUTZ GELTEND GEMACHT WERDEN

KG, URTEIL VOM 20.08.2019 - 21 W 17/19

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, nach welcher die Übergabe der Wohnung an den Erwerber von der Hinterlegung noch nicht fälliger Kaufpreisraten abhängig gemacht wird, ist unwirksam.

Da aufgrund der Unwirksamkeit der Regelung zuverlässig erkennbar ist, dass der Bauträger die Übergabe der bezugsfertig hergestellten Wohneinheit an den Erwerber unberechtigt verweigert hat, besteht ein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Bauträger, die Wohneinheit zu übergeben.

Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber die Wohneinheit nicht selbst bewohnen, sondern vermieten will. Denn der Verfügungsgrund resultiert nicht aus der beabsichtigten Eigennutzung des Erwerbers, sondern aus der finanziellen Belastung, die ein Bauträgervertrag und eine eventuelle Ersatzbeschaffung für den Erwerber mit sich bringen.

ANSPRUCH AUF ÜBERGABE KANN NICHT IM EINSTWEILIGEN RECHTSSCHUTZ GELTEND GEMACHT WERDEN, WENN HIERDURCH DIE HAUPTSACHE UNZULÄSSIG VORWEGGENOMMEN WIRD

LG MÜNCHEN I, URTEIL VOM 26.06.2019 - 24 O 6425/19

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Besitzübertragung gegen den Bauträger bei noch streitigen Forderungen läuft auf eine unzulässige Vorwegnahme der Hauptsache hinaus.

Es besteht kein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben, wenn unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes bei divergierenden Parteigutachten nicht zuverlässig festgestellt werden kann, ob nach dem materiellen Recht ein dahingehender Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat.

Ein Verfügungsgrund besteht nicht, wenn der Erwerber von dem bei Bezugsfertigkeit vertraglich geschuldeten Zahlungsstand umstrittene Abzüge vorgenommen hat und/oder in Kenntnis von Bauverzögerungen seine Mietwohnung bereits kündigte.

Die Weigerung des Bauträgers, die Wohneinheit zu übergeben, kann berechtigt sein, wenn der Bauträger den Vertragsrücktritt gestützt auf Zahlungsverzug des Erwerbers erklärt hat.

EINE REGELUNG IM BAUTRÄGERVERTRAG, WONACH DIE ÜBERGABE VON DER ABNAHME UND DER ZAHLUNG DER BEZUGSFERTIGKEITSRATE ABHÄNGIG GEMACHT WIRD, IST NICHTIG

OLG MÜNCHEN, BESCHLUSS VOM 28.01.2019 - 28 U 3555/18

Sieht der Bauträgervertrag einen Zahlungsplan entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV vor und regelt eine gesonderte Klausel "Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme nach Ziff. 2 durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate", so ist der Vertrag dahin auszulegen, dass der Bauträger zur Übergabe nur verpflichtet sein soll, wenn die Abnahme erklärt und die Bezugsfertigstellungsrate gezahlt wurde; eine solche Regelung ist insgesamt nichtig.

ÜBERGABE BEI ZAHLUNG DER BEZUGSFERTIGKEITSRATE ABZÜGLICH DES MÄNGELEINBEHALTS

KG, URTEIL VOM 15.05.2018 - 21 U 90/17

Die Pflicht des Bauträgers zur Übergabe einer bezugsfertigen Wohneinheit umfasst zwei Teile: Die Herstellungspflicht - insoweit ist der Bauträger vorleistungspflichtig - und die Übergabepflicht, die vom Bauträger nur Zug um Zug gegen Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate zu erfüllen ist.

Die Höhe der vom Erwerber Zug um Zug gegen Besitzverschaffung geschuldeten Zahlung hängt davon ab, wie der Bauträger seine zuvor zu leistende Bauverpflichtung erfüllt hat. Hat er das Vertragsobjekt zwar im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt, liegen aber trotzdem Mängel vor, die lediglich der Bezugsfertigkeit nicht entgegenstehen, ist der Erwerber berechtigt, einen Einbehalt von der Bezugsfertigkeitsrate vorzunehmen. Dieser Einbehalt beläuft sich auf die Beseitigungskosten zzgl. eines Druckzuschlags, somit analog § 641 Abs. 3 BGB in der Regel auf die doppelten Beseitigungskosten. Der Erwerber schuldet für die Übergabe eines Kaufgegenstands, der Mängel aufweist, die die Bezugsfertigkeit nicht ausschließen, also nur die Bezugsfertigkeitsrate abzüglich des Mängeleinbehalts.

Wegen der Gleichrangigkeit von Übergabepflicht und Zahlungspflicht ist der Bauträger nur zur Übergabe des Vertragsobjekts verpflichtet, wenn der Erwerber auch zur Zahlung der ggf. reduzierten Bezugsfertigkeitsrate bereit ist. Eine verhältnismäßig geringfügige Unterschreitung des geschuldeten Zahlungsstands ist dabei unerheblich (§ 320 Abs. 2 BGB).

Hat ein Bauträger die Wohneinheit bezugsfertig hergestellt, befindet er sich mit der Übergabe nicht in Verzug, solange der Erwerber die Zug um Zug gegen Übergabe geschuldeten Zahlungen nicht in Annahmeverzug begründender Form anbietet.

ANSPRUCH AUF BESITZVERSCHAFFUNG AUCH BEI ZAHLUNG UNTER VORBEHALT

LG STUTTGART, URTEIL VOM 27.04.2018 - 15 O 110/18

Die Besitzverschaffung im Wege der einstweiligen Verfügung ist auch bei Zahlung der fälligen Kaufpreisrate unter Vorbehalt durchsetzbar. Eine solche Zahlung unter Vorbehalt hat Erfüllungswirkung nach § 362 BGB, wenn sich der Käufer offenhalten will, die Leistung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückzufordern, ohne sich dem Einwand ausgesetzt zu sehen, er habe die Forderung bereits anerkannt oder in Kenntnis der Nichtschuld bezahlt.

ANSPRUCH AUF BESITZVERSCHAFFUNG IM EINTWEILIGEN RECHTSSCHUTZ DURCHSETZBAR

KG, URTEIL VOM 05.12.2017 - 21 U 109/17

Der Anspruch auf Übergabe / Besitzverschaffung kann im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes geltend gemacht werden. Die Hauptsache wird dann nicht in unzulässiger Weise vorweggenommen, sobald auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig feststellbar ist, dass nach dem materiellen Recht der geltend gemachte Anspruch einredefrei besteht und die Erfüllung unberechtigt verweigert wird.

REGELUNG IM BAUTRÄGERVERTRAG, WELCHE VORSIEHT, DASS DER BESITZ MIT DER ABNAHME DES SONDEREIGENTUMS ÜBERGEHT, IST ZULÄSSIG

LG BERLIN, URTEIL VOM 01.12.2017 - 23 O 57/17

Ist im Erwerbsvertrag vorgesehen, dass der Besitz mit der Abnahme des Sondereigentums auf den Erwerber übergeht, kann der Erwerber die Übergabe der Wohnung mit Abnahme des Sondereigentums auch dann verlangen, wenn die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums noch aussteht. Ein Sicherungseinbehalt des Erwerbers auch wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum steht der Fälligkeit des Übergabeanspruchs nicht entgegen.

ÜBERGABE IM WEGE EINER EINSTWEILIGEN VERFÜGUNG MÖGLICH

KG, URTEIL VOM 04.10.2017 - 21 U 79/17

Die Übergabe kann im Wege einer einstweiligen Verfügung geltend gemacht werden.

Es besteht ein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben, wenn auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig feststellbar ist, dass nach dem materiellen Recht ein dahingehender Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat.

Ein Verfügungsgrund besteht auch dann, wenn der Erwerber von dem bei Bezugsfertigkeit vertraglich geschuldeten Zahlungsstand Abzüge vorgenommen hat, solange sich die Berechtigung dieser Abzüge im einstweiligen Rechtsschutz zuverlässig klären lässt.

Die Weigerung des Bauträgers, die Wohneinheit zu übergeben, ist berechtigt, wenn der Erwerber von seinen Zug um Zug geschuldeten Zahlungen Abzüge vornimmt, die nicht nur geringfügig überhöht sind (§ 320 Abs. 2 BGB).

BEZUGSFERTIGKEITSRATE IST NUR BEI GLEICHZEITIGER EINRÄUMUNG DES BESITZES ZU ZAHLEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 25.10.2016 - 9 U 34/16

Gemäß § 3 Abs. 2 MaBV kann der Bauträger Zahlung einer Rate "nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe" verlangen, er kann diese Rate mithin nur fordern, wenn das Objekt bezugsfertig ist und wenn er gleichzeitig den Besitz einräumt. Bezugsfertigkeit liegt im Bauwesen nach allgemeiner Meinung vor, wenn ein Bauobjekt ohne Gefahr für die Sicherheit und Gesundheit ihrer Bewohner auf Dauer bewohnt werden kann. Sie ist nicht gleichzusetzen mit Abnahmereife.

ANSPRUCH AUF EINRÄUMUNG DES BESITZES BESTEHT AUCH, WENN VERTRAGSSUMME NOCH NICHT VOLLSTÄNDIG BEZAHLT

LG MÜNCHEN I, URTEIL VOM 08.04.2016 - 18 O 5774/16

Den Erwerbern vom Bauträger steht ein Besitzeinräumungsanspruch zu, wenn nur 3,5% Fertigstellungsrate und 5% Fertigstellungssicherheit nicht bezahlt sind, das Objekt unstreitig nicht fertig gestellt und mangelhaft ist sowie der vereinbarte Bezugsfertigstellungstermin um acht Monate überschritten wurde.

KLAUSEL, WONACH BAUTRÄGER ÜBERGABE VERWEIGERN DARF, WENN NICHT ALLE BIS DAHIN FÄLLIGEN RATEN GEZAHLT SIND, IST UNWIRKSAM

LG MÜNCHEN I, URTEIL VOM 23.04.2015 - 8 O 6509/15

Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Übergabe verweigern kann, wenn nicht alle bis dahin fälligen Raten gezahlt wurden, ist intransparent und unwirksam.

Die Erwerber einer Eigentumswohnung, die den vereinbarten Kaufpreis bis auf 3,5% vollständig bezahlt haben und die mit zwei schulpflichtigen Kindern in einem 20 qm großen Nebenraum "campieren", können im Wege der einstweiligen Verfügung von dem Bauträger die Herausgabe der erworbenen Wohnräume verlangen.

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Möglichkeit hat, die vier letzten Raten zusammenzufassen und die Übergabe bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung zurückzuhalten stellt eine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers dar.

Die sich an die Regelung der MaBV orientierende Zahlung nach Baufortschritt stellt grundsätzlich einen billigen Ausgleich zwischen Erwerber und Bauträger dar. Diesem billigen Interessenausgleich liegt auch zugrunde, dass der Besitzübergang vor der endgültigen Fertigstellung und Fälligkeit der Fertigstellungsrate erfolgt.

ÜBERGABE DES BAUSCHLÜSSELS FÜHRT NICHT ZUM BESITZÜBERGANG

LG KIEL, URTEIL VOM 23.09.2010 - 10 S 81/09

Die Übergabe eines Bauschlüssels zum alleinigen Zweck der Durchführung von Eigenleistungen des Erwerbers vor der vertraglich geregelten Übergabe und Zahlungsverpflichtung führt nicht zum Besitz im Sinne des § 854 Abs. 1 BGB.

EINER ÜBERGABE STEHT § 320 I 1 BGB NICHT ENTGEGEN, WENN ZAHLUNGSANSPRUCH DES BAUTRÄGERS NOCH NICHT FÄLLIG

OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 22.11.2005 - 4 U 501/04-143

Gegen den Anspruch auf Übergabe der zur streitgegenständlichen Eigentumswohnung gehörenden Garage, welche bereits fertiggestellt ist, kann sich der Bauträger nicht auf die Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn der Anspruch des Bauträgers auf Zahlung des Kaufpreises noch nicht fällig ist.

ANSPRUCH AUF ÜBERGABE KANN AUCH BESTEHEN, WENN VERGÜTUNG OFFEN IST

BGH, URTEIL VOM 20.01.2000 - VII ZR 224/98

Ein Bauträger gerät mit der Übergabe nicht in Verzug, wenn ihm wegen der fehlenden Zahlung der letzten Rate ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 Abs. 1 BGB zusteht. Ein Leistungsverweigerungsrecht steht ihm jedoch nicht zu, wenn für die Übergabe ein Termin vereinbart ist und der Bauträger bis zu diesem Termin die Mängel nicht beseitigt hat.