Faelligkeit der Verguetung des Bautraegers

FÄLLIGKEIT DER VERGÜTUNG DES BAUTRÄGERS

Jede Abschlagszahlung nach dem Zahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV unterliegt der selbständigen Verjährung.

Je nachdem, ob man von einer dreijährigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB oder von einer zehnjährigen Verjährungsfrist nach § 196 BGB ausgeht (Urteile zur Verjährungsfrist finden Sie hier >>>), ist von einem anderen Fristbeginn auszugehen.

Die Verjährungsfrist nach § 195 BGB beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in welchem der Vergütungsanspruch des Bauträgers entstanden, also fällig geworden ist. Die Verjährungsfrist nach § 196 BGB beginnt hingegen gemäß § 200 BGB mit der Entstehung des Vergütungsanspruchs des Bauträgers.

Umstritten ist, ob die Abnahme der Leistung des Bauträgers und die Stellung einer Schlussrechnung durch den Bauträger Voraussetzung für die Fälligkeit der Fertigstellungsrate / Schlussrate ist (Urteile zur Fertigstellungsrate / Schlussrate finden Sie hier >>>). 

Dafür könnte der seit dem 01.01.2018 geltende § 650u Abs. 1 Satz 2 BGB sprechen, welcher bestimmt, dass hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus die Vorschriften des Werkvertragsrechts, mithin auch § 650g BGB, Anwendung finden. § 650g Abs. 4 BGB enthält folgende Regelung:

"Die Vergütung ist zu entrichten, wenn

1. der Besteller das Werk abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Absatz 2 entbehrlich ist und
2. der Unternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat."

Dagegen könnte jedoch sprechen, dass § 650u Abs. 1 Satz 2 BGB die Anwendung des Werkvertragsrechts nur "hinsichtlich der Errichtung und des Umbaus" anordnet. Gelangt § 650g Abs. 4 BGB nicht zur Anwendung, gilt für die Entgegennahme von Zahlungen durch den Bauträger die Sonderregelung des § 650v BGB. Danach kommt es für die Fälligkeit der Schlussrate allein auf die vollständige Fertigstellung der vom Bauträger geschuldeten Arbeiten an.

Folgt man der erstgenannten Ansicht, hat der Bauträger eine Schlussrechnung vorzulegen hat, in welcher mindestens die Pauschalvergütung und die bereits geleisteten Zahlungen darzustellen sind. Dies dürfte zur Folge haben, dass etwaige Rückstände aus vorangegangenen Abschlagszahlungen mit der Schlussrechnung (und Abnahme) neuerlich fällig werden und diese Fälligkeit dann auch für den Beginn der Verjährungsfrist maßgeblich ist.

Auch wenn man der erstgenannten Ansicht folgt, ist eine Abnahme der Leistung des Bauträgers dann keine Fälligkeitsvoraussetzung für die Vergütung des Bauträgers, wenn nur noch ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis besteht. Dies ist der Fall, wenn der Erfüllungsanspruch des Bestellers untergegangen ist.


Bitte beachten Sie meine Hinweise zum Haftungsausschluß.   >>>

OHNE SCHLUSSRECHNUNG WIRD DIE VERGÜTUNG DES BAUTRÄGERS NICHT FÄLLIG

OLG OLDENBURG, URTEIL VOM 27.10.2022 - 8 U 38/21

Die Vergütung aus dem Bauträgervertrag wird erst fällig, wenn der Bauträger eine prüfbare Schlussrechnung erteilt hat.

Eine zulasten des Erwerbers von den den Vorschriften der Makler- und Bauträgervordnung (MaBV) abweichende Zahlungsvereinbarung ist unwirksam. Die Anwendbarkeit der Vorschriften der MaBV setzt dabei nicht voraus, dass der Erwerber als Verbraucher zu qualifizieren ist.

Ein Verstoß gegen die MaBV liegt vor, wenn die vertragliche Fälligkeitsregelung zu Lasten des Erwerbers regelt, dass die Fälligkeit des Kaufpreises nicht von der Erteilung einer (wirksamen) Baugenehmigung abhängig ist.

Ein Verstoß gegen die MaBV liegt auch vor, wenn die Fälligkeitsvereinbarung nicht an einen bestimmten Stand des Bauvorhabens als Fälligkeitsvoraussetzung anknüpft, so dass der "Kaufpreis" nach der vertraglichen Vereinbarung auch insgesamt unabhängig von der vollständigen Fertigstellung fällig werden kann.

Die Unwirksamkeit einer gegen die Vorschriften der MaBV verstoßenden Zahlungsvereinbarung hat nicht zur Folge, dass der gesamte Bauträgervertrag nichtig ist.

VERJÄHRUNG DES HERSTELLUNGSANSPRUCHES FÜHRT NICHT ZUR FÄLLIGKEIT DER VERGÜTUNG

BGH, URTEIL VOM 28.05.2020 - VII ZR 108/19

Der Eintritt der Verjährung des Anspruchs des Bestellers auf Herstellung des versprochenen Werks führt nicht zum Untergang des Erfüllungsanspruchs, sondern hindert nur seine Durchsetzbarkeit.

Die Verjährung des Anspruchs des Bestellers auf Herstellung des versprochenen Werks führt somit nicht zur Fälligkeit des Werklohnanspruchs des Unternehmers.

VERGÜTUNG IST NICHT FÄLLIG, WENN ABNAHMEMÄNGEL NICHT BESEITIGT

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 05.11.2019 - 9 U 3774/18

Der Werklohnanspruch des Bauträgers gegen einen Erwerber ist nicht fällig, wenn Abnahmemängel nicht beseitigt worden sind. Das gilt auch dann, wenn es sich um Mängel am Gemeinschaftseigentum handelt.

MANGELBESEITIGUNG UNVERHÄLTNISMÄSSIG - VERGÜTUNG AUCH OHNE ABNAHME FÄLLIG

KG, URTEIL VOM 11.06.2019 - 21 U 116/18

Ist die Beseitigung des Mangels unverhältnismäßig, ist der Vergütungsanspruch eines Bauträgers auch dann ohne Abnahme fällig, wenn die Leistung eines Werkunternehmers an einem wesentlichen Mangel leidet.

ABRECHNUNGSVERHÄLTNIS: ABNAHME NICHT VORAUSSETZUNG FÜR FÄLLIGKEIT DER VERGÜTUNG

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 22.04.2016 - 22 U 148/15

Verteidigt sich der Auftraggeber teilweise nur (noch) mit auf Geldzahlung gerichteten Mängelansprüchen und verlangt er nach mittlerweile durchgeführter Selbst-/Ersatzvornahme keine Nacherfüllung vom Auftragnehmer mehr (da diese durch Drittleistungen unmöglich geworden ist), entfällt insoweit eine Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung und es besteht insoweit ein reines Abrechnungsverhältnis.

Dies gilt auch, wenn der Auftraggeber im Hinblick auf weitergehende Mängelrügen, zu denen er noch keine Drittarbeiten veranlasst hat, den insoweit zulässigen prozessualen Weg eingeschlagen hat, in erster Linie ein Leistungsverweigerungsrecht (wegen der nach seiner Ansicht insoweit zu Recht verweigerten Abnahme) und nur hilfsweise einen Vorschussanspruch (im Wege der Hilfsaufrechnung) geltend zu machen.

FÄLLIGKEIT DER VERGÜTUNG RICHTET SICH NACH WERKVERTRAGSRECHT

LG KARLSRUHE, URTEIL VOM 12.02.2016 - 10 O 477/15

Die Fälligkeit der vom Besteller geschuldeten Vergütung richtet sich bei Bauträgerverträgen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht.

VORLAGE EINER FREISTELLUNGSBESCHEINIGUNG ALS VORAUSSETZUNG FÜR DIE FÄLLIGKEIT VON KAUFPREISRATEN

OLG DRESDEN, URTEIL VOM 03.03.2015 - 9 U 1185/14

Der Fälligkeit von Kaufpreisraten steht nicht entgegen, dass der Bauträger die Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG nicht vorgelegt hat.

OHNE ABNAHME VERGÜTUNG NICHT FÄLLIG

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 22.07.2014 - 21 U 193/13

Der Anspruch eines Bauträgers auf Vergütung ist in der Regel erst fällig, wenn der Erwerber die Leistung des Bauträgers abgenommen hat.

Der Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung bedarf es nicht mehr, wenn der Erfüllungsanspruch des Bestellers untergegangen ist. In einem solchen Fall wandelt sich das Leistungs- in ein reines Abrechnungsverhältnis um.

Bringt der Unternehmer zum Ausdruck, dass er keine Mängelbeseitigungsarbeiten mehr ausführen wird, führt dies nicht zur Entbehrlichkeit der Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung. Durch die Weigerung des Unternehmers, Mängel zu beseitigen, wird ein Übergang in das Abrechnungsstadium nicht bewirkt und zwar auch dann nicht, wenn der Unternehmer die Mangelbeseitigung endgültig verweigert.

Verweigert der Besteller eine ordnungsgemäße Nacherfüllung durch den Werkunternehmer, führt dies dazu, dass sich der Besteller nicht (mehr) auf die fehlende Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung berufen kann. Scheitert die mangelfreie Herstellung des Werks allein daran, dass der Besteller das ordnungsgemäße Nacherfüllungsangebot des Unternehmers ausschlägt, kann der Unternehmer seine Vergütung nach Maßgabe des § 322 Abs. 2 BGB einklagen.

ABRECHNUNGSVERHÄLTNIS - VERGÜTUNG IST OHNE ABNAHME FÄLLIG

OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 07.06.2012 - 12 U 234/11

Eine Abnahme ist als Voraussetzung der Fälligkeit des Werklohnanspruchs nicht mehr erforderlich, wenn sich der Auftraggeber gegen die Werklohnforderung allein mit auf Geldzahlung gerichteten Gewährleistungsansprüchen verteidigt, aber keine Nacherfüllung mehr verlangt, da in diesem Fall ein Abrechnungsverhältnis zwischen den Parteien eingetreten ist. Gleiches gilt, wenn Mängel, die zur Begründung einer Abnahmeverweigerung herangezogen worden sind, zwischenzeitlich anderweitig behoben worden sind oder es sich um unwesentliche Mängel handelt.

VON MABV ABWEICHENDE FÄLLIGKEITSREGELUNG KANN VEREINBART WERDEN

LG MÜNCHEN II, URTEIL VOM 12.06.2007 - 8 O 7269/06

Sofern die Parteien in der notariellen Urkunde unzweifelhaft zum Ausdruck bringen, dass zu Gunsten des Auftraggebers der Zahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung aufgehoben und der Werklohn mit Zugang der Fälligkeitsmitteilung des Notars fällig wird, ist von einer konstitutiven Fälligkeitsregelung im Kaufvertrag auszugehen.

VERGÜTUNG WIRD OHNE ABNAHME FÄLLIG, WENN EIN ABRECHNUNGSVERHÄLTNIS VORLIEGT

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 10.10.2006 - 13 U 4639/03

Der Werklohnanspruch des Auftragnehmers nach Kündigung des Bauvertrags wird ohne Abnahme fällig, wenn die Abnahme entbehrlich ist. Das ist der Fall, wenn eine Erfüllung des Werkvertrags nicht mehr verlangt wird, weil die zunächst gerügten Mängel ausnahmslos beseitigt sind und der Vertrag sich in ein Abrechnungsverhältnis umgewandelt hat.

DIE RATEN EINES BAUTRÄGERVERTRAGES VERJÄHREN SELBSTÄNDIG

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 27.01.2005 - 12 U 132/04

Bei den in einem Bauträgervertrag vorgesehenen Raten handelt es sich um eigenständige und vollwertige Zahlungen, die selbstständig verjähren und nicht in einer abschließenden Gesamtforderung aufgehen.

MANGELFREIHEIT IST NICHT VORAUSSETZUNG FÜR DIE FÄLLIGKEIT DER RATEN

KG, URTEIL VOM 31.08.2004 - 4 U 281/03

Die Fälligkeit der einzelnen Raten - außer der letzten - setzt nicht die Mängelfreiheit der einzelnen Teilleistungen voraus. Bei Mängeln der Teilleistungen werden die einzelnen Raten trotzdem fällig, der Besteller ist lediglich auf ein Zurückbehaltungsrecht angewiesen. Die Beseitigung aller wesentlichen Mängel ist erst Fälligkeitsvoraussetzung für die letzte Rate nach § 3 Abs. 2 MaBV.

ERWERBER DARF SICH AUF ANGABEN SEINES SACHVERSTÄNDIGEN VERLASSEN

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 27.07.2004 - 21 U 17/02

Der Erwerber kommt nicht in Verzug, wenn Mängel des Erwerbsobjekts vorliegen, die Höhe der Mangelbeseitigungskosten umstritten ist und sich der Erwerber auf die Angaben des von ihm beauftragten Sachverständigen verlässt.

MITTEILUNG DURCH ARCHITEKT / BAULEITER, DASS ARBEITEN ERBRACHT SIND, FÜHRT NICHT ZUR FÄLLIGKEIT DER VERGÜTUNG

LG BERLIN, URTEIL VOM 30.10.2003 - 5 O 92/03

Der Bauträger ist verpflichtet, Vermögenswerte der Auftraggeber nur entsprechend dem Bauablauf entgegenzunehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen zu lassen. Eine vertragliche Regelung, die die Fälligkeit des Kaufpreises davon abhängig macht, dass der Bauherr durch den Architekten oder Bauleiter schriftlich mitteilt, dass die Arbeiten erbracht wurden, verstößt gegen §§ 3, 12 der Makler- und Bauträgerverordnung und ist daher gemäß § 134 BGB nichtig.

RATENZAHLUNGSANSPRÜCHE VERJÄHREN SELBSTÄNDIG

OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 26.04.2000 - 1 U 702/99-175

Die einzelnen Ratenzahlungsansprüche in einem Bauträgervertrag (§ 3 Abs. 2 MaBV) verjähren jeweils selbständig.
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