DER FALL:
Ein Bauträger hat ein Mehrfamilienhaus saniert und die ausgebauten Wohnungen an mehrere Erwerber veräußert. Die vom Bauträger eingebrachte Wärmedämmung (= Gemeinschaftseigentum) ist in mehreren Wohnungen mangelhaft. Innerhalb der gesetzten Frist erfolgt keine Mangelbeseitigung durch den Bauträger. Die Wohnungseigentümergemeinschaft will den Mangel deshalb ersatzweise beseitigen lassen und begehrt vom Bauträger klageweise die Zahlung eines Kostenvorschusses.
Der Bauträger wendet hiergegen unter anderem ein, dass die Erwerber nicht nur das Sondereigentum, sondern zugleich auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen und damit die Gewährleistungszeit in Gang gesetzt haben. Diese seie somit auch für das Gemeinschaftseigentum bereits abgelaufen und der geltend gemachte Anspruch ist verjährt.
DIE ENTSCHEIDUNG:
Die Erwerber haben ausweislich des Protokolls über die Abnahme lediglich das Sondereigentum abgenommen. Von der Abnahme des Sondereigentumes kann nicht automatisch auf die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes geschlossen werden, weshalb es bezüglich des Gemeinschaftseigentumes an einer Abnahme fehle und die Gewährleistungszeit noch nicht begonnen habe. Nach Auffassung des Gerichtes ist der geltend gemachte Anspruch folglich nicht verjährt und der Bauträger zur Zahlung des Kostenvorschusses verpflichtet.
STELLUNGNAHME:
Aus § 640 Abs.1 BGB ergibt sich für jeden Erwerber die individuelle Verpflichtung zur Abnahme sowohl des Sondereigentumes als auch des Gemeinschafteigentumes, wenn keine wesentlichen Mängel vorliegen.
Wie das OLG Dresden zutreffend festgestellt hat, beinhaltet die Abnahme des Sondereigentumes durch einen Erwerber jedoch nicht automatisch auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes. Bauträger sollten deshalb darauf achten, dass die Erwerber sowohl das Sondereigentum, als auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen!
Zu beachten ist, dass einzelne Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes durch andere Erwerber grundsätzlich nicht gegen sich gelten lassen müssen, was letztlich dazu führt, dass Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum erst verjähren, wenn auch für den letzten Erwerber Verjährungseintritt erfolgt ist.
Eine einheitliche Abnahme des Gemeinschafteigentumes dient der Vermeidung des unterschiedlichen Laufes von Verjährungsfristen und liegt somit im dringenden Interesse des Bauträgers. Ob eine gemeinschaftliche Abnahme individualvertraglich vereinbart werden kann, ob eine Ermächtigung des Verwalters oder eines Sachverständigen zur Erklärung der Abnahme zulässig ist, oder ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Befugnis zur Erklärung der Abnahme an sich ziehen kann, ist höchst umstritten – sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne.