Wohnflaeche im Bautraegervertrag

WOHNFLÄCHE

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GRÜNFLÄCHE IM BEREICH EINER DACHTERRASSE = WOHNFLÄCHE

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 05.12.2023 - 19 U 150/22

Sieht der Bauträgervertrag vor, dass sich die Größe der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) bemisst, wobei die Flächen nicht überdachter Dachterrassen zu 25% anzurechnen sind, ist auch die Grundfläche der im Bereich einer Dachterrasse herzustellenden extensiven Grünfläche zu 25% in die Wohnflächenberechnung einzustellen.

Extensive Grünflächen eröffnen ähnliche Nutzungsmöglichkeiten wie ein mit Betonplatten versehener Terrassenbereich, weshalb sie bei verständiger Würdigung unter Berücksichtigung ihrer funktionalen Ausrichtung als Dachgarten gem. § 4 Nr. 4 WoFIV anzusehen sind.

GESCHULDETE WOHNFLÄCHE KANN VEREINBART WERDEN

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 05.12.2023 - 19 U 123/22

Wird im Rahmen eines Bauträgervertrags als Beschaffenheit nur eine Größe von 98% der voraussichtlichen Wohnfläche vereinbart, so ist aufgrund dieser eingeschränkten Beschaffenheitsvereinbarung auch nur die Mindestgröße von 98% der voraussichtlichen Wohnfläche Gegenstand der vertraglichen Zusage.

WOHNFLÄCHE KANN KONKLUDENT VEREINBART WERDEN

OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 01.12.2011 - 8 U 450/10

Für eine konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnungsgröße ist nicht erforderlich, dass die Parteien eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Wohnfläche treffen wollten. Ausreichend ist auch die einseitige Vorstellung einer Vertragspartei, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließt.

WOHNUNG IST MANGELHAFT, WENN DIE TATSÄCHLICHE WOHNFLÄCHE UM MEHR ALS 10% ABWEICHT

LG NÜRNBERG-FÜRTH, URTEIL VOM 11.06.2010 - 12 O 4999/09

Die Wohnfläche gehört zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des vom Bauträger geschuldeten Objekts. Vereinbarte Wohnflächen sind Beschaffenheitsmerkmale einer aufgrund des Erwerbervertrags vom Bauträger geschuldeten Wohnung. Weicht die tatsächlich ausgeführte Fläche zum Nachteil des Erwerbers von der vereinbarten Fläche um mehr als 10% ab, ist die Wohnung mangelhaft.

Der Erwerber kann den Kaufpreis deshalb nachträglich mindern.

Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde (BGB § 638 Abs. 3 Satz 1). Hierzu ist der Minderwert der vom Käufer erworbenen Wohnung in der Weise zu berechnen, dass der Erwerbspreis der Wohnung in dem Verhältnis herabgesetzt wird, in dem die tatsächliche Wohnfläche zu der vereinbarten Wohnfläche steht.

Auf eine vertragliche Klausel, mit der der Bauträger jegliche Haftung für das Flächenmaß der Wohnung ausgeschlossen hat, kommt es nicht an, da dieser Haftungsausschluss nach verständiger Würdigung der beiderseitigen Parteiinteressen gerade nicht die bei Vertragsschluss vom Erwerber erkennbar zu Grunde gelegte Wohnfläche erfasst.

"ABSTELLRAUM" KANN DURCH KONKLUDENTE VEREINBARUNG ZUR WOHNFLÄCHE WERDEN

BGH, URTEIL VOM 25.10.2007 - VII ZR 205/06

Fehlen in einem Erwerbervertrag Angaben über die Wohnflächen und leitet der Erwerber aus einem ihm übergebenen Prospekt ab, dass der in der Baubeschreibung als "Abstellraum" beschriebene Raum zur Wohnraumnutzung geeignet ist, sind die einseitigen Vorstellungen des Erwerbers für den Inhalt des Vertrags maßgeblich, wenn der Bauträger in eigener oder ihm zurechenbarer Kenntnis des Willens des Erwerbers den Vertrag abschließt.

ABWEICHUNGEN VON DER WOHNFLÄCHE BEGRÜNDEN MÄNGELANSPRÜCHE

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 15.05.2007 - 8 U 107/06

Die Wohnfläche stellt ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal der geschuldeten Wohnung dar. Abweichungen von der vereinbarten Größe begründen deshalb ebenfalls werkvertragliche Mängelansprüche.

VORSTELLUNGEN DES ERWERBERS ZUR WOHNFLÄCHE KÖNNEN MASSGEBLICH SEIN

BGH, URTEIL VOM 08.01.2004 - VII ZR 181/02

Die Wohnflächen gehören zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des vom Bauträger geschuldeten Objektes. Fehlen in einem Erwerbervertrag Angaben hierzu, sind die einseitigen Vorstellungen des Erwerbers für den Inhalt des Vertrages maßgeblich, wenn der Bauträger in eigener oder zurechenbarer Kenntnis des Willens des Erwerbers den Vertrag abschließt.

WOHNFLÄCHE IST NACH DER II. BV ZU ERMITTELN

BGH, URTEIL VOM 22.12.2000 - VII ZR 310/99

Enthält das Prospekt des Bauträgers lediglich Angaben zu Wohnfläche, fehlt es aber an einen Hinweis, nach welcher Berechnungsmethode die angegebene Wohnfläche ermittelt wurde und besteht die Verkehrssitte, mit "Wohnfläche" eine nach der II. BV ermittelte Größe zu bezeichnen, darf ein Erwerber die Prospektangaben des Bauträgers in dieser typischen Weise verstehen.

Unklarheiten in Prospekten gehen zu Lasten des Verwenders des Prospektes. Es ist Sache des Erklärenden, von sich aus Unklarheiten aufzuklären. Eine Verpflichtung des Vertragspartners zur Nachfrage besteht nicht.

WOHNFLÄCHE IST NACH DER II. BV ZU ERMITTELN

BGH, URTEIL VOM 22.12.2000 - VII ZR 310/99

WOHNFLÄCHENABWEICHUNG VON 8% BERECHTIGT NICHT OHNE WEITERES ZUR MINDERUNG

OLG NÜRNBERG, URTEIL VOM 27.07.2000 - 13 U 1118/00

Verpflichtet sich der Hersteller einer Eigentumswohnung zur Schaffung einer "Wohnfläche", deren Größe mit einem "ca.-Zusatz" versehen ist, berechtigt eine Minderung von 8% nicht ohne weiteres zur Minderung des Werklohns.

ANGABE EINER QUADRATMETERZAHL = ZUSICHERUNG EINER WOHNFLÄCHE

LG RAVENSBURG, URTEIL VOM 21.12.1990 - 2 O 1745/90

Bei dem Erwerb einer relativ kleinen (hier: 62,27 qm), noch zu errichtenden Eigentumswohnung stellt die Angabe der Quadratmeterzahl eine Zusicherung dar.

Die Klauseln in einem Bauträgervertrag "Maßabweichungen bis zu 3 % bezüglich der Wohnfläche bei Wohnungen mit ausschließlich geraden Wänden und von bis zu 5 % der Wohnungen mit Dachschrägen berühren nicht den vereinbarten Kaufpreis." verstoßen gegen das AGB-Gesetz.

VEREINBARTER "GERINGFÜGIGKEITSZUSCHLAG" BEI MINDERUNG UNBEACHTLICH, WENN WOHNFLÄCHENABWEICHUNG DEUTLICH

BGH, URTEIL VOM 22.10.1999 - V ZR 398/98

Vereinbaren die Parteien in einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung, daß geringfügige Änderungen der berechneten Wohnfläche nicht zu einer Ermäßigung oder Erhöhung des Kaufpreises berechtigen sollen, und ergibt sich bei der endgültigen Berechnung eine deutliche Abweichung nach unten (hier: statt 102,5 qm nur 90,48 qm), so ergibt die Auslegung der Vertragsbestimmung, daß die dann berechtigte Herabsetzung des Kaufpreises nicht um einen "Geringfügigkeitszuschlag" von 3 % gekürzt werden darf.

KONKLUDENTE VEREINBARUNG DER WOHNFLÄCHE IST KAUM NACHWEISBAR

OLG STUTTGART, URTEIL VOM 25.06.1999 - 2 U 40/99

Ohne Zusicherung einer bestimmten Wohnfläche im Notarvertrag oder Verweis auf eine entsprechende Berechnung kann kaum nachgewiesen werden, daß eine bestimmte Wohnfläche konkludent vereinbart war.

KEIN MANGEL BEI WOHNFLÄCHENABWEICHUNG VON UNTER 5 %

OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 10.03.1999 - 1 U 449/98-83

Der Bauträger/Baubetreuer haftet grundsätzlich nicht, wenn die tatsächliche Wohnfläche weniger als 5 % kleiner ist als im Prospekt angegeben.

AUCH BEI WOHNFLÄCHENABWEICHUNG VON UNTER 10 % KANN EIN MANGEL VORLIEGEN

OLG CELLE, URTEIL VOM 28.10.1998 - 13 U 84/98

Auch bei einer Unterschreitung der Wohnfläche von weniger als 10 % kann eine nicht unwesentliche Abweichung und damit ein Mangel vorliegen.

Soweit sich für die Berechnung der Minderung keine anderen Anhaltspunkte ergeben, kann als Richtgröße der Quadratmeterpreis herangezogen werden, der sich aus dem Quotienten aus geschuldetem Werklohn und Wohnfläche ergibt.

Die Minderung ist getrennt für Nutzflächen und Wohnflächen, mit unterschiedlichem Quadratmeterpreis, zu berechnen.

WOHNFLÄCHENREDUZIERUNG AUFGRUND ANBRINGUNG EINER SCHALLISOLIERUNG = MANGEL

BGH, URTEIL VOM 14.05.1998 - III ZR 229/97

Eine Abweichung der Flächengröße von dem im Vertrag versprochenen Maß stellt einen Mangel des Werks dar. Dies gilt auch dann, wenn sich aufgrund nachträglicher Anbringung von Schallisolierungen eine Reduzierung der Wohnfläche ergibt.

ABWEICHUNG TATSÄCHLICHER WOHNFLÄCHE VON GESCHULDETER WOHNFLÄCHE = MANGEL

OLG CELLE, URTEIL VOM 14.01.1998 - 6 U 88/96

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der geschuldeten Wohnfläche ab, liegt ein Mangel vor, der zur Minderung berechtigt.

Der Begriff der "Wohnfläche" ist auslegungsbedürftig. Dabei entspricht es der Verkehrsauffassung, daß die Wohnungsgröße in Anlehnung an die DIN 283 und die zweite Berechnungsverordnung ermittelt und dementsprechend verstanden wird.

Auszugehend davon, dass der im Vertrag benannte Kaufpreis den gesamten im Vertrag beschriebenen Kaufgegenstand umfasst, sind, um den zu mindernden Preisanteil für die Wohnung zu ermitteln, die Anteile für das Sondereigentum am Kellerraum und den Miteigentumsanteilen an dem im Vertrag näher beschriebenen Grundstück einschließlich der Gemeinschaftsräume vom Kaufpreis abzuziehen.

IM VERKAUFSPROSPEKT GENANNTE WOHNFLÄCHE KANN VERTRAGSGEGENSTAND SEIN

BGH, URTEIL VOM 11.07.1997 - V ZR 246/96

Enthält das Verkaufsprospekt einer neu zu errichtenden Wohnung Angaben über die Wohnfläche, so können diese auch dann Vertragsgegenstand werden, wenn weder der notariell beurkundete Kaufvertrag, noch die Baubeschreibung, noch die Vertragspläne Angaben zur Wohnfläche enthalten.

Das gilt selbst dann, wenn der Prospekt einen Hinweis enthält, daß "ausschließlich der Kaufvertrag und die notariell beurkundete Baubeschreibung gelten".

Der Begriff "Wohnfläche" ist auslegungsbedürftig. Fehlen Angaben, nach welcher Berechnungsmethode die im Verkaufsprospekt angegebene Wohnfläche ermittelt wurde, darf bei der Auslegung eine festgestellte Verkehrssitte zugrundegelegt werden.

Ist die Wohnfläche einer Dachgeschoßwohnung mehr als 10 % kleiner als nach dem Werkvertrag geschuldet, so liegt hier ein Fehler vor, der den Erwerber zur Minderung der Vergütung berechtigt, auch wenn die Größe nicht zugesichert war.

FLÄCHENTOLERANZREGELUNG VON +/- 3% IST UNWIRKSAM

LG AUGSBURG, URTEIL VOM 11.03.1996 - 6 O 1654/94

Ist die tatsächliche Wohnfläche der Eigentumswohnung kleiner als die verkaufte Fläche, muß der Käufer eine Toleranz von 1 % ohne Geldausgleich hinnehmen.

Eine Flächentoleranzregelung von +/- 3 % in einem Bauträgervertrag über eine Eigentumswohnung verstößt gegen § 9 Abs. 2 AGB-Gesetz und ist unwirksam.

KEINE HINWEISPFLICHT DES BAUTRÄGERS, WIE DIE IM PROSPEKT ANGEGEBENE WOHNFLÄCHE BERECHNET WURDE

OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 02.02.1994 - 7 U 1605/92

Ein Bauträger ist nicht verpflichtet, den Erwerber einer Wohnung darauf hinzuweisen, daß die in dem Prospekt und in der Wirtschaftlichkeitsberechnung als Planmaß genannte Quadratmeterzahl möglicherweise nicht mit der nach DIN 283 (§§ 42 ff. der II. Berechnungsverordnung) berechneten Wohnfläche identisch ist.

BEZUGNAHME AUF WOHNFLÄCHENANGABE IN DER TEILUNGSERKLÄRUNG IST KEINE ZUSICHERUNG

OLG HAMM, BESCHLUSS VOM 18.09.1991 - 12 W 17/91

Bei einem Kaufvertrag, in dem ein Kaufpreis für eine Eigentumswohnung ohne Bezugnahme auf eine bestimmte Wohnfläche vereinbart ist, reicht die bloße Bezugnahme auf die Teilungserklärung nebst beigefügter Wohnflächenberechnung für die Annahme einer zugesicherten Eigenschaft der Wohnfläche i.S.d. § 459 Abs. 2 BGB nicht aus.

Es entspricht weder dem allgemeinen Sprachgebrauch noch der Verkehrssitte, die Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung zu berechnen.

GEWÄHRLEISTUNG AUCH OHNE ZUSICHERUNG DER WOHNFLÄCHE

BGH, URTEIL VOM 30.11.1990 - V ZR 91/89

Die Gewährleistung für eine bestimmte Wohnfläche ist nicht auf den Fall der Zusicherung beschränkt.

Der allgemeine Sprachgebrauch verbindet mit dem Begriff der Wohnfläche nicht eine bestimmte Art ihrer Berechnung.