Nutzungsvorteil bei Rueckabwicklung Bautraegervertrag

Nutzungsvorteil bei Rückabwicklung eines Bauträgervertrags

Wird ein Bauträgervertrag (aufgrund eines Rücktritts oder im Rahme des sogenannten großen Schadensersatzes) rückabgewickelt und hat der Erwerber den Vertragsgegenstand bis zur Rückabwicklung selbst genutzt, hat der Bauträger Anspruch auf Ersatz des Nutzungsvorteils (= Nutzungswert).

Die Frage, wie der Nutzungswert zu berechnen ist, wird unterschiedlich beantwortet.

Teilweise wird vertreten, dass für die Berechnung des Nutzungsvorteils bei der Rückabwicklung des Erwerbs von selbstgenutztem Wohnungseigentum stets die zeitanteilig linear ermittelte Wertminderung des erworbenen Objekts maßgeblich ist - hierzu ist ein Vergleich zwischen tatsächlichem Gebrauch und voraussichtlicher Gesamtnutzungsdauer vorzunehmen.

Beispiel: 500.000,00 € Kaufpreis : 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer x 3 Jahre tatsächlicher Gebrauch = 12.500,00 € Wertminderung

Teilweise wird vertreten, dass der Nutzungsvorteil grundsätzlich nach dem üblichen Mietzins, den der Erwerber hätte zahlen müssen, wenn er den Vertragsgegenstand angemietet hätte, zu berechnen ist. Nur wenn der Erwerber sich darauf beschränkt, den Leistungsaustausch rückgängig zu machen und Ersatz der Vertragskosten zu verlangt, soll als Nutzungsvorteil die abnutzungsbedingte, zeitanteilig linear zu berechnende Wertminderung der Immobilie angerechnet werden.

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NUTZUNGSVORTEIL IST BEI RÜCKABWICKLUNG EINES BAUTRÄGERVERTRAGES ANZURECHNEN

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 20.02.2009 - 8 U 159/08

Im Rahmen der mängelbedingten Rückabwicklung eines Bauträgervertrages müssen sich die Erwerber die gezogenen Nutzungen durch Ersatz des Wohnwertes anrechnen lassen. Dieser ermittelt sich als lineare Wertminderung aus der Gesamtnutzungsdauer (hier: 70 Jahre).

NUTZUNGSERSATZ RICHTET SICH NICHT NACH DEM ÜBLICHEN MIETZINS

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 16.12.2008 - 14 U 229/07

Tritt der Besteller wegen eines Mangels vom Werkvertrag zurück, nachdem er die hergestellte Sache genutzt hat, so steht dem Unternehmer ein Anspruch auf Nutzungsersatz zu.

Dieser Nutzungsersatz richtet sich nicht nach dem üblichen Mietzins; maßgeblich ist die Wertminderung nach der Relation von tatsächlicher Nutzung und voraussichtlicher Nutzungsdauer.

NUTZUNGSENTSCHÄDIGUNG = LINEARE WERTMINDERUNG

OLG HAMM, URTEIL VOM 31.01.2008 - 23 U 45/05

Bei der Bemessung des Schadensersatzes sind die gezogenen Nutzungen im Wege des Vorteilsausgleichs zu berücksichtigen. Der Wert der Nutzung ist bei der Bemessung des Schadensersatzes anzurechnen. Die Höhe der Nutzungsentschädigung durch Schätzung (§ 287 ZPO) der während der tatsächlichen Nutzungsdauer anzunehmenden linearen Wertminderung zu ermitteln.

WERT DER EIGENNUTZUNG = ÜBLICHER MIETZINS

OLG CELLE, URTEIL VOM 10.05.2007 - 5 U 164/04

Verlangt der Käufer im Rahmen des großen Schadensersatzes auch Ersatz seiner Finanzierungskosten, muss er sich hierauf den nach den üblichen Miet- oder Pachtzins zu berechnenden Wert der Eigennutzung anrechnen lassen. Es besteht kein Anlass, den Nutzungswert zeitlich linear nach den Anschaffungskosten bezogen auf die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes anzusetzen.

WERT DER EIGENNUTZUNG = ÜBLICHER MIETZINS

BGH, URTEIL VOM 31.03.2006 - V ZR 51/05

Der Wert der Eigennutzung eines Grundstücks ist in der Regel nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins zu bemessen.

Bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzes ist die Nutzung des Grundstücks durch den Käufer im Rahmen des Vorteilsausgleichs nur insoweit zu berücksichtigen, als sie mit dem geltend gemachten Schaden in einem qualifizierten Zusammenhang steht.

a) Verlangt der Käufer auch Ersatz seiner Finanzierungskosten bzw. der Kosten für die Unterhaltung des Grundstücks, muss er sich hierauf den nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins zu berechnenden Wert der Eigennutzung anrechnen lassen.

b) Beschränkt der Käufer sich darauf, den Leistungsaustausch rückgängig zu machen und Ersatz der Vertragskosten zu verlangen, ist als Nutzungsvorteil nur die abnutzungsbedingte, zeitanteilig linear zu berechnende Wertminderung der Immobilie anzurechnen.

NUTZUNGSVORTEIL IST ZEITANTEILIG LINEAR ZU ERMITTELN

BGH, URTEIL VOM 09.02.2006 - VII ZR 228/04

Bei der Eigennutzung einer Immobilie ist deren Nutzungsvorteil bei einer Rückabwicklung des Vertrages in ein Verhältnis zum Wert der mit dem Erwerb getätigten Investition zu setzten und zeitanteilig linear zu ermitteln.

RÜCKABWICKLUNG BAUTRÄGERVERTRAG: NUTZUNGSVORTEIL IST ZEITANTEILIG LINEAR AUS DEM ERWERBSPREIS ZU ERMITTELN

BGH, URTEIL VOM 06.10.2005 - VII ZR 325/03

Macht der Erwerber einer Eigentumswohnung Rückabwicklung des Vertrags im Wege des großen Schadensersatzes geltend, ist der ihm bei Selbstnutzung anzurechnende Nutzungsvorteil zeitanteilig linear aus dem Erwerbspreis zu ermitteln.

Ist die Wohnung mangelhaft, ist von dem so errechneten Nutzungsvorteil unter Berücksichtigung des Gewichts der Beeinträchtigungen ein Abschlag vorzunehmen, der gemäß § 287 ZPO geschätzt werden kann.

RÜCKABWICKLUNG BAUTRÄGERVERTRAG: NUTZUNGSVORTEIL IST NACH DER ZEITANTEILIGEN LINEAREN WERTMINDERUNG ZU BERECHNEN

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 02.12.2004 - 19 U 111/04

Im Rahmen der Rückabwicklung eines Bauträgervertrages ist der Nutzungsvorteil des Erwerbers nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen tatsächlichem Gebrauch und voraussichtlicher Gesamtnutzungsdauer ("Wertverzehr") zu berechnen.

NUTZUNGSVORTEIL IST NICHT NACH DEM MIETZINS ZU ERMITTELN

BGH, URTEIL VOM 25.10.1995 - VIII ZR 42/94

Im Falle der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung eines nicht zustande gekommenen Kaufvertrages ist der Wert der herauszugebenden, durch Gebrauch der Kaufsache gezogenen Nutzungen (§ 818 I, II BGB) nicht nach dem üblichen oder einem fiktiven Mietzins für eine gleichartige Sache zu ermitteln, sondern durch Schätzung der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen tatsächlichem Gebrauch und voraussichtlicher Gesamtnutzungsdauer.

NUTZUNGSVORTEIL = ZEITANTEILIGE LINEARE WERTMINDERUNG

BGH, URTEIL VOM 17.05.1995 - VIII ZR 70/94

Sind im Wege der Vorteilsausgleichung gezogene Nutzungen anzurechnen, ist die zeitanteilige lineare Wertminderung im Vergleich zwischen tatsächlichem Gebrauch und voraussichtlicher Gesamtnutzungsdauer ausgehend vom Bruttokaufpreis im Wege der Schätzung (§ 287 ZPO) zu ermitteln.

NUTZUNGSVORTEIL = ZEITANTEILIGE LINEARE WERTMINDERUNG

BGH, URTEIL VOM 26.06.1991 - VIII ZR 198/90

Im Falle der Rückabwicklung eines voll erfüllten Kaufvertrages nach dessen Wandelung ist der Wert der herauszugebenden, durch Gebrauch gezogenen Nutzungen (§§ 467, 347 S. 2, 987 BGB) nicht nach den Maßstäben für einen üblichen oder fiktiven Mietzins zu ermitteln, sondern durch Schätzung der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen tatsächlichem Gebrauch und voraussichtlicher Gesamtnutzungsdauer; dabei kann als Wert der Kaufsache deren vereinbarter Kaufpreis zugrunde gelegt werden.