DER FALL:
Mehrere Personen erwarben in einem Objekt je eine Eigentumswohnung vom Bauträger. In den Bauträgerverträgen ist geregelt, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter gemeinsam mit zwei Erwerbern erfolgt.
Eine wie in den Bauträgerverträgen vorgesehene förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist nicht erfolgt Alle Erwerber haben, ohne auf die förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums entsprechend der Regelung in den Bauträgerverträgen zu bestehen, die Eigentumswohnung in Benutzung genommen und den Kaufpreis vollständig gezahlt.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, welche die Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche der einzelnen Erwerber an sich gezogen hat (sog. Vergemeinschaftung), macht gegenüber dem Bauträger Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend. Der Bauträger erhebt die Einrede der Verjährung. Seiner Ansicht nach habe die Gewährleistungszeit mit der Abnahme, welche konkludent (= stillschweigend) durch den Einzug und die Zahlung des Kaufpreises durch die Erwerber erfolgt sei, begonnen und ist zwischenzeitlich abgelaufen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhebt Klage auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum.
DIE ENTSCHEIDUNG:
Sowohl das LG Schweinfurt als auch das OLG Bamberg geben dem Bauträger Recht. Indem jeder der Erwerber in seine Eigentumswohnung eingezogen ist und den Kaufpreis vollständig gezahlt hat, hat er zum Ausdruck gebracht, dass er die Eigentumswohnung als im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt ansieht, er also die Leistung des Bauträgers abnimmt. Die in den Bauträgerverträgen enthaltene Regelung, welche eigentlich eine förmliche Abnahme vorsieht, steht dem nicht entgegen, da die Erwerber diese Regelung nachträglich stillschweigend aufgehoben haben.
STELLUNGNAHME:
Die Entscheidung ist richtig – die Regelung in Bauträgerverträgen, wonach das Gemeinschaftseigentum förmlich abzunehmen ist, kann nachträglich von den Vertragsparteien wieder aufgehoben werden. Diese Aufhebungsvereinbarung muss nicht ausdrücklich erfolgen, sondern kann auch konkludent getroffen werden. Hier haben die Erwerber durch ihr Verhalten zum Ausdruck gebracht, dass sie auf die in den Bauträgerverträgen vorgesehene förmliche Abnahme verzichten – die Regelung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums in den Bauträgerverträgen wurde somit konkludent aufgehoben.
Achtung: Hätte der Verwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wie in den Bauträgerverträgen vorgesehen erklärt, wären die Wirkungen einer Abnahme nicht eingetreten, da die Regelung in den Bauträgerverträgen unwirksam ist. Das Recht (und auch die Pflicht), die Abnahme der Leistung des Bauträgers (sowohl am Sondereigentum als auch am Gemeinschaftseigentum) zu erklären, obliegt dem jeweiligen Erwerber – die Übertragung dieses Rechtes auf den Verwalter ist in der hier gewählten Form nicht möglich.