ANWENDBARKEIT DES WERKVERTRAGSRECHTS AUF BAUTRÄGERVERTRÄGE

Bis zum 31 12.2017 enthielt das BGB keine Regelung, inwieweit auf Bauträgerverträge Kaufrecht und / oder Werkvertragsrecht anzuwenden ist.

Für Bauträgerverträge, die ab dem 01.01.2018 abgeschlossen wurden, gilt § 650 u I 2 BGB. Aus § 650 u I 2 BGB ergibt sich, dass hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus die Vorschriften des Untertitels 1 Anwendung finden. Der Untertitel 1 enthält die Regelungen zum Werkvertragsrecht.


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WENN ERRICHTUNG NOCH NICHT ZU LANGE ZURÜCKLIEGT, IST WERKVERTRAGSRECHT ANZUWENDEN 

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 18.10.2023 - 15 U 228/21

Mängelansprüche des Erwerbers aus Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, wenn deren Errichtung nicht zu lange zurückliegt. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt war und die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben.

AUCH BEI EINER VERÄUSSERUNG NACH ERRICHTUNG KOMMT WERKVERTRAGSRECHT ZUR ANWENDUNG

OLG MÜNCHEN, BESCHLUSS VOM 22.04.2020 - 28 U 6408/19

Wird eine Wohnungseigentumsanlage errichtet und eine Wohnung erst nach vollständiger Errichtung veräußert, findet regelmäßig Werkvertragsrecht Anwendung.

ERRICHTUNG WERTSTOFFSAMMELSTELLE - SACHMÄNGELHAFTUNG RICHTET SICH NACH KAUFRECHT

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 21.01.2020 - 21 U 46/19

Streiten Bauträger und Erwerber um das Vorliegen eines Sachmangels, der im Zusammenhang mit dem Grundstück und seiner Beziehung zur Umwelt und der Umgebung der erworbenen Eigentumswohnung steht (hier die Errichtung einer Wertstoffsammelstelle durch die Stadt), sind die Vorschriften des Kaufrechts anwendbar.

SACHMÄNGELHAFTUNG RICHTET SICH BEIM BAUTRÄGERVERTRAG NACH WERKVERTRAGSRECHT

OLG OLDENBURG, URTEIL VOM 08.05.2018 - 2 U 120/17

Beim Bauträgervertrag ist auf den Anspruch auf Sachmängelhaftung Werkvertragsrecht anzuwenden.

ENTSCHEIDEND IST DER INHALT UND NICHT DIE BEZEICHNUNG DES VERTRAGES

LG POTSDAM, URTEIL VOM 09.03.2018 - 6 O 402/17

Auch wenn die Vertragsparteien einen Vertrag über den Erwerb einer vom Verkäufer noch zu modernisierenden Eigentumswohnung als Kaufvertrag bezeichnen, handelt es sich um einen typengemischter Vertrag mit der Folge, dass auf die Verpflichtung zur Modernisierung nicht das kaufvertragliche, sondern das werkvertragliche Mängelgewährleistungsrecht anzuwenden ist.

WERKVERTRAGSRECHT IST AUCH ANWENDBAR, WENN DAS BAUWERK BEI VERTRAGSSCHLUSS BEREITS FERTIGGESTELLT IST

BGH, URTEIL VOM 12.05.2016 - VII ZR 171/15

Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Senats, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt sein. Die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen sein, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung geschlossen wurden.

KAUFRECHT BEI VERÄUSSERUNG DREI JAHRE NACH ERRICHTUNG

BGH, URTEIL VOM 25.02.2016 - VII ZR 156/13

Bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind.

WERKVERTRAGSRECHT IST AUCH ANWENDBAR, WENN DAS BAUWERK BEI VERTRAGSSCHLUSS BEREITS FERTIGGESTELLT IST

BGH, URTEIL VOM 25.02.2016 - VII ZR 49/15

Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Senats, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt sein. Die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen sein, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung geschlossen wurden.

ERWERB VON EINEM ZWISCHENHÄNDLER: ES FINDET KAUFRECHT ANWENDUNG

LG WUPPERTAL, URTEIL VOM 26.02.2015 - 5 O 196/14

Wird eine Wohnung in einem umfassend sanierten Altbau nicht vom Bauträger, sondern von einem Zwischenhändler erworben, findet Kaufrecht Anwendung.

SIND ARBEITEN NACH UMFANG UND BEDEUTUNG MIT NEUBAUARBEITEN VERGLEICHBAR, IST WERKVERTRAGSRECHT AUF DIE GESAMTE BAUSUBSTANZ ANZUWENDEN

OLG MÜNCHEN, BESCHLUSS VOM 26.01.2015 - 9 U 1995/14

Hat sich der Bauträger in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden Modernisierungsmaßnamen sowie zur Aufstockung des Gebäudes verpflichtet, sind derartige Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf die ganze Bausubstanz.

SIND ARBEITEN NACH UMFANG UND BEDEUTUNG NICHT MIT NEUBAUARBEITEN VERGLEICHBAR, IST WERKVERTRAGSRECHT NUR HINSICHTLICH DER HERSTELLUNGSPFLICHTEN ANZUWENDEN

OLG STUTTGART, URTEIL VOM 20.05.2014 - 10 U 111/13

Haben bauliche Maßnahmen an einem Bestandsgebäude nicht ein derartiges Gewicht, dass es gerechtfertigt ist, Werkvertragsrecht auch auf von den übernommenen Herstellungspflichten unberührt gebliebenen Bauteilen anzuwenden, unterliegt der Vertrag nur hinsichtlich der Verletzung der Herstellungspflichten den Vorschriften des Werkvertragsrechts. Soweit der Auftragnehmer keine Herstellungspflichten übernommen hat, ist wegen Mängeln des Objekts Kaufrecht anwendbar.

AUCH DER EINBAU EINER KÜCHE RICHTET SICH NACH WERKVERTRAGSRECHT

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 03.12.2013 - 9 U 1043/13

Ist der Einbau einer Küche im Vertrag explizit zum Gegenstand des werkvertraglichen Teils gemacht worden und hat dieser Einbau im Verhältnis zur Erstellung der Wohnung kein sonderliches Gewicht, führt auch die Bezeichnung der Vergütung für die Küche als Kaufpreis und dessen gesonderter Ausweisung nicht zur Annahme eines gemischten Vertrags - es handelt sich um einen einheitlichen Werkvertrag.

WERKVERTRAGSRECHT IST ANZUWENDEN - OB DAS OBJEKT NICHT, TEILWEISE, WEITGEHEND ODER VOLLSTÄNDIG FERTIG GESTELLT WAR, IST EGAL

OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 05.07.2012 - 12 U 231/11

Der Veräußerer eines Grundstücks, der auch Bauleistungen vertraglich übernimmt (Bauträger), haftet für diese nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben, oder ob das Objekt zum Zeitpunkt der einzelnen Veräußerungen nicht, teilweise, weitgehend oder auch vollständig fertig gestellt war.

WERKVERTRAGSRECHT IST ANZUWENDEN, WENN HERSTELLUNG DER WOHNUNG GESCHULDET

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 25.01.2012 - 27 U 501/10

Auf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung ist auch dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn die Bauleistung bei Vertragsschluss (weitgehend) abgeschlossen ist. Entscheidend ist allein, ob sich aus dem Inhalt, dem Zweck und der Bedeutung des Vertrags sowie aus der Interessenlage der Parteien die Verpflichtung des Veräußerers ergibt, ein mangelfreies Bauwerk herzustellen und zu übereignen.

WERKVERTRAGSRECHT IST AUCH DANN ANZUWENDEN, WENN DAS BAUWERK BEI VERTRAGSSCHLUSS BEREITS FERTIGGESTELLT IST

OLG HAMM, URTEIL VOM 22.12.2011 - 21 U 57/11

Ansprüche des Erwerbers wegen Sachmängeln an einem neu errichteten Bauwerk richten sich grundsätzlich nach Werkvertragsrecht. Das gilt auch dann, wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt ist.

WERKVERTRAGSRECHT IST AUCH BEI VERÄUSSERUNG VON EINEM ZWISCHENERWERBER ANZUWENDEN

OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 05.04.2006 - 5 U 263/05-80

Werkvertragsrecht findet in Anlehnung an die zur Veräußerung eines Bauwerks mit Erstellungsverpflichtung aufgestellten Grundsätzen auch dann Anwendung, wenn eine Eigentumswohnung nicht unmittelbar vom Bauträger, sondern von einem Zwischenerwerber ("Durchgangserwerb") veräußert wird.

OB WERKVERTRAGSRECHT ANZUWENDEN IST, RICHTET SICH NICHT DANACH, OB DER VERTRAG ALS KAUFVERTRAG BEZEICHNET WURDE

OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 22.11.2005 - 4 U 501/04-143

Bei einem als "Kaufvertrag" bezeichneten Vertrag handelt es sich der Sache nach um einen Bauträgervertrag, wenn sich[nbsp] der Bauträger verpflichtet hat, auf einem eigenen Grundstück ein Haus bzw. eine Eigentumswohnung zu errichten und an den Auftraggeber zu übereignen und zu übergeben.

AUCH WENN EINE EIGENTUMSWOHNUNG ERST ZWEI JAHRE NACH ERRICHTUNG VERÄUSSERT WIRD, IST WERKVERTRAGSRECHT ANZUWENDEN

BGH, URTEIL VOM 09.01.2003 - VII ZR 408/01

Ansprüche eines Erwerbers wegen Mängeln an neu errichteten Gebäuden richten sich nach Werkvertragsrecht, unabhängig davon, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt war und ob sich die Parteien als "Käufer" und "Verkäufer" bezeichnet haben. Das gilt selbst dann, wenn eine Eigentumswohnung erst zwei Jahre nach Errichtung der Wohnanlage veräußert wird.

IST VERTRAGSGEGENSTAND EINE NEU HERGESTELLTE EIGENTUMSWOHNUNG, IST WERKVERTRAGSRECHT ANZUWENDEN

OLG ZWEIBRÜCKEN, URTEIL VOM 02.05.2002 - 4 U 29/00

Auch ein „Kaufvertrag“ über eine bezugsfertige, neu hergestellte Eigentumswohnung, bei dem 96,5% des Kaufpreises bei Übergabe der Wohnung und die weiteren 3,5% nach vollständiger Fertigstellung gezahlt werden sollen, ist ein Bauträgervertrag.

EIN EINFAMILIENHAUS GILT AUCH NACH 15-MONATIGER VERMIETUNG ALS "NEU HERGESTELLT"

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 19.01.2002 - 14 U 118/00

Ein Einfamilienhaus ist auch bei einer 15-monatigen Vermietung durch den Veräußerer "neu hergestellt" im Sinne von § 11 Nr. 10 AGB-Gesetz, wenn der Veräußerer das Bauvorhaben im Rohbauzustand erworben hat und es dann fertig stellen ließ; ein Gewährleistungsausschluss ist unwirksam.

BEZEICHNUNG ALS KAUFVERTRAG IST UNBEACHTLICH - BEI HERSTELLUNGSPFLICHT IST WERKVERTRAGSRECHT ANZUWENDEN

OLG CELLE, URTEIL VOM 25.11.1998 - 14a (6) U 235/96

Auch wenn der Vertrag als "Kaufvertrag" bezeichnet wurde, ist Werkvertragsrecht anzuwenden,  wenn sich der Verkäufer vertraglich zur Herstellung von Wohnungen verpflichtet hat.

WERKVERTRAGSRECHT IST ANZUWENDEN, WENN VERPFLICHTUNG ZUR ERRICHTUNG / FERTIGSTELLUNG BESTEHT

OLG CELLE, URTEIL VOM 14.01.1998 - 6 U 88/96

Auf ein Vertragsverhältnis sind, unabhängig davon, inwieweit die Wohnung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits in Teilen fertiggestellt war, die Regelungen des Werkvertrages anzuwenden, wenn eine Verpflichtung zur Errichtung/Fertigstellung der Eigentumswohnung bestand.

BEZEICHNUNG ALS KAUFVERTRAG IST UNBEACHTLICH

BGH, URTEIL VOM 11.07.1997 - V ZR 246/96

Auf ein Vertragsverhältnis sind auch dann die Regelungen des Werkvertrages anzuwenden, wenn der Vertrag als "Kaufvertrag" bezeichnet wurde und die Wohnung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits im wesentlichen fertiggestellt war. Entscheidend ist, ob eine Verpflichtung der Veräußerer zur Herstellung der Eigentumswohnung bestand.

TROTZ BEZEICHNUNG ALS KAUFVERTRAG IST WERKVERTRAGSRECHT ANZUWENDEN

BGH, URTEIL VOM 07.05.1987 - VII ZR 129/86

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richten sich Ansprüche eines Erwerbers wegen Sachmängeln an neuerrichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluß bereits fertiggestellt sein. Dabei ist es ohne Bedeutung, daß die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnen.

WERKVERTRAGSRECHT IST ANZUWENDEN, WENN VERPFLICHTUNG ZUR MANGELFREIEN ERSTELLUNG DES BAUWERKS BESTEHT

BGH, URTEIL VOM 20.02.1986 - VII ZR 318/84

Ergibt sich aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrags sowie aus der Interessenlage der Parteien die Verpflichtung des Veräußerers zu mangelfreier Erstellung des Bauwerks, richtet sich die Sachmängelhaftung auch dann nach Werkvertragsrecht, wenn das erworbene Haus bei Vertragsschluß bereits fertiggestellt war und die Parteien den Erwerbsvertrag ausdrücklich als Kaufvertrag und sich selber als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben.

IST VERTRAGSGEGENSTAND EINE NEUERRICHTETE EIGENTUMSWOHNUNG, IST WERKVERTRAGSRECHT ANZUWENDEN

BGH, URTEIL VOM 21.02.1985 - VII ZR 72/84

Die Sachmängelansprüche desjenigen, der eine neuerrichtete Eigentumswohnung oder ein neuerrichtetes Haus erwirbt, richten sich nach Werkvertragsrecht. Dass das Bauwerk bei Vertragsschluss schon fertiggestellt ist, ändert hieran grundsätzlich nichts. Maßgebend ist vielmehr, ob der Vertragsgegenstand eine neuerrichtete Eigentumswohnung ist. In solchen Fällen ist allein die Anwendung von Werkvertragsrecht sachgerecht.

Die gilt auch dann, wenn die Wohnung erst zwei Jahre nach Errichtung erworben wurde.

MUSTERHAUS ERWORBEN - WERKVERTRAGSRECHT IST ANZUWENDEN

BGH, URTEIL VOM 06.05.1982 - VII ZR 74/81

Sachmängelansprüche richten sich auch dann nach Werkvertragsrecht, wenn ein für eine Ausstellung bestimmtes Musterhaus erworben wird, das bei Vertragsschluß fertiggestellt ist.

WERKVERTRAGSRECHT IST AUCH ANZUWENDEN, WENN DIE EIGENTUMSWOHNUNG BEI VERTRAGSSCHLUSS BEREITS FERTIGGESTELLT IST

BGH, URTEIL VOM 29.06.1981 - VII ZR 259/80

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats richten sich Ansprüche des Erwerbers aus Mängeln an neuerrichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluß bereits fertiggestellt sein.

Dabei ist ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Entscheidend ist vielmehr, daß sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu (mangelfreier) Errichtung des Bauwerks ergibt. An diese Verpflichtung knüpft die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht an.

Es kann für die rechtliche Einordnung nicht darauf ankommen, ob bei Vertragsschluß die Bauausführung bereits begonnen hatte oder gar bereits beendet war und ob etwa andere Eigentumswohnungen im selben Baukomplex schon vor Fertigstellung verkauft worden waren. Die vollständige Vertragserfüllung umfaßt nämlich nicht nur die gegenständliche Werkerstellung, sondern auch die für den Werkvertrag typische Abnahme und die Beseitigung der dabei festgestellten Mängel.

Auch für die Interessenlage auf beiden Seiten ist es gleich, ob das Bauwerk bei Vertragsschluß nur zum Teil oder ganz fertiggestellt war. Die beim Vorratsbau durch Bauträger vielfach vorweg erfüllte Verpflichtung zur Errichtung eines Hauses oder Wohnungseigentums wird zwangsläufig bei Vertragsschluß während der Bauausführung zur Verpflichtung, das Bauwerk fertigzustellen, und bei Vertragsschluß nach Fertigstellung zur Verpflichtung, dem Erwerber das neuerrichtete Haus oder Wohnungseigentum alsbald mangelfrei zu übergeben. Wird der Erwerbsvertrag erst nach Fertigstellung geschlossen, so ist – falls nicht das Vertragsformular schon vorher entworfen und verwendet worden ist – nicht zu erwarten, daß der Veräußerer sich darin sinngemäß oder gar ausdrücklich verpflichtet, das Bauwerk erst noch nach bestimmten Plänen und Baubeschreibungen zu errichten oder fertigzustellen. Für die werkvertragliche Sachmängelhaftung genügt vielmehr, daß Gegenstand und Umfang der vertraglichen Leistung keine anderen sind, als wenn der Vertrag bereits vor Fertigstellung des Baues geschlossen worden wäre. Auf die Sachmängelhaftung ist daher stets dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn ein neuerrichtetes Bauwerk – ein Haus oder eine Eigentumswohnung – an einen Erwerber veräußert wird, von diesem abzunehmen ist und dabei festgestellte Mängel vom Veräußerer (oder für ihn von Bauhandwerkern) zu beseitigen sind.

OB WERKVERTRAGSRECHT ANZUWENDEN IST, RICHTET SICH NACH DEM INHALT DES VERTRAGES UND NICHT NACH DER BEZEICHNUNG DER PARTEIEN

BGH, URTEIL VOM 10.05.1979 - VII ZR 30/78

Die formularmäßige Bestimmung, wonach ein Vertrag über die Veräußerung einer Eigentumswohnung mit Fertigstellungsverpflichtung des Veräußerers kein Werkvertrag, sondern ein Kaufvertrag sein soll, ist unwirksam.

WERKVERTRAGSRECHT IST FÜR DAS GESAMTE BAUWERK ANZUWENDEN

BGH, URTEIL VOM 05.04.1979 - VII ZR 308/77

Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Hauses oder einer Eigentumswohnung richten sich auch dann für das gesamte Bauwerk nach Werkvertragsrecht, wenn sich der vom Veräußerer errichtete Bau bei Vertragsschluß in bereits fortgeschrittenem Bauzustand befand und zu seiner Fertigstellung vom Veräußerer im einzelnen bezeichnete restliche Arbeiten auszuführen waren.

WERKVERTRAGSRECHT IST AUCH DANN ANZUWENDEN, WENN DIE EIGENTUMSWOHNUNG BEI VERTRAGSSCHLUSS BEREITS FERTIG IST

BGH, URTEIL VOM 05.05.1977 - VII ZR 36/76

Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, zu deren Erstellung sich der Veräußerer verpflichtet hat, richten sich auch dann nach Werkvertragsrecht, wenn der Bau bei Vertragsschluß schon fertig war oder nur noch unbedeutende Kleinigkeiten fehlten.

WERKVERTRAGSRECHT IST AUCH DANN ANZUWENDEN, WENN DER BAUZUSTAND BEI VERTRAGSSCHLUSS BEREITS WEIT FORTGESCHRITTEN IST

BGH, URTEIL VOM 04.12.1975 - VII ZR 269/73

Sachmängelansprüche des Erwerbers von Wohnungseigentum richten sich auch dann nach Werkvertragsrecht, wenn sich die Eigentumswohnung bei Vertragsschluß schon längere Zeit in weit fortgeschrittenem Bauzustand befand und zu ihrer Fertigstellung Arbeiten auszuführen waren, für die Materialien nach dem Geschmack des Erwerbers ausgewählt werden mußten.

WERKVERTRAGSRECHT IST AUCH DANN ANZUWENDEN, WENN DAS BAUWERK BEI VERTRAGSSCHLUSS BEREITS FERTIGGESTELLT IST

BGH, URTEIL VOM 10.10.1974 - VII ZR 28/73

Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Grundstücks mit einem vom Veräußerer darauf zu errichtenden Bauwerk richten sich in aller Regel auch dann nach Werkvertragsrecht, wenn das Gebäude bei Abschluß des Kaufvertrags schon teilweise fertiggestellt war.