SIND BAULEISTUNGEN MIT NEUBAUARBEITEN VERGLEICHBAR, IST AUCH AUF DIE VORHANDENE ALTBAUSUBSTANZ WERKVERTRAGSRECHT ANWENDBAR
OLG HAMBURG, URTEIL VOM 05.02.2024 - 4 U 44/22
Übernimmt der Bauträger vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.
SIND BAULEISTUNGEN MIT NEUBAUARBEITEN VERGLEICHBAR, IST AUCH AUF DIE VORHANDENE ALTBAUSUBSTANZ WERKVERTRAGSRECHT ANWENDBAR
OLG DÜSSELDORF, BESCHLUSS VOM 29.11.2022 - 24 U 49/21
Nur wenn sich der Veräußerer einer Immobilie zu Bauleistungen verpflichtet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.
Bei einer Renovierungsverpflichtung oder bei einer sonstigen Umbauverpflichtung, die nicht den Umfang eines Bauvertrags erfüllt, ist § 650u BGB demzufolge nicht anwendbar; auf derartige Verträge ist vielmehr neben dem Kaufrecht das Werkvertragsrecht anzuwenden: Das gilt etwa, wenn sich die baulichen Verpflichtungen nach Art und Umfang in Maßnahmen erschöpfen, die einer (aufwändigen) Renovierung - im Gegensatz zu einer "Kernsanierung" - entsprechen.
BAUVERPFLICHTUNG MIT NEUBAUARBEITEN VERGLEICHBAR = WERKVERTRAGSRECHT
OLG DÜ8SELDORF, URTEIL VOM 10.06.2021 - 5 U 47/18
Ein Bauträgervertrag ist - soweit es die Herstellung betrifft - nach Werkvertragsrecht zu behandeln, selbst wenn das Bauwerk zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits fertig gestellt war.
Besteht die Bauverpflichtung in einer Altbausanierung, hängt die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf den gesamten Vertrag davon ab, ob Arbeiten erbracht werden, die nach Umfang und Bedeutung mit einer Neuherstellung vergleichbar sind.
Geht aus dem Bauträgervertrag hinreichend deutlich hervor, dass im Bestand keine Neuherstellung oder Sanierung erfolgt, ist ein Zustand des Bestands geschuldet, der dem üblichen und erwartbaren Zustand zum Zeitpunkt der ursprünglichen Errichtung des Bauwerks entspricht.
UMFASSENDE HERSTELLUNGSPFLICHT + UMFANG UND BEDEUTUNG VON NEUBAUARBEITEN = WERKVERTRAGSRECHT
OLG JENA, URTEIL VOM 30.04.2020 - 8 U 674/19
Auf den Erwerb eines sanierten Altbaus ist insgesamt Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn der Erwerb mit einer umfassenden Herstellungsverpflichtung verbunden ist und die übernommenen Bauleistungen nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.
Die bloße Wiederinstandsetzung eines Gebäudes unter weitgehender Beibehaltung des ursprünglichen Raum- und Nutzungskonzepts und Erhaltung der Bausubstanz ist noch keine der Neuerrichtung entsprechende Sanierung.
Nur soweit eine Herstellungsverpflichtung übernommen wurde, ist Werkvertragsrecht anwendbar, ansonsten Kaufrecht.
ALTBAUSANIERUNG ERFOLGT IN EINEM NENNENSWERTEN UMFANG: WERKVERTRAGSRECHT GILT AUCH FÜR ALTBAUSUBSTANZ
OLG MÜNCHEN, BESCHLUSS VOM 22.04.2020 - 28 U 6408/19
Nimmt die Sanierung einer Wohnanlage einen nennenswerten Umfang ein, gilt für die Sanierungsmaßnahme umfassend das Werkvertragsrecht - auch die sog. Altsubstanz wird erfasst.
BAUTRÄGER HAFTET NACH WERKVERTRAGSRECHT, SOWEIT HERSTELLUNGSVERPFLICHTUNG VERLETZT
OLG MÜNCHEN, BESCHLUSS VOM 28.10.2019 - 27 U 851/19
Wegen Mängeln des Objekts sind die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts anzuwenden, soweit die Herstellungsverpflichtung verletzt wird. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Bauträger eine Herstellungsverpflichtung übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist.
BAUTRÄGER HAFTET AUCH FÜR ALTBAUSUBSTANZ NACH WERKVERTRAGSRECHT
KG, URTEIL VOM 19.02.2019 - 21 U 40/18
Hat ein Bauträger Bauleistungen übernommen, die ihrem Umfang nach der Neuerrichtung des Gebäudes vergleichbar sind, muss er (auch wenn er Arbeiten zur Trockenlegung und Feuchtigkeitsisolierung nicht versprochen hat) den Keller im Altbaubestand so sanieren, wie dies bei einer Altbausubstanz möglich ist.
BAUTRÄGER HAFTET AUCH FÜR ALTBAUSUBSTANZ NACH WERKVERTRAGSRECHT
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 11.10.2016 - 21 U 120/16
Übernimmt der Bauträger vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.
Gehört zu der zu sanierenden Eigentumswohnung ein Kellerraum, schuldet der Bauträger die Sanierungsmaßnahmen, die erforderlich sind, die in einem solchen Kellerraum üblicherweise gelagerten Gegenstände vor von außen eindringender Feuchtigkeit zu schützen. Das gilt auch dann, wenn die Baubeschreibung keine Angaben zu Abdichtungsarbeiten enthält.
WERKVERTRAGSRECHT AUCH BEI ALTBAUWOHNUNG
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 08.09.2015 - 21 U 160/10
Verpflichtet sich der Veräußerer einer Altbauwohnung neben der Übertragung des Eigentums an der Immobilie zur Durchführung von baulichen Maßnahmen, ist auf diese das Werkvertragsrecht anwendbar.
Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet der Veräußerer nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.
Aus der Anwendung des Werkvertragsrechts auch für die von der vertraglich geregelten Herstellungspflicht unberührten Bauteile folgt aber nicht per se, dass dieses Bauteil zur Begründung seiner Mangelfreiheit den anerkannten Regeln der Technik zu entsprechen hat.
AUCH FÜR MÄNGEL AM ALTBAU GILT WERKVERTRAGSRECHT
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 05.05.2015 - 24 U 92/14
Gewährleistungsansprüche richten sich bei Veräußerung eines mit Mängeln behafteten Altbaus auch nach Werkvertragsrecht, wenn der Veräußerer vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar sind. Voraussetzung dafür ist indes, dass die Mängel den vom Veräußerer erbrachten Bauleistungen anhaften.
AUF WEITERVERÄUSSERUNG IST KAUFRECHT ANZUWENDEN
LG WUPPERTAL, URTEIL VOM 26.02.2015 - 5 O 196/14
Erwirbt ein Zwischenhändler einen von einem Bauträger umfassend sanierten Altbau und veräußert er die Wohneinheiten anschließend an verschiedene Erwerber, findet auf die Verträge mit den Erwerbern Kaufrecht Anwendung.
Gilt wegen der umfassenden Sanierung das Kaufobjekt als "neu", ist ein formularmäßiger Gewährleistungsausschluss ohne explizite notarielle Belehrung über die weit reichenden Folgen unwirksam.
RENOVIERUNG UND EIGENTUMSVERSCHAFFUNG GESCHULDET = WERKVERTRAGSRECHT ANWENDBAR
OLG CELLE, URTEIL VOM 30.10.2014 - 16 U 19/14
Auch wenn die Vertragsparteien eine Vereinbarung über den Erwerb einer noch zu modernisierenden Altbauwohnung als Kaufvertrag bezeichnen, handelt es sich, da die Renovierung und die Eigentumsverschaffung geschuldet sind, um einen Bauträgervertrag.
KAUFVERTRAG MIT BAUVERPFLICHTUNG = WERKVERTRAGSRECHT FINDET ANWENDUNG
OLG HAMM, URTEIL VOM 12.09.2013 - 21 U 35/13
Macht der Käufer aus einem Kaufvertrag mit Bauverpflichtung Ansprüche gerade wegen eines Baumangels geltend, ist Werkvertragsrecht anzuwenden.
BAUTRÄGER HAFTET AUCH FÜR ALTBAUSUBSTANZ NACH WERKVERTRAGSRECHT
OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 13.06.2013 - 12 U 162/12
Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags.
Verspricht der Veräußerer eines Altbauobjekts eine weitgehende und umfassende Sanierung, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, dass der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten.
ALTBAUSANIERUNG KOMMT NEUHERSTELLUNG NUR BEI UMFANGREICHEN BAUMASSNAHMEN GLEICH
OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 04.11.2010 - 13 U 4074/09
Von einer nach Umfang und Bedeutung einer Neuherstellung gleichkommenden Altbausanierung ist nicht auszugehen, wenn in Bezug auf die Altbausubstanz lediglich die Bodenbeläge sowie Bad- und Sanitärausstattung erneuert, die Heizungsanlage modernisiert sowie die Fenster an einer Fassade ausgetauscht werden.
UMFASSENDE SANIERUNG: WERKVERTRAGSRECHT KOMMT ZUR ANWENDUNG
OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 15.05.2007 - 8 U 107/06
Hat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwerbern zu einer umfassenden Sanierung verpflichtet, ist für die Geltendmachung von Mängeln Werkvertragsrecht anwendbar.
MODERNISIERT DER BAUTRÄGER UMFASSEND, KOMMT WERKVERTRAGSRECHT ZUR ANWENDUNG
BGH, URTEIL VOM 26.04.2007 - VII ZR 210/05
Hat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäudes mit zwei zusätzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf Mängel der gesamten Bausubstanz.
BAUTRÄGER HAFTET NICHT NUR FÜR DIE UMBAUTEN, SONDERN FÜR DIE GESAMTE ALTBAUSUBSTANZ NACH WERKVERTRAGSRECHT
LG KARLSRUHE, URTEIL VOM 28.10.2005 - 2 O 321/05
Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags. Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben.
Auf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung ist auch dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn die Bauleistungen bei Vertragsschluss bereits abgeschlossen sind. Die hierfür maßgeblichen Gründe gelten in gleichem Maße auch für die Veräußerung eines sanierten Altbaus.
HAFTUNG DES BAUTRÄGERS RICHTET SICH NACH WERKVERTRAGSRECHT, WENN BAULEISTUNG AM ALTBAU MIT NEUBAUARBEITEN VERGLEICHBAR IST
BGH, URTEIL VOM 06.10.2005 - VII ZR 117/04
Der Veräußerer eines Altbaus oder einer Altbauwohnung haftet für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts, wenn er vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.
Hat der Veräußerer eine Herstellungsverpflichtung übernommen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar ist, sind wegen Mängeln des Objekts die Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts anwendbar, soweit die Herstellungsverpflichtung verletzt ist. Ist das nicht der Fall, ist Kaufrecht anwendbar.
BEI UMFASSENDER HERSTELLUNGSVERPFLICHTUNG HAFTET DER BAUTRÄGER AUCH HINSICHTLICH DER ALTBAUSUBSTANZ NACH WERKVERTRAGSRECHT
BGH, URTEIL VOM 16.12.2004 - VII ZR 257/03
Ist auf den Erwerb eines sanierten Altbaus Werkvertragsrecht anzuwenden, weil der Erwerb des Grundstücks mit einer umfassenden Herstellungsverpflichtung verbunden ist, so richtet sich die Gewährleistung für auf dem Grundstück befindliche Anlagen, die zwar nicht unmittelbar dem Altbauobjekt zuzuordnen sind, jedoch dessen Funktion dienen, ebenfalls nach Werkvertragsrecht.
Der Veräußerer eines nach Umfang und Bedeutung einer Neuherstellung gleichkommenden sanierten Altbaus kann auch dann nach Werkvertragsrecht haften, wenn die geschuldete Modernisierung oder Sanierung bei Abschluß des Vertrages bereits fertiggestellt ist.
KEIN WESENTLICHER EINGRIFF IN ALTBAUSUBSTANZ - KEIN WERKVERTRAGSRECHT
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 25.07.2003 - 22 U 6/03
Bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung, die ohne wesentliche Eingriffe in die Bausubstanz des Altbaus vom Veräußerer durch Aufteilung geschaffen sowie saniert und modernisiert worden ist, richtet sich die Mängelhaftung insofern nicht nach Werkvertragsrecht, als die Mängel der alten Bausubstanz anhaften, in die der Veräußerer nicht eingegriffen hat.
SANIERUNGSARBEITEN HABEN NACH ART UND UMFANG HINREICHENDES GEWICHT - WERKVERTRAGSRECHT IST ANWENBAR
OLG STUTTGART, URTEIL VOM 04.11.1999 - 13 U 78/97
Auch auf die Veräußerung teilsanierter Objekte kann Werkvertragsrecht anwendbar sein, wenn die Sanierungsarbeiten nach Art und Umfang hinreichendes Gewicht haben.
WERKVERTRAGSRECHT IST ANWENDBAR, WENN DER UMBAU SO UMFANGREICH IST, DASS ES SICH IN DER SACHE UM EINE NEUHERSTELLUNG HANDELT
OLG HAMBURG, URTEIL VOM 26.02.1997 - 5 U 102/95
Gewährleistungsansprüche des Käufers einer Eigentumswohnung richten sich grundsätzlich nach Kaufrecht, das Nachbesserungsansprüche und einen Kostenvorschussanspruch nicht vorsieht.
Werkvertragliches Gewährleistungsrecht findet allerdings Anwendung auf Streitigkeiten wegen Baumängeln nach Verkauf neu hergestellten Wohnungseigentums sowie auf die Fälle, in denen der Verkäufer von in Altbauten befindlichem Wohnungseigentum dieses zuvor so einschneidend und umfangreich umgebaut und restauriert hat, dass es sich der Sache nach um neu hergestelltes Wohnungseigentum handelt.