KEINE AUFKLÄRUNGSPFLICHT ÜBER BESTAND EINER GEBÄUDEVERSICHERUNG
BGH, URTEIL VOM 20.03.2020 - V ZR 61/19
Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks muss den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht; ebensowenig muss er ihn über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung einer solchen Versicherung informieren. Dies gilt auch dann, wenn eine Gebäudeversicherung nach der Verkehrsanschauung üblich ist.
Erklärt der Verkäufer dagegen vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages, dass eine Gebäudeversicherung besteht, und wird das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet, trifft ihn in aller Regel die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten.
KÄUFER TRÄGT DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST FÜR AUFKLÄRUNGSPFLICHT
BGH, URTEIL VOM 06.03.2020 - V ZR 2/19
Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände trifft.
KEINE AUFKLÄRUNGSPFLICHT ÜBER AUFSTELLUNG EINER WERTSTOFFSAMMELSTELLE
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 21.01.2020 - 21 U 46/19
Die Aufklärungspflicht betrifft grundsätzlich die Aufklärung über erhebliche Umstände. Eine Aufklärungspflicht kann jedoch auch in Bezug auf Umstände, welche im Ergebnis nicht als Sachmangel i.S.v. § 434 BGB zu qualifizieren sind, bestehen.
Das Verschweigen von Tatsachen begründet nur dann eine Haftung, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicher Weise Aufklärung erwarten durfte.
Nach dem Grundsatz der Eigenverantwortung ist zunächst jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen. Es besteht daher keine allgemeine Pflicht, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sein können. Ungünstige Eigenschaften des Vertragsgegenstands brauchen grundsätzlich nicht ungefragt offengelegt zu werden. Eine Aufklärungspflicht setzt voraus, dass zu Lasten einer Partei ein Informationsgefälle besteht.
Ein Bauträger ist nicht verpflichtet, den Erwerber einer Eigentumswohnung vor Vertragsschluss über die geplante Aufstellung der Wertstoffsammelstelle aufzuklären, wenn es sich um eine für jedermann öffentlich zugängliche Information handelt, die jederzeit bei der Stadt abrufbar war.
KEINE AUFKLÄRUNGSPFLICHT ÜBER VOR VIELEN JAHREN BESEITIGTEN SCHADEN
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 12.03.2018 - 9 U 38/17
Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Nicht gutgläubig handelt allerdings, wer ohne tatsächliche Grundlagen "ins Blaue hinein" unrichtige Angaben macht.
Ein beseitigter Schaden, der in einem Zeitraum von 25 Jahren nicht, jedenfalls nicht merklich erneut aufgetreten ist, muss einem Verkäufer nicht als ein möglicherweise immer noch oder wieder vorhandener Mangel präsent sein.
KEINE OFFENBARUNGSPFLICHT, WENN MANGEL OHNE WEITERES ERKENNBAR
OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 13.09.2017 - 5 U 363/17
Der subjektive Tatbestand der Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus. Eine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt folglich nicht.
Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Folglich kann ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügen, die an die Arglist zu stellen sind.
Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind, besteht keine Offenbarungspflicht, da der Käufer diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.
Über Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben, muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Die Offenbarungspflicht erstreckt sich jedoch nicht darauf, den Käufer auch darüber aufzuklären, dass die Schadensursache unklar und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind.
Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder Leichtfertigkeit beruhen.
ÜBER ERHEBLICHE FEUCHTIGKEIT IM KELLER IST AUFZUKLÄREN
OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 07.09.2016 - 4 U 171/10
Wird eine Immobilie "wie besichtigt und ohne Gewähr" verkauft, setzt eine Haftung des Verkäufers wegen Feuchtigkeitsproblemen sowohl unter dem Gesichtspunkt der Sachmängelgewährleistung als auch aufgrund vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens voraus, dass er dem Käufer die Probleme bei Abschluss des Kaufvertrags arglistig verschwiegen hat.
Ein arglistiges Verschweigen kommt bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer einen aufklärungspflichtigen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Mangel begründenden Umstände kennt.
Eine Aufklärungspflicht besteht - auch ungefragt - über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dazu gehört bei dem Verkauf eines Hausgrundstücks u.a. erhebliche Feuchtigkeit im Keller.
ÜBER WASSEREINTRITT BEI STARCKREGEN IST AUFZUKLÄREN
OLG HAMM, URTEIL VOM 18.07.2016 - 22 U 161/15
Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, muss den Kaufinteressenten darüber aufklären, dass Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller bei starken Regenfällen eindringt.
Bei arglistigem Verschweigen des Wassereinbruchs durch den Verkäufer kann der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos sein.
KÄUFER HAT ZU BEWEISEN, DASS VERKÄUFER AUFKLÄRUNGSPFLICHT VERLETZT HAT
OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 16.06.2016 - 5 U 5/14
Ein Käufer kann den Verkäufer bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss nur dann in Anspruch nehmen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Dem Käufer obliegt die volle Darlegungs- und Beweislast. Der Verkäufer trägt allein die "sekundäre Darlegungs- bzw. Behauptungslast", d.h. der Verkäufer muss lediglich nachvollziehbar darlegen, wie er den Käufer über den betreffenden Sachverhalt aufgeklärt haben will, beweisen muss er dies jedoch nicht. Es ist vielmehr Sache des Käufers, vollständig zu beweisen, dass diese behauptete Aufklärung nicht stattgefunden hat.
AUFKLÄRUNGSPFLICHT NICHT VERLETZT, WENN VERKÄUFER DAVON AUSGEGANGEN IST, DASS DIE ABWEICHENDE AUSFÜHRUNG KEINE QUALITÄTSUNTERSCHIEDE AUFWEIST
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 26.04.2016 - 21 U 145/13
Ein Auftragnehmer verschweigt einen Mangel arglistig, wenn er diesen oder die für den Mangel ursächliche vertragswidrige Ausführung der Werkleistung kennt und ihm bewusst ist, dass dies für die Entscheidung des Auftraggebers über die Abnahme erheblich ist, er gleichwohl den Mangel nicht offenbart, obwohl er nach Treu und Glauben hierzu verpflichtet ist.
Für ein arglistiges Verschweigen reicht es aus, dass dem Auftragnehmer die entsprechenden Umstände bewusst sind, aus denen eine Aufklärungspflicht abzuleiten ist. Arglist kann demnach vorliegen, wenn der Auftragnehmer bewusst von Vorgaben des Auftraggebers abweicht oder eine Abweichung durch seine Mitarbeiter zulässt.
Bei geringfügigen Vertragsabweichungen kann die Arglist jedoch fehlen, wenn der Auftragnehmer davon ausgeht, dass das Werk keine Qualitätsunterschiede aufweist.
LEICHTFERTIGE ODER GROB FAHRLÄSSIGE UNKENNTNIS BEGRÜNDET KEINE ARGLIST
BGH, URTEIL VOM 22.04.2016 - V ZR 23/15
Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht.
Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde.
Ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht den Anforderungen, die an die Arglist zu stellen sind. Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes.
AUFKLÄRUNGSPFLICHT NICHT VERLETZT, WENN VERKÄUFER KEINE KONKRETEN UMSTÄNDE KANNTE, DASS EINE IN DER VERGANGENHEIT ERFOLGTE MANGELBESEITIGUNG KEINEN ERFOLG GEHABT HAT
BGH, URTEIL VOM 19.02.2016 - V ZR 216/14
Hatte der Verkäufer eines Hausgrundstücks in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels (hier: Befall eines Blockhauses mit Holzbock) beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf. Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.
HAT VERKÄUFER OBJEKT AUCH GEPLANT UND GEBAUT, MUSS ER AUCH ÜBER MÄNGEL AUS DER PLANUNGS- UND BAUZEIT AUFKLÄREN
OLG ZWEIBRÜCKEN, URTEIL VOM 19.02.2016 - 2 U 14/15
Ein Verkäufer, der ein Teileigentum gebaut hat und seitdem WEG-Verwalter ist, muss sich seine Erkenntnisse aus der Planungs- und Bauzeit zurechnen lassen.
Verschweigt ein solcher Verkäufer beim späteren Verkauf einen aus der Planungs- und Bauzeit stammenden Mangel, handelt er arglistig und kann sich nicht auf einen kaufvertraglichen Haftungsausschluss berufen.
STREIT ÜBER RECHT ZUR WOHNRAUMNUTZUNG IST ZU OFFENBAREN
KG, URTEIL VOM 17.12.2015 - 22 U 272/13
Der Erwerber von Wohnungseigentum kann einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer geltend machen, wenn die Wohnnutzung von Dachgeschössräumen in der Eigentümergemeinschaft streitig ist, bezüglich des Dachgeschosses laut dem Aufteilungsplan lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht und der Verkäufer dem Erwerber dies nicht offenbart.
WAHRHEITSWIDRIGE AUSKUNFT = ARGLISTIGE TÄUSCHUNG
OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 28.10.2015 - 20 U 4044/14
Wird die Frage nach dem Vorhandensein einer Drainage wahrheitswidrig bejaht, so liegt eine arglistige Täuschung vor.
Der Verkäufer muss auch ungefragt Auskunft darüber erteilen, dass rostige Stahlträger nur überstrichen sind, da starker Rostbefall an tragenden Teilen das Entstehen bestimmter Mängel, nämlich Einbußen in der Tragfähigkeit der Decke, zur Folge haben kann.
ARGLIST = BEWUSSTES VERSCHWEIGEN EINES OFFENBARUNGSPFLICHTIGEN MANGELS
KG, URTEIL VOM 09.10.2015 - 21 U 74/14
Arglistig handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird.
AUFKLÄRUNGSPFLICHT NUR FÜR VERBORGENE MÄNGEL
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 10.03.2015 - 21 U 93/14
Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel, deren Verletzung in objektiver Hinsicht zu einem arglistigen Verschweigen im Sinne des § 444 BGB führen kann, besteht beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks nur im Hinblick auf verborgene Mängel oder Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Arglistiges Verschweigen ist in subjektiver Hinsicht nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
ABRECHNUNG NICHT ERBRACHTER LEISTUNG = ARGLISTIGES VERSCHWEIGEN
OLG JENA, URTEIL VOM 12.02.2014 - 7 U 458/13
Sind laut Planung 30 Brandschutzklappen einzubauen, werden aber nur 18 Klappen eingebaut und 25 abgerechnet, wird dieser Mangel arglistig verschwiegen. Die Erklärung, es handle sich um einen "schlichten Abrechnungsfehler", reicht zur Verneinung von Arglist nicht aus.
Liefert der Auftragnehmer ein Werk ab, dessen Mangelhaftigkeit sich geradezu aufdrängt (hier: mehrere Zentimeter Abstand zwischen Brandschutzklappe und Bauwerk), muss er den Auftraggeber hierüber aufklären. Das Verschweigen eines solchen Mangels stellt ein arglistiges Verhalten dar.
KEINE ARGLIST DES VERKÄUFERS BEI FALSCHANGABE DES MAKLERS
OLG BREMEN, URTEIL VOM 21.11.2013 - 3 U 23/13
Die Verkäuferin handelt nicht arglistig, wenn sie nicht offenlegt, dass sie das Exposé selbst nicht eingesehen oder überprüft hat, wenn sie der Maklerin gegenüber zutreffende Angaben gemacht hat, die Maklerin aber versehentlich und ohne Wissen der Verkäuferin eine falsche Flächenangabe in das Exposé aufgenommen hat.
Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt oder für möglich hält. Ob der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist irrelevant.
Der Verkäufer hat die mangelhafte Kellerabdichtung unstreitig gekannt, wenn er seinerseits gegenüber dem Bauunternehmer diesbezüglich Mängelrügen erhoben hatte, die Mängel jedoch in Eigenregie unsachgemäß zu beseitigen versucht hat. Informiert er den Käufer von diesen Ereignissen nicht von sich aus, liegt ein arglistiges Verschweigen vor, weil solche Umstände für die Willensbildung eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung sind.
BAUTRÄGER VERSCHWEIGT UNTERLASSUNG DER BAUGRUNDUNTERSUCHUNG = ARGLIST
OLG DRESDEN, URTEIL VOM 24.06.2014 - 14 U 381/13
Ein Bauträger muss vor Beginn der Bauarbeiten prüfen lassen, ob der Baugrund ausreichend tragfähig ist.
Verschweigt der Bauträger, dass er die zur Vermeidung einer fehlerhaften Gründung notwendige Baugrunduntersuchung nicht in Auftrag gegeben hat, handelt er arglistig.
ARGLIST AUCH OHNE BETRÜGERISCHE ABSICHT
OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 26.02.2013 - 3 U 916/12
Eine Arglisthaftung wegen Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.
Die Beweislast für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung trägt derjenige, der sich darauf beruft.
ARGLIST AUCH OHNE BETRÜGERISCHE ABSICHT
OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 13.12.2012 - 2 U 1020/11
Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.
KEINE AUFKLÄRUNGSPFLICHT FÜR MÄNGEL, DIE EINER BESICHTIGUNG ZUGÄNGLICH SIND
OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 16.08.2012 - 5 U 145/09
Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Umstände eine Aufklärungspflicht besteht. Das geht aber nicht soweit, dass der Verkäufer von sich aus über alle Umstände aufzuklären hat, die für die Willensbildung des Käufers von Bedeutung sein können. Vielmehr hat derjenige, der einen Vertrag schließt, sich selbst darüber zu vergewissern, ob der Vertrag für ihn von Vorteil ist oder nicht.
Beim Kauf eines Hausgrundstücks ist eine Pflicht zur Offenbarung regelmäßig nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände zu bejahen, die nach der Erfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen. Eine Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich sind, kann der Käufer dagegen nicht erwarten, weil er solche Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.
AUFKLÄRUNGSPFLICHT ÜBER SCHIKANÖSES NACHBARVERHALTEN
LG HECHINGEN, URTEIL VOM 26.07.2012 - 2 O 301/11
Der Bauträger ist verpflichtet, den Erwerber einer Eigentumswohnung über schikanöses Nachbarverhalten aufzuklären. Eine Verletzung dieser Verpflichtung berechtigt den Erwerber dazu, den Bauträgervertrag wegen arglistigen Verschweigens anzufechten.
KEINE ARGLIST, WENN FALSCHE ANGABE GUTGLÄUBIG ERFOLGT
OLG KÖLN, URTEIL VOM 10.05.2012 - 19 U 32/12
Wer gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, selbst wenn der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder gar auf Leichtfertigkeit beruht.
Nur wer falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage "ins Blaue hinein" macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet, handelt bedingt vorsätzlich und mithin arglistig.
KEINE AUFKLÄRUNGSPFLICHT ÜBER UNSICHERHEIT HINSICHTLICH DER MANGELURSACHE
BGH, URTEIL VOM 16.03.2012 - V ZR 18/11
Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.
ABWEICHUNG VON SICHERER UND ERPROBTER AUSFÜHRUNG = AUFKLÄRUNGSPFLICHT
OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 25.01.2012 - 27 U 501/10
Weicht der Bauträger von der ursprünglichen Planung, die eine zum Zeitpunkt der Bauzeit sichere und erprobte Fassadenkonstruktion vorsieht, ab, indem er eine nicht erprobte, nicht durchgeplante und in ihrer Standsicherheit nicht nachgewiesene Konstruktion mit anderen als den der ursprünglichen Planung zu Grunde liegenden Baustoffen ausführen lässt, muss er dies den späteren Erwerbern mitteilen. Andernfalls haftet er wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels.
FEHLENDE INFORMATION ÜBER GEFAHR VON RISSBILDUNGEN = VERLETZUNG AUFKLÄRUNGSPFLICHT
BGH, URTEIL VOM 19.05.2011 - VII ZR 24/08
Muss ein Auftragnehmer erkennen, dass die von ihm vertragsgemäß errichtete Bodenplatte wegen einer Bauzeitverzögerung im Winter der Gefahr von Rissbildungen ausgesetzt sein wird, kann er verpflichtet sein, den Auftraggeber entsprechend zu informieren.
Kommt er dieser Pflicht nicht nach, löst das keine Gewährleistungsansprüche, sondern Schadensersatzansprüche wegen Verletzung einer Aufklärungspflicht aus.
KEINE AUFKLÄRUNGSPFLICHT FÜR BEI BESICHTIGUNG ERKENNBARER MÄNGEL
BGH, URTEIL VOM 12.11.2010 - V ZR 181/09
Ein redlicher Verkäufer darf davon ausgehen, dass bei einer Besichtigung erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge springen und deshalb eine gesonderte Aufklärung nicht erforderlich ist. Bei einem der Besichtigung zugänglichen und damit ohne Weiteres erkennbaren Mangel scheidet eine Pflicht zur Offenbarung aus.
Ein Verkäufer darf nicht erwarten, dass der Käufer Finanzierungsunterlagen auf Mängel des Kaufobjekts hin durchsieht.
Haben die Parteien einen Haftungsausschluss vereinbart, trägt der Käufer grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, wozu bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung gehört.
Wendet der Verkäufer gegen die behauptete arglistige Täuschung ein, er sei davon ausgegangen, der Käufer sei über den Mangel bereits aufgeklärt worden, trifft ihn insoweit eine sekundäre Darlegungslast; dagegen trägt er die volle Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung, der Käufer habe Kenntnis vom Mangel unabhängig von einer ihm, dem Verkäufer, zurechenbaren Aufklärung erlangt.
AUFKLÄRUNG MUSS RICHTIG UND VOLLSTÄNDIG SEIN
OLG DRESDEN, URTEIL VOM 02.11.2010 - 9 U 910/10
Stellt ein Bauträger werbend die Steuervorteile heraus, muss er Voraussetzungen, Hinderungsgründe und Ausmaß der Steuervorteile richtig und so vollständig darstellen, dass beim Interessenten keine für die Kaufentscheidung wesentliche Fehlvorstellung erweckt wird. Gibt der Bauträger bei einem Denkmalschutzobjekt die Sanierungskosten falsch an, haftet er dem Erwerber nach den Regeln der culpa in contrahendo (c.i.c.).
KEINE ARGLISTHAFTUNG OHNE BEWUSST MANGELHAFTE ARBEIT DES WERKUNTERNEHMERS
OLG CELLE, URTEIL VOM 10.06.2010 - 16 U 3/10
Die Arglisthaftung setzt voraus, dass der Werkunternehmer bewusst mangelhaft gearbeitet und den Mangel trotz sicherer Kenntnis dem Besteller wider Treu und Glauben nicht mitgeteilt hat.
AUFKLÄRUNGSPFLICHT ENTFÄLLT, WENN MANGEL BEI BESICHTIGUNG OHNE WEITERES ERKENNBAR
OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 18.11.2009 - 1 U 159/09
Die Aufklärungspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer eines Hausgrundstücks entfällt regelmäßig bei solchen Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich oder ohne Weiteres erkennbar sind. Dies gilt namentlich dann, wenn der Käufer durch ein Expertenteam (Architekt; Bankkaufmann) unterstützt wird (hier: eingeschränkte Nutz- sowie nicht gegebene Vermietbarkeit von Kellerräumen).
FEUCHTIGKEITSSCHÄDEN = OFFENBARUNGSPFLICHT
OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 13.11.2009 - 2 U 443/09
Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.
Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.
Feuchtigkeitsschäden stellen insbesondere offenbarungspflichtige Umstände dar. Eine mangelhafte Außenabdichtung stellt wegen der latenten Gefahr des Feuchtigkeitseintritts regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf. Der Verkäufer ist auch verpflichtet, ungefragt einen solchen Mangel zu offenbaren oder wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen bloßen Verdacht hat.
OFFENBARUNGSPFLICHT ÜBER VERWENDUNG GESUNDHEITSGEFÄHRDENDER BAUSTOFFE
BGH, URTEIL VOM 27.03.2009 - V ZR 30/08
Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, begründen einen Mangel, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten. Bei einem Wohngebäude ist dies der Fall, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können.
Ein Verkäufer hat einen solchen Mangel ungefragt zu offenbaren. Macht er dies vorsätzlich nicht, bestehen zu Gunsten des Käufers Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss.
Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss sind im Sachbereich der §§ 434 ff BGB nach Gefahrübergang zwar grundsätzlich ausgeschlossen - dies gilt jedoch zumindest dann nicht, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat.
OLG ZWEIBRÜCKEN, URTEIL VOM 08.05.2008 - 4 U 74/07
Ein fachunkundiger Bauherr, der in seinem Haus ohne baurechtliche Genehmigung Kellerräume in eine "Einliegerwohnung" umgewandelt hat, handelt beim Verkauf des Hauses nur arglistig, wenn er greifbare Anhaltspunkte dafür hatte, dass die "Einliegerwohnung" baurechtlich nicht zulässig war.
AUFKLÄRUNGSPFLICHT VERLETZT, WENN VERTRAGSWIDRIGE AUSFÜHRUNG NICHT ANGEZEIGT WIRD
OLG CELLE, URTEIL VOM 26.03.2008 - 7 U 89/07
Stellt der Bauträger das Kellergeschoss abweichend von der Baubeschreibung nicht als weiße Wanne, sondern mittels Mauerwerk und Isolierbeschichtung her und wird das Drainwasser aufgrund befristeter Entwässerungsgenehmigung in den öffentlichen Regenwasserkanal abgeführt, stellt dies einen Sachmangel dar, welchen der Bauträger offenbaren muss. Verschweigt der Bauträger den Mangel arglistig, ist er zum Schadensersatz verpflichtet.
FORMELLE RECHTSWIDRIGKEIT EINES BAUVORHABENS = AUFKLÄRUNGSPFLICHT
KG, URTEIL VOM 06.11.2007 - 13 U 84/06
Die formelle Rechtswidrigkeit eines Doppelhauses stellt einen Mangel gemäß §§ 633 ff BGB a.F. dar. Ansprüche des Erwerbers gegen den Bauträger, weil dieser es unterlassen hat, ihn über den Mangel aufzuklären, kann der Erwerber jedoch nicht geltend machen, weil Ansprüche aus c.i.c. (Verschulden bei Vertragsschluss) von den vorrangigen Gewährleistungsansprüchen verdrängt werden.
Ein Anspruch wegen Verschulden bei Vertragsschluss besteht nur, wenn die Aufklärungspflicht sich auf einen Umstand bezieht, der kein Mangel ist, oder wenn der Unternehmer die Aufklärung arglistig unterlassen (was das Gericht hier verneint hat) hatte.
KEINE OFFENBARUNGSPFLICHT BEI UNERHEBLICHEN MÄNGELN
BGH, URTEIL VOM 21.07.2005 - VII ZR 240/03
Arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Auftragnehmer selbst einen - wenigstens konkret möglichen - Mangel kennt oder ihm die Kenntnis von Mitarbeitern, sei es auch über eine Wissenszurechnung, hierüber zurechenbar ist.
Eine Offenbarungspflicht besteht ausnahmsweise nicht über solche Umstände, die der Auftragnehmer zwar kennt, von deren Unerheblichkeit für den Auftraggeber er aber berechtigterweise ausgehen durfte.
FEUCHTIGKEITSSCHÄDEN NACH SANIERUNGSVERSUCH = AUFKLÄRUNGSPFLICHT
KG, URTEIL VOM 20.06.2005 - 8 U 220/04
Eine Aufklärungspflicht besteht über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, diese müssen auch ungefragt offenbart werden.
Über Feuchtigkeit in Kellerwänden beim Kauf eines Hauses muss aufgeklärt werden, ebenso über erhebliche Feuchtigkeitsschäden auch nach einem Sanierungsversuch, wenn dessen Erfolg zweifelhaft ist.
Fragen des anderen Teils müssen in jedem Falle vollständig und richtig beantwortet werden.
UNZUREICHENDE ISOLIERUNG VON WÄNDEN = AUFKLÄRUNGSPFLICHT
OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 19.10.2004 - 17 U 7/04
Die unzureichende Isolierung der Wände des Kellergeschosses gegen Feuchtigkeit und der darauf beruhende, einer Besichtigung nicht ohne weiteres zugängliche Eintritt von Feuchtigkeit, stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel eines Gebäudes dar, den der Verkäufer redlicherweise insbesondere dann nicht verschweigen darf, wenn ihm die ausdrückliche Erklärung abverlangt worden war, verdeckte Mängel seien ihm nicht bekannt.
Auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss kann der Verkäufer sich nicht berufen, weil er das Feuchtigkeitsproblem des Hauses kannte und den Fehler trotzdem nicht offenbarte. Durch sein Verschweigen hatte der Verkäufer die Käufer arglistig getäuscht, weil er den Mangel kannte und gleichzeitig damit rechnete und billigend in Kauf nahm, dass die Käufer den Fehler nicht kannten und anderenfalls den Vertrag nicht geschlossen hätten.
KÄUFER TRÄGT DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST FÜR AUFKLÄRUNGSPFLICHT
BGH, URTEIL VOM 30.04.2003 - V ZR 100/02
Die in den Kaufvertrag aufgenommene Erklärung des Verkäufers, ihm sei "vom Vorhandensein wesentlicher unsichtbarer Mängel nichts bekannt", rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, daß den Käufer die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, daß der Verkäufer ihn über offenbarungspflichtige Umstände nicht aufgeklärt hat.
POSITIVE KENNTNIS OFFENBARUNGSPFLICHTIGER UMSTÄNDE NICHT ERFORDERLICH FÜR ARGLIST
BGH, URTEIL VOM 07.03.2003 - V ZR 437/01
Soweit Arglist die Kenntnis offenbarungspflichtiger Umstände voraussetzt, ist ausreichend, daß der Verkäufer die Umstände zwar nicht positiv kennt, ihr Vorhandensein aber für möglich hält und sie nicht offenbart, obwohl er weiß oder billigend in Kauf nimmt, daß die Umstände für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sind.
OFFENBARUNGSPFLICHT NUR FÜR VERBORGENE UND NICHT ERKENNBARE UMSTÄNDE
OLG HAMM, URTEIL VOM 30.01.2003 - 22 U 34/02
Eine Aufklärungspflicht wegen solcher Mängel, die einer Besichtigung zugänglich oder ohne weiteres erkennbar sind, besteht nicht. Es sind lediglich verborgene oder nicht erkennbare Umstände zu offenbaren.
Der Verkäufer darf davon ausgehen, dass nach umfangreichen Sanierungsarbeiten die Feuchtigkeitsprobleme behoben sind. Der Käufer, der Schadensersatz begehrt, muss beweisen, dass der Verkäufer nach den Sanierungsarbeiten Kenntnis von Mängeln erlangt hat.
AUF GENEHMIGUNGSPFLICHTIGKEIT VON SONDERWÜNSCHEN IST HINZUWEISEN
BGH, URTEIL VOM 11.07.2002 - VII ZR 437/01
Bevor ein Bauträger die Erbringung von Sonderwünschen verspricht, ist er verpflichtet, zu prüfen, ob diese genehmigungspflichtig sind - sind sie genehmigungspflichtig, ist der Bauträger verpflichtet, den Erwerber auf die Notwendigkeit einer erforderlichen Baugenehmigung und auf etwaige Hindernisse hinzuweisen, die einer Genehmigung entgegenstehen können.
VERWENDUNG EINES NICHT ERPROBTEN BAUSTOFFS = HINWEISPFLICHT
BGH, URTEIL VOM 23.05.2002 - VII ZR 219/01
Verwendet der Bauunternehmer bewusst abweichend vom Vertrag einen nicht erprobten Baustoff, so handelt er arglistig, wenn er den Auftraggeber treuwidrig hierauf und auf das mit der Verwendung dieses Baustoffs verbundene Risiko nicht hinweist.
AUFKLÄRUNGSPFLICHT BESTEHT NUR, WENN ERWERBER NICHT HINREICHEND UNTERRICHTET
BGH, URTEIL VOM 06.04.2001 - V ZR 402/99
Bei den Verhandlungen über den Kauf einer Eigentumswohnung darf der Verkäufer grundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen werden muß, daß der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut.
ABWEICHUNG VON ANERKANNTEN REGELN DER TECHNIK = HINWEISPFLICHT
OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 16.05.2001 - 7 U 392/00
Arglistiges Verschweigen ist anzunehmen, wenn ein Bauunternehmer neue Bautechniken anwendet und damit von den anerkannten Regeln der Technik abweicht, ohne den Bauherrn hierüber zu unterrichten.
HINWEISPFLICHT BEI UNGEEIGNETHEIT DES AUFGEBRACHTEN ESTRICHS
OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 26.11.1999 - 10 U 33/99
Wenn der Erwerber einer neu errichteten Eigentumswohnung beabsichtigt, andere als die in der Baubeschreibung vorgesehenen Bodenbeläge (hier: Granitplatten statt Teppichboden) zu verlegen, der bauseits aufgebrachte Estrich sich hierfür aber nicht eignet, ist der Bauträger, wenn er von der Absicht des Erwerbers Kenntnis hat, verpflichtet, den Erwerber darauf hinzuweisen.
HINWEISPFLICHT BEI ALTBAU NUR FÜR BESONDERS SCHERWIEGENDE MÄNGEL
OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 14.02.1997 - 14 U 573/96
Wenn eine Aufklärungspflicht besteht, ist eine arglistige Täuschung auch durch Verschweigen von Tatsachen möglich.
Lediglich bei besonders schwerwiegenden Mängeln ist der Verkäufer eines Altbaus verpflichtet, auf ihm bekannte Mängel von sich aus hinzuweisen.
AUFKLÄRUNGSPFLICHT NUR FÜR BEI BESICHTIGUNG NICHT ERKENNBARE MÄNGEL
BGH, URTEIL VOM 14.06.1996 - V ZR 105/95
Käufer können erwarten, daß sie über sämtliche vorhandene Fehler des Gebäudes aufgeklärt werden, die im Rahmen einer Besichtigung nicht ohne weiteres erkennbar sind.