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DER ANSPRUCH AUF AUFLASSUNG BESTEHT, WENN DER ERWERBER DEN AUF DEN GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG ENTFALLENDEN TEIL DES GESAMTPREISES AUSGEGLICHEN HAT
LG GIESSEN, URTEIL VOM 12.03.2009 - 2 O 342/08
Die förmliche Insolvenz des Bauträgers führt dazu, dass der inhaltlich aus einem kaufvertraglichen und einem werkvertraglichen Teil bestehende, zunächst aber einheitliche Bauträgervertrag in zwei Komponenten aufgespalten wird.
Ist für den Erwerber eine Auflassungsvormerkung eingetragen, setzt die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs des Erwerbers lediglich den Ausgleich des auf den Grundstückskaufvertrag entfallenden Anteils des Gesamtpreises voraus.
KOORDINATIONSPFLICHT DES BAUTRÄGERS BEI SONDERWÜNSCHEN
BGH, URTEIL VOM 22.01.2009 - IX ZR 66/07
Tritt der durch eine Vormerkung gesicherte Käufer nach Zahlung des Kaufpreises wegen eines Rechtsmangels von dem Grundstückskaufvertrag zurück und wird danach ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Verkäufers eröffnet, kann der Insolvenzverwalter von dem Käufer Bewilligung der Löschung der Vormerkung verlangen, ohne an ihn den Kaufpreis aus der Masse erstatten zu müssen.
AUFLASSUNGSANSPRUCH BESTEHT, WENN DER AUF DIE ÜBEREIGNUNG DES GRUNDSTÜCKES UND DER WOHNUNG ENTFALLENDE TEIL DER VERTRAGSSUMME GEZAHLT IST
OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 10.07.2006 - 12 U 711/05
Aus der Insolvenz des Bauträgers kann sich die Aufspaltung eines Bauträgerkaufvertrages in zwei Teile, einen Grundstückskaufvertrag und einen Werkvertrag über die Erstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung, ergeben. Für den Anspruch der Erwerber des Bauträgerobjekts auf mangelfreie Erstellung des Hauses bleibt es dann bei dem Wahlrecht des Insolvenzverwalters. Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter dagegen kein Wahlrecht; diesen Anspruch muss er aus der Masse erfüllen. Die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs richtet sich dann nicht mehr danach, ob die gesamte vereinbarte Gegenleistung erbracht wurde, sondern nur danach, ob der Teil des Kaufpreises, welcher auf die Übereignung des Grundstücks und der Wohnung entfällt, gezahlt wurde. Eine formularmäßige Vertragsbestimmung über die Fälligkeit des gesamten Restkaufpreises für den Fall des ungenehmigten Einzuges ist unwirksam.
AUFLASSUNGSANSPRUCH BESTEHT, WENN DER AUF DIE ÜBEREIGNUNG DES GRUNDSTÜCKES UND DER WOHNUNG ENTFALLENDE TEIL DER VERTRAGSSUMME GEZAHLT IST
OLG STUTTGART, URTEIL VOM 18.08.2003 - 5 U 62/03
Ob der durch Auflassungsvormerkung gesicherte Anspruch des Erwerbers auf Auflassung in der Insolvenz des Bauträgers begründet ist, hängt davon ab, ob der Teil des Kaufpreises, welcher auf die Übereignung des Grundstücks und der Wohnung entfällt, gezahlt wurde.
Der Insolvenzverwalter kann dem gesicherten Auflassungsanspruch nicht die Masseunzulänglichkeit entgegen halten, wenn der Besteller sich verpflichtet hat, die Kosten der Auflassung zu tragen.
ANSPRUCH AUF LÖSCHUNG DER AUFLASSUNGSVORMERKUNG, WENN KEIN ANSPRUCH AUF EIGENTUMSÜBERTRAGUNG BESTEHT, WEIL DER BAUTRÄGERVERTRAG NICHTIG IST
BGH, URTEIL VOM 07.03.2002 - IX ZR 457/99
Besteht kein Anspruch auf Übertragung des Eigentums, weil der Bauträgervertrag formnichtig ist (hier der Fall, weil die Baubeschreibung und die Bauzeichnungen nicht mitbeurkundet worden sind, obwohl der Bauträgervertrag auf sie Bezug nimmt), so ist auch die zu Gunsten des Erwerbers im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung wirkungslos.
Der Konkursverwalter kann die Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen und der Erwerber kann dem Verlangen wegen der von ihm vor Konkurseröffnung an den Bauträger erbrachten Kaufpreiszahlungen kein Zurückbehaltungsrecht entgegensetzen.
AUFLASSUNGSVORMERKUNG HAT AUCH NACH KONKURSERÖFFNUNG BESTAND
BGH, URTEIL VOM 19.03.1998 - IX ZR 242/97
Eine nach Konkurseröffnung eingetragene Vormerkung hat Bestand, wenn vorher eine bindende Bewilligung vorliegt und der Berechtigte den Eintragungsantrag gestellt hat.
EIGENTUMSÜBERTRAGUNG ERFOLGT UNTER ANRECHNUNG DER FÜR DAS GRUNDSTÜCK UND DIE ERBRACHTEN BAULEISTUNGEN GELEISTETEN ZAHLUNGEN
BGH, URTEIL VOM 12.11.1985 - VII ZR 366/83
Der Erwerber kann vom Bauträger die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auch dann verlangen, wenn dieser es abgelehnt hat, den Vertrag zu erfüllen. Im Konkurs des Bauträgers führt die Weigerung des Konkursverwalters, das Bauwerk fertig zu stellen, nicht dazu, dass der Erwerber auf einen – ungesicherten - Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung verwiesen werden kann. Dies gilt vielmehr nur für den Teil des Vertrages, der die Bauleistung betrifft. Der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks wird hingegen von der Erfüllungsablehnung nicht berührt. Der Erwerber kann unter Anrechnung seiner für das Grundstück und das bis dahin erstellte Bauwerk geleisteten Zahlungen Übereignung verlangen. Der einheitliche Vertrag wird damit aufgeteilt - der Grundstücksübereignungsanspruch wird von dem durch die Erfüllungsablehnung für die Zukunft erledigten Anspruch auf Fertigstellung des Bauwerks gelöst.
ERFÜLLUNGSABLEHNUNG BERÜHRT DEN DURCH VORMERKUNG GESICHERTEN ANSPRUCH AUF GRUNDSTÜCKSÜBEREIGNUNG NICHT
BGH, URTEIL VOM 07.11.1980 - V ZR 163/79
Ein durch Vormerkung gesicherter Anspruch auf Grundstücksübereignung wird kraft der Vorschrift des § 24 KO durch eine Erfüllungsablehnung nach § 17 KO auch dann nicht berührt, wenn der dem Übereignungsanspruch zugrunde liegende Vertrag zugleich auf die Erstellung eines Bauwerks gerichtet ist. Dies gilt unabhängig davon, ob das Entgelt für das Grundstück in dem Vertrag gesondert ausgewiesen ist oder nicht.