Generaluebernehmermodell

Generalübernehmermodell

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EIN VERTRAG ÜBER EIGENTUMSVERSCHAFFUNG + EIN VERTRAG ÜBER BAUWERKSERRICHTUNG = UMSATZSTEUERFREIHEIT DES BAUVERTRAGES

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 02.04.2020 - 22 U 24/19

Beauftragt ein privater Bauherr einen Bauunternehmer mit der Errichtung eines Einfamilienhauses und erwirbt er von diesem aufgrund eines gesonderten Kaufvertrages auch das erforderliche Grundstück, besteht zwischen beiden Verträgen ein sachlicher Zusammenhang, der dazu führen kann, dass zur Bemessung der Grunderwerbsteuer sowohl der Kaufpreis für das Grundstück, als auch die Vergütung für die Errichtung des Einfamilienhauses zu Grunde zu legen sind.

Damit unterfällt auch der Umsatz des Bauvertrages dem Grunderwerbsteuergesetz und ist gem. § 4 Nr. 9a UStG umsatzsteuerfrei.

Haben die Parteien eines Bauvertrags (wie hier der Fall) als Vergütung einen (Pauschal-)Preis "einschließlich der zur Zeit geltenden Mehrwertsteuer" vereinbart, ist die Zahlung der im Pauschalpreis enthaltenen Umsatzsteuer nicht geschuldet, da sie auf den Bauvertrag nicht anfällt.

AUFGESPALTENER BAUTRÄGERVERTRAG = EIN VERTRAG ÜBER EIGENTUMSVERSCHAFFUNG + EIN VERTRAG ÜBER BAUWERKSERRICHTUNG

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 23.11.2017 - 22 U 23/16

Vereinbaren Grundstücksverkäufer und Erwerber, dass ein bestimmter Auftragnehmer auf dem Grundstück für den Erwerber ein Gebäude errichten soll, wird der Auftragnehmer dadurch nicht zum Bauträger.

Bei dem Grundstücksverkäufer und dem Auftragnehmer handelt es sich um unterschiedliche Rechtssubjekte.

Die Pflichten, die üblicherweise ein Bauträger übernimmt, nämlich die Errichtung des Bauwerkes einerseits und die Eigentumsverschaffung andererseits, wurden durch die hier gewählte Vertragsgestaltung zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Auftragnehmer aufgeteilt (sog. aufgespaltener Bauträgervertrag).

WENN BAUVERTRAG UND GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG EINE RECHTLICHE EINHEIT BILDEN, IST AUCH DER BAUVERTRAG NOTARIELL ZU BEURKUNDEN

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 13.11.2015 - 8 U 123/13

Ein Bauvertrag ist grundsätzlich nicht formbedürftig. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Bauvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet.

Eine rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen.

Sind Bau- und Grundstückskaufvertrag wechselseitig nicht voneinander abhängig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt.

BAUVERTRAG UND GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG BILDEN EINE EINHEIT, WENN AUFTRAGNEHMER UND VERKÄUFER "IM SELBEN LAGER" SIND

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 17.03.2015 - 9 U 1662/11

Schließt der Auftraggeber mit dem Auftragnehmer einen (Bau-)Werkvertrag über die schlüsselfertige Errichtung einer Doppelhaushälfte und erwirbt er wenige Tage später das dazugehörige Baugrundstück von einer Projektgesellschaft, die "im Lager" des Auftragnehmers steht, sind beide Verträge als Einheit zu qualifizieren.

Die Verträge fallen unter § 3 Abs. 1 MaBV, da dem Auftraggeber das Eigentum am Grundstück erst im Laufe der Bauausführung übertragen werden soll. Für die Anwendbarkeit der MaBV kommt es nicht darauf an, dass das Baugrundstück durch den Auftragnehmer selbst übertragen wird.

BAUVERTRAG IST BEURKUNDUNGSBEDÜRFTIG, WENN ER MIT GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG EINE RECHTLICHE EINHEIT BILDET

OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 25.03.2014 - 3 U 1080/13

Ein Bauvertrag ist beurkundungsbedürftig, wenn er mit dem Verkauf über den Erwerb des Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Dabei ist zu prüfen, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der für die Bebauung notwendige Grundstückserwerb vom Bauvertrag in der Weise abhängen soll, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen.

GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG UND WERKVERTRAG SIND STEUERLICH ALS EINHEIT ANZUSEHEN

OLG KÖLN, BESCHLUSS VOM 16.01.2012 - 19 U 104/11

Trotz Trennung von Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag (Abschluss von zwei separaten Verträgen) ist der Erwerb eines Grundstücks mit einem darauf zu errichtenden Haus steuerlich als Einheit zu sehen mit der Folge, dass die Bauleistungen von der Umsatzsteuer befreit sind.

GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG UND WERKVERTRAG SOLLEN MITEINANDER "STEHEN UND FALLEN" - BEIDE VERTRÄGE BEDÜRFEN DER FORM DES § 311B ABS. 1 BGB

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 24.05.2011 - 13 U 121/10

Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag stehen in einem rechtlichen Zusammenhang und bedürfen daher der Form des § 311b Abs. 1 BGB, wenn sie miteinander "stehen und fallen" sollen.

AUCH WENN KAUFVERTRAGLICHE UND WERKVERTRAGLICHE LEISTUNGEN VON UNTERSCHIEDLICHEN PERSONEN ERBRACHT WERDEN SOLLEN, KANN DIES IN EINEM VERTRAG ZUSAMMENGEFASST WERDEN

LG BERLIN URTEIL VOM 19.10.2007 - 15 O 466/06

Verpflichtet sich ein Bauträger sowohl zur Eigentumsverschaffung als auch zur Herstellung, beziehungsweise Umgestaltung eines Gebäudes, handelt es sich um einen Bauträgervertrag. Die Gewährleistung richtet sich dabei grundsätzlich nach Werkvertragsrecht. Eine formularmäßige Freizeichnung für Bau- und Bauplanungsmängel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist in diesen Fällen in der Regel wegen Verstoßes gegen § 11 Nr.10 AGBG (jetzt § 309 Nr.8 b BGB) unwirksam.

Dies gilt jedoch nicht, wenn auf der Bauträgerseite zwei juristische Personen beteiligt sind, wovon eine die kaufvertraglichen Verpflichtungen und die andere die bauvertraglichen Verpflichtungen erfüllen soll. Bei dieser Konstellation findet auf den kaufvertraglichen Vertragsteil das Werkvertragsrecht keine Anwendung, so dass hier die werkvertragliche Haftung ausgeschlossen werden kann.

Dass die beiden Vertragselemente hier aus Vereinfachungsgründen für die Käufer in einem Vertrag zusammengefasst worden sind, steht dem nicht entgegen, da es rechtlich ohne weiteres möglich gewesen wäre, die unterschiedlichen Vertragsgegenstände in zwei Verträge aufzuspalten - in diesem Fall läge es auf der Hand, dass jeder Vertragspartner nur für die von ihm übernommenen Gewährleistungspflichten haften würde.

BILDEN KAUF- UND WERKVERTRAG EINE RECHTLICHE EINHEIT, SIND BEIDE NOTARIELL ZU BEURKUNDEN

BGH, URTEIL VOM 22.03.2007 - VII ZR 268/05

Der Vertrag mit einem Bauträger über den Kauf eines Grundstückes und die separate Beauftragung des Bauträgers, auf diesem Grundstück ein Einfamilienhaus zu errichten, bilden eine rechtliche Einheit, weshalb beide Verträge notariell zu beurkunden sind.

Der Bauvertrag unterliegt der MaBV, weil der Bauträger bei Abschluss des Bauvertrages Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks war.

SCHULDET EIN VERTRAGSPARTNER NUR DIE EIGENTUMSVERSCHAFFUNG UND EIN ANDERER NUR DIE HERSTELLUNG, HAFTET AUCH NUR DIESER FÜR BAUMÄNGEL

OLG HAMM, URTEIL VOM 21.02.2006 - 24 U 112/05

Wenn an einem Bauträgervertrag über die Errichtung eines Bauobjekts auf Verkäufer-/Herstellerseite zwei Personen beteiligt sind, von denen sich eine nur zur Übertragung des Grundeigentums (Verkäufer) und die andere sich zur Errichtung der baulichen Anlagen (Werkunternehmer) verpflichtet, kann der Verkäufer des Grundstücks eine Haftung für die bauliche Beschaffenheit ausschließen. Der Bauherr kann dann nur den Werkunternehmer auf Gewährleistung wegen Baumängeln in Anspruch nehmen.

SOLLEN GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG UND WERKVERTRAG NUR ZUSAMMEN GELTEN, MÜSSEN BEIDE VERTRÄGE BEURKUNDET WERDEN

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 24.10.2005 - 9 U 16/05

Der Vertrag über die Errichtung eines Hauses und der zeitnah nachfolgend mit dem Bauunternehmer abgeschlossene Vertrag über den Erwerb des von ihm zu bebauenden Grundstückes hätten, da sie nur zusammen gelten sollten, insgesamt beurkundet werden müssen.

Auf den Bauvertrag ist die MaBV anzuwenden, weshalb ein gegen § 3 MaBV verstoßender Zahlungsplan nichtig ist.

FÜR BAUMÄNGEL HAFTET NUR DERJENIGE DER BEIDEN VERTRAGSPARTNER, DER SICH ZUR HERSTELLUNG VERPFLICHTET HAT

OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 25.06.2003 - 7 U 1034/01

Sind an einem Bauträgervertrag über die Errichtung/Umgestaltung eines Hausanwesens auf Verkäufer-/Herstellerseite zwei Personen beteiligt, von denen eine sich nur zur Übertragung des Grundeigentums (Verkäufer) und die andere zur Errichtung/Umgestaltung der baulichen Anlage (Werkunternehmer) verpflichtet, verstößt es nicht gegen § 11 Nr. 10 AGBG (§ 309 Nr. 8 b BGB n.F.), wenn der Verkäufer eine Haftung für die bauliche Beschaffenheit ausschließt. Der Bauherr kann dann nur den Werkunternehmer auf Gewährleistung wegen Baumängeln in Anspruch nehmen.

Hat der Verkäufer auch die Planung des Anwesens erstellt, ohne insoweit gegenüber dem Käufer/Bauherrn eine Verpflichtung zu übernehmen, und schließt er sich mit dem Werkunternehmer zu einer BGB-Gesellschaft mit dem Ziel der Errichtung/Umgestaltung der Wohnanlage und deren Veräußerung zusammen, hat er den Werkunternehmer im Innenverhältnis von solchen Gewährleistungsansprüchen des Bauherrn freizustellen, die auf Planungsfehlern beruhen. Diesen Anspruch kann der Werkunternehmer an den Bauherrn abtreten, in dessen Hand er sich in einen Leistungsanspruch umwandelt.

SOLL DER GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG DEN BAUVERTRAG ERMÖGLICHEN, IST AUCH DIESER FORMBEDÜRFTIG

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 15.01.2003 - 13 U 51/02

Eine Formbedürftigkeit des Bauvertrages ist schon dann zu bejahen, wenn nach den Vorstellungen der Partner des Grundstückskaufvertrages dieser geschlossen wird, um die Ausführung des Bauvertrages zu ermöglichen.

VERMITTELT DER GENERALUNTERNEHMER DEN GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG, IST AUCH DER BAUVERTRAG BEURKUNDUNGSBEDÜRFTIG

OLG KÖLN, URTEIL VOM 26.02.2003 - 12 U 254/99

Bietet der Generalunternehmer nicht nur seine Bauleistung an, sondern vermittelt er zugleich den Erwerb bestimmter Grundstücke, so wird durch diese Verknüpfung auch der Bauvertrag beurkundungsbedürftig, selbst wenn dem Vertragspartner ein Rücktrittsrecht für den Fall des Scheiterns des Kaufvertrages eingeräumt wird.

AUCH WENN GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG UND BAUVERTRAG GETRENNT ABGESCHLOSSEN WERDEN, KANN DIE MABV ANWENDBAR SEIN

OLG HAMM, URTEIL VOM 22.04.1998 - 12 U 37/97

Auch wenn zwei getrennte Verträge (Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag) abgeschlossen werden, ist die MaBV bis zur endgültigen Sicherung des Eigentumserwerbs des Bauwilligen in vollem Umfang anwendbar.

BILDEN BAUVERTRAG UND GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG EINE RECHTLICHE EINHEIT, IST AUCH DER BAUVERTRAG NOTARIELL ZU BEURKUNDEN

OLG HAMM, URTEIL VOM 23.01.1992 - 24 U 123/91

Der Bauvertrag über die schlüsselfertige Errichtung eines Wohnhauses bedarf der notariellen Beurkundung, wenn er mit dem Grundstückserwerb eine rechtliche Einheit bildet. Ein solcher rechtlicher Zusammenhang zwischen Bauvertrag und Grundstückserwerbsvertrag liegt vor, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, daß sie miteinander "stehen und fallen" sollen. Schon dann, wenn nur eine der Vertragsparteien einen solchen Einheitswillen erkennen läßt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen, unabhängig davon, ob an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind.

BILDET DER BAUVERTRAG EINE RECHTLICHE EINHEIT MIT DEM GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG, IST ER NOTARIELL ZU BEURKUNDEN

OLG SCHLESWIG, URTEIL VOM 31.05.1990 - 11 U 187/88

Ein Bauvertrag, der nach dem Willen der Parteien mit einem noch zu schließenden Grundstückskaufvertrag eine Einheit bilden soll, bedarf der Beurkundung.

Eine rechtliche Einheit zwischen Kauf- und Bauvertrag ist bei Erwerb eines Grundstücks und Errichtung einer Doppelhaushälfte regelmäßig gegeben.