Haftung des Bautraegers fuer Angaben im Prospekt oder Exposé zum Gemeinschaftseigentum

HAFTUNG DES BAUTRÄGERS FÜR ANGABEN IM PROSPEKT / EXPOSÉ ZUM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

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BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNG NICHT GEWOLLT, WENN DER NOTARIELLE VERTRAG KEINE ANGABEN ZUR BESCHAFFENHEIT ENTHÄLT

OLG DRESDEN, BESCHLUSS VOM 17.03.2020 - 4 U 2183/19

Auf einen Sachmangelhaftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.

Die Angabe in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen", stellt keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich der Wohn- und Sanierungsstandards dar.

Enthält der notarielle Kaufvertrag keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit eines Grundstücks, kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine solche mit ihm vereinbaren wollte.

MASSGEBLICH IST, WAS IN DER NOTARIELLEN URKUNDE VEREINBART IST

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 21.01.2020 - 21 U 46/19

Einem Werbevideo kommt keine Bedeutung für eine verbindliche Aussage über die Gestaltung der Außenanlagen zu. Handelt es sich bei den bildlichen Darstellungen des Bauvorhabens in einem Exposé - wie hier - vornehmlich um Computergrafiken, kann der Erwerber nicht darauf vertrauen, dass das Objekt in der Realität exakt so ausgeführt wird, wie in den Computergrafiken visualisiert; eine Beschreibung von Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. Maßgeblich ist auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart wird; erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will.

KEINE ERWÄHNUNG IM NOTARIELLEN VERTRAG = KEINE BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNG

OLG ROSTOCK, URTEIL VOM 19.12.2019 - 3 U 62/18

Angaben zur Beschreibung eines Grundstücks in Vorfeld des Vertragsschlusses, die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag mehr finden, stellen in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNG SETZT EINGANG IN DIE NOTARIELLE URKUNDE VORAUS

OLG, MÜNCHEN VOM 09.10.2019 - 20 U 556/19

Der Anschaffungspreis einer Küche ist keine vereinbarte Beschaffenheit, wenn er keinen Eingang in die notarielle Urkunde gefunden hat. Als Beschaffenheit kann grundsätzlich nur das vereinbart sein, was Inhalt der Urkunde geworden ist.

Wird im Maklerexposé der Anschaffungspreis für eine mitverkaufte Küche von 25.000 Euro (vorsätzlich falsch) genannt und bildet diese Angabe die Grundlage für das Einverständnis des Käufers mit einer Ablöse von 15.000 Euro, steht dem Käufer ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss zu, wenn der Verkäufer tatsächlich nur 12.200 Euro für die Küche bezahlt hat.

KONKRETE BAUBESCHREIBUNG GEHT DER ALLGEMEINEN QUALITÄTSBESCHREIBUNG VOR

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 30.07.2019 - 9 U 3235/18

Bei der Auslegung des Verkaufsprospekts eines Bauträgers geht die konkrete Baubeschreibung des Kellers der allgemein gehaltenen Qualitätsbeschreibung des Gesamtbauvorhabens vor.

PROSPEKT KANN LEISTUNGSSOLL BESTIMMEN

KG, URTEIL VOM 11.06.2019 - 21 U 116/18

Das Leistungssoll für die Bauverpflichtung eines Bauträgers kann auch durch vertragsbegleitende Umstände bestimmt werden, etwa durch Texte und Visualisierungen in einem Prospekt, mit dem die Wohneinheit auf Veranlassung des Bauträgers beworben wird.

Dabei können nicht nur die textlichen Angaben im Prospekt Bedeutung für die Auslegung des Leistungssolls haben, sondern auch Visualisierungen der Wohneinheit, sofern diese bei Vertragsschluss noch nicht hergestellt ist. In diesem Fall kann der Vertragsgegenstand dem Erwerber nicht real vorgeführt werden. Es versteht sich von selbst, dass für ihn dann die bildliche Darstellung des Versprochenen besondere Bedeutung haben kann, jedenfalls soweit wesentliche Eigenschaften der künftigen Wohneinheit betroffen sind.

Es ist es nicht ausreichend, wenn der Bauträger darauf hinweist, Bildmaterial, das einen erkennbar wesentlichen Aspekt des Vertragsgegenstands zeigt, sei unverbindlich oder wenn er sich insoweit die einseitige Änderung der Bauausführung vorbehält, da dem Bauträger sonst gestattet wäre, sich widersprüchlich zu verhalten.

Unerheblich ist, dass zu dem Prospekt auch ein Plan gehört, der eine Treppe zeigt, dem die tatsächlich ausgeführte Treppe möglicherweise näher kommt als die im Prospekt visualisierte Treppe. Jedenfalls gilt: Gerade wenn der Bauträger womöglich von Anfang an geplant hatte, die Treppe so wie geschehen auszuführen und dies auch auf dem Plan so dargestellt ist, hätte er dies auch bei der Visualisierung berücksichtigen müssen. Wenn er das nicht tut und stattdessen für die Wohnung mit einer Treppe wirbt, die eleganter ist, als diejenige, die auf Grundlage der eigenen Planung des Bauträgers realisiert werden kann, dann schafft sie - eventuell sogar bewusst - eine Unklarheit, von der sie nicht erwarten kann, dass sie zu Lasten der anderen Vertragspartei gelöst wird.

ANGABEN IN EINEM EXPOSÉ KÖNNEN EIGENSCHAFT EINER SACHE BESTIMMEN

BGH, URTEIL VOM 25.01.2019 - V ZR 38/18

Öffentliche Äußerungen vor Vertragsschluss (hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé) bestimmen die Eigenschaft einer Sache, die der Käufer erwarten kann - es ist nicht erforderlich, dass diese Eigenschaften im Kaufvertrag Erwähnung finden.

Auf die öffentlichen Äußerungen kommt es jedoch nicht an, soweit die Vertragsparteien eine von den öffentlichen Äußerungen abweichende Beschaffenheit des Kaufobjekts vereinbart haben.

MANGEL AUCH OHNE ERWÄHNUNG IM NOTARIELLEN KAUFVERTRAG

BGH, URTEIL VOM 09.02.2018 - V ZR 274/16

Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet

EIGENSCHAFTEN AUCH OHNE ANGABE IM NOTARIELLEN KAUFVERTRAG

BGH, URTEIL VOM 19.01.2018 - V ZR 256/16

Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt.

BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNG ERFORDERT ANGABE DER EIGENSCHAFT IM NOTARIELLEN KAUFVERTRAG

OLG KÖLN, URTEIL VOM 23.11.2016 - 11 U 173/15

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.

HAFTUNG FÜR ANGABEN IM MAKLEREXPOSÉ NUR BEI ARGLISTIGER TÄUSCHUNG

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 17.11.2016 - 24 U 48/16

Wird in einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen, haftet der Verkäufer für unrichtige Beschaffenheitsangaben in einem Maklerexpose, die im Kaufvertrag keinen Niederschlag gefunden haben, nur, wenn ihm eine arglistige Täuschung vorzuwerfen ist.

HAFTUNG FÜR ANGABEN IM EXPOSÉ NUR BEI ARGLISTIGER TÄUSCHUNG

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 09.07.2016 - 24 U 17/16

Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes in einem vor Vertragsschluss herausgegebenen Exposé begründet in aller Regel keine - die Berufung auf einen Haftungsausschluss hindernde - Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag keinen Niederschlag findet. Für Mängel haftet der Verkäufer daher in einem solchen Fall nur dann, wenn er sie arglistig verschwiegen hat.

TROTZ ABWEICHENDEM VORVERTRAG GILT DIE VERMUTUNG, DASS DER NOTARIELLE VERTRAG VOLLSTÄNDIG IST

BGH, URTEIL VOM 10.06.2016 - V ZR 295/14

Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit eines notariellen Vertrages wird nicht durch die Vorlage eines inhaltlich abweichenden Vertragsentwurfs widerlegt.

ERST AUS DEM NOTARIELLEN VERTRAG ERGIBT SICH, WOFÜR DER VERKÄUFER EINSTEHEN WILL

BGH, URTEIL VOM 22.04.2016 - 5 ZR 23/15

Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden. Die Parteien können einen solchen Vertrag wirksam nur zustande bringen, wenn sie in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen. Dieser Umstand prägt seine Auslegung. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung von Regelungen, die zu seinem Inhalt werden sollen, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass die nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB an sich mögliche Heilung des Formmangels eintritt.

Der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrags bildet damit eine Zäsur. Die Parteien können nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird. Bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte, gilt nichts anderes.

Der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB auch für den Grundstückskaufvertrag gilt. Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart wird. Erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will.

ABWEICHUNG DER AUSFÜHRUNG VON ANGABEN IM EXPOSÉ IST AUCH DANN EIN MANGEL, WENN DIE EXPOSÉANGABEN IM VERTRAG NICHT BERÜCKSICHTIGT WORDEN SIND

OLG CELLE, URTEIL VOM 21.04.2016 - 16 U 140/15

Bei Flächenangaben im Exposé handelt es sich, wenn diese im notariellen Kauvertrag nicht berücksichtigt sind, nicht um eine Beschaffenheitsvereinbarung.

Aufgrund der Beschreibungen in dem Exposé ist jedoch von einen Mangel auszugehen, weil die Käufer diese Beschaffenheit des Grundstücks aufgrund der betreffenden Angaben in dem Exposé erwarten durften.

GESCHULDETE BESCHAFFENHEIT EINER EIGENTUMSWOHNUNG ERGIBT SICH AUCH AUS DEM VERKAUFSPROSPEKT

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 12.11.2015 - 3 U 4/14

Die geschuldete Beschaffenheit einer Eigentumswohnung ergibt sich auch aus dem Verkaufsprospekt, der als Werbung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB anzusehen ist.

BESCHAFFENHEITSVEREINBARUNG ERFORDERT ANGABE DER EIGENSCHAFT IM NOTARIELLEN KAUFVERTRAG

BGH, URTEIL VOM 06.11.2015 - V ZR 78/14

ABWEICHUNGEN ZWISCHEN EINEM MODELL UND EINEM VERKAUFSPROSPEKT GEHEN ZU LASTEN DES BAUTRÄGERS

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 30.11.2011 - 12 U 136/10

Dem Modell eines Gebäudes kommt bei der Veranschaulichung der späteren Bauausführung eine ganz besondere Bedeutung zu. Denn einem durchschnittlichen Käufer, der eine erst noch zu errichtende Wohnung erwirbt, wird es in aller Regel schwer fallen, sich das Aussehen des Gebäudes und die Lage der ihn interessierenden Wohnung in diesem und auf dem Grundstück vorzustellen. Hierbei hilft ihm das Modell mehr als die Ansicht von Plänen.

Etwaige Diskrepanzen zwischen dem Modell und einem Bild im Verkaufsprospekt gehen deshalb zu Lasten des Bauträgers.

WERBEMATERIAL WIRD NICHT VERTRAGSBESTANDTEIL, WENN ES NICHT NOTARIELL MITBEURKUNDET WIRD

OLG NAUMBURG, URTEIL VOM 17.12.2009 - 2 U 68/09

Raumbuch, Baubeschreibung und Werbematerial eines Bauträgers werden nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie - mit den Kaufvertrag - notariell beurkundet werden.

UMFANG DER LEISTUNGSPFLICHT KANN SICH AUCH AUS PROSPEKT ERGEBEN

BGH, URTEIL VOM 25.10.2007 - VII ZR 205/06

Für die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger übernimmt, kann ein dem Erwerber übergebener Prospekt ausschlaggebend sein.

VERJÄHRUNGSZEIT FÜR PROSPEKTHAFTUNGSANSPRÜCHE: 30 JAHRE

BGH, URTEIL VOM 13.11.2003 - VII ZR 26/03

Prospekthaftungsansprüche beim Bauträgermodell verjähren in der regelmäßigen Frist von 30 Jahren gemäß § 195 BGB a.F. (vor Schuldrechtsmodernisierung).

VERWENDER HAFTET FÜR UNKLARHEITEN IM PROSPEKT

BGH, URTEIL VOM 22.12.2000 - VII ZR 310/99

Enthält das Prospekt des Bauträgers Flächenangaben, allerdings keinen Hinweis darüber, nach welcher Berechnungsmethode die angegebenen Flächen ermittelt worden waren, gehen sich daraus ergebende Unklarheiten zu Lasten des Bauträgers.

Es ist Sache des Erklärenden, von sich aus Unklarheiten aufzuklären. Eine Verpflichtung des Vertragspartners zur Nachfrage besteht nicht.

Besteht die Verkehrssitte, mit "Wohnfläche" eine nach der II. Berechnungsverordnung ermittelte Größe zu bezeichnen, durften die Erwerber die Willenserklärung des Bauträgers und dessen Prospektangaben in dieser typischen Weise verstehen. Wollte der Bauträger hiervon abweichend Dachschrägen nicht berücksichtigen, oblag es ihm, die Erwerber hierüber aufzuklären.

PROSPEKTHAFTUNG: BAUHERRENMODEL = BAUTRÄGERMODELL

BGH, URTEIL VOM 07.09.2000 - VII ZR 443/99

Die zum Bauherrenmodell entwickelten Prospekthaftungsgrundsätze im engeren Sinne sind auch auf den Erwerb im Bauträgermodell anwendbar.

Zu den notwendigen Informationen in einem Prospekt einer Immobilienanlage zählen richtige und unmißverständliche Angaben über Wohnflächen und deren Berechnungsgrundlage.

ANGABEN IM VERKAUFSPROSPEKT KÖNNEN AUCH OHNE NOTARIELLE BEURKUNDUNG VERTRAGSBESTANDTEIL WERDEN

BGH, URTEIL VOM 11.07.1997 - V ZR 246/96

Enthält der Verkaufsprospekt einer neu zu errichtenden Wohnung Angaben über die Wohnfläche, so können diese Vertragsgegenstand auch dann werden, wenn weder der notariell beurkundete Kaufvertrag noch die Baubeschreibung noch die Vertragspläne Angaben zur Wohnfläche enthalten.
Das gilt selbst dann, wenn der Prospekt einen Hinweis enthält, daß "ausschließlich der Kaufvertrag und die notariell beurkundete Baubeschreibung gelten".