Lastenfreistellung des Baugrundstuecks

LASTENFREISTELLUNG DES BAUGRUNDSTÜCKS

Um die Kosten des Erwerbs eines Baugrundstücks und die Vorbereitung der Bebauung aufbringen zu können, nehmen Bauträger regelmäßig ein Darlehen auf. Zur Sicherung der Ansprüche des Darlehensgebers wird üblicherweise das Baugrundstück mit Grundpfandrechten belastet.

Will der Bauträger das mit Grundpfandrechten belastete Baugrundstück bebauen und verkaufen, ist zu beachten, dass § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV bestimmt, dass ein Bauträger Vermögenswerte des Erwerbers, also die von ihm zu zahlende Vergütung, erst entgegennehmen darf, wenn die Freistellung des Vertragsobjektes von allen Grundpfandrechten gesichert ist, und zwar auch für den Fall dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird.

Die Freistellung nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV ist gesichert, wenn gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet ist, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, anderenfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme.

Solange die Lastenfreistellung nicht iSv § 3 Abs. 1 MaBV gesichert ist, darf der Bauträger keine Zahlungen vom Erwerber entgegennehmen. Werden vom Bauträger dennoch Zahlungen gefordert, ist der Erwerber zur Leistungsverweigerung berechtigt. Wurden vom Bauträger Zahlungen unter Verletzung der MaBV entgegengenommen, hat der Erwerber einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch. Urteile hierzu finden Sie hier >>>

Bitte beachten Sie meine Hinweise zum Haftungsausschluß. >>>

FREISTELLUNGSVERPFLICHTUNG = ECHTER VERTRAG ZUGUNSTEN DRITTER

LG MÜNCHEN II, URTEIL VOM 12.02.2015 - 5 O 775/14

Die Abgabe einer Freistellungsverpflichtungserklärung der Globalgläubigerin und die Annahme durch den Bauträger gibt dem Erwerber als echter Vertrag zugunsten Dritter ein eigenes Forderungsecht (§ 328 I BGB), kraft dessen er die Freistellung des Kaufobjektes unmittelbar von der Globalgläubigerin verlangen kann.

LASTENFREISTELLUNG DARF NICHT DAVON ABHÄNGIG GEMACHT WERDEN, DASS DEN ERWERBER KEIN VERSCHULDEN AN DER NICHTVOLLENDUNG DES BAUVORHABENS TRIFFT

BGH, URTEIL VOM 07.11.2013 - VII ZR 167/11

Es ist mit § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Satz 3 MaBV unvereinbar, die Verpflichtung der (dem Bauträger) kreditgebenden Bank zur Pfandfreistellung an die Bedingung zu knüpfen, den Erwerber dürfe hinsichtlich der Nichtvollendung des Bauvorhabens kein Verschulden treffen. Durch diese in der MaBV nicht vorgesehene Bedingung wird systemwidrig ohne sachliche Rechtfertigung eine Einwendung aus dem Verhältnis zwischen Bauträger und Erwerber in das Verhältnis von kreditgebenden Bank zum Erwerber eingeführt.

Enthält die Pfandfreistellungsverpflichtungserklärung eine solche Bedingung, ist nur die betreffende Klausel unwirksam - das Freigabeversprechen bleibt im Übrigen wirksam.

Nimmt ein Bauträgervertrag entgegen § 3 Abs. 1 Satz 5 Halbsatz 1 MaBV nicht auf die zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegenden, zur Sicherung der Freistellung erforderlichen Erklärungen Bezug, beeinträchtigt dies nicht die Wirksamkeit des Bauträgervertrags.

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VERPFLICHTUNG ZUR LASTENFREISTELLUNG BINDET NICHT DEN NEUEN GLÄUBIGER NACH ABTRETUNG

KG, URTEIL VOM 29.08.2011 - 8 U 90/10

Tritt das Kreditinstitut, zu dessen Gunsten Grundpfandrechte (vor der zu Gunsten des Erwerbers eingetragenen Auflassungsvormerkung) eingetragen sind seine Ansprüche gegen den Bauträger an einen Dritten ab, genügt eine Freistellungserklärung des Kreditinstituts nicht § 3 I Nr. 3 MaBV, da diese Freistellungserklärung den Erwerber nicht vor einer künftigen Inanspruchnahme durch den Dritten schützt.
Ist die Freistellung nicht gesichert, werden die Zahlungsraten nicht fällig.

VERWAHRUNG DER FREISTELLUNGSERKLÄRUNG DURCH NOTAR ZULÄSSIG

BGH, URTEIL VOM 25.11.2010 - VII ZR 263/08

Es bestehen keine Bedenken, dass eine ausreichende Sicherstellung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV vorliegt, wenn die Freistellungserklärung einem Notar übergeben wird, der diese treuhänderisch für den Erwerber verwahrt.

FREISTELLUNG NUR GESCHULDET, WENN VERGÜTUNGSANSPRUCH ERFÜLLT

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 19.02.2008 - 4 U 123/06

Wenn die fällig gewordenen (und vollständig bezahlten) Kaufpreisraten nicht dem anteiligen Wert der Bauleistungen entsprechen, kommt im Rahmen einer Endabrechnung eines "steckengebliebenen" Bauträgervertrags (keine Vollendung des Bauwerks wegen Vermögensverfall des Bauträgers) ein restlicher Vergütungsanspruch des Bauträgers in Betracht.

Einen solchen restlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers kann unter Umständen auch die den Bauträger finanzierende Bank dem Käufer entgegenhalten, wenn dieser Löschung der zu Gunsten der Bank eingetragenen Grundschuld verlangt. Allerdings ist eine Freistellungserklärung der Bank gem. § 3 MaBV im Zweifel dahingehend auszulegen, dass die Bank Grund und Höhe des Zahlungsanspruchs des Bauträgers im Einzelnen darzulegen und zu beweisen hat.

BAUTRÄGERBANK MUSS PFAND FREIGEBEN

OLG HAMM, URTEIL VOM 20.08.2007 - 5 W 68/07

Steht zwischen dem Erwerber und dem (zwischenzeitlich insolventen) Bauträger rechtskräftig fest, dass der Bauträger keine Zahlungsansprüche mehr gegen den Erwerber hat, muss dies die durch eine vorrangige Grundschuld am Vertragsobjekt abgesicherte Bauträgerbank gem. § 407 II BGB gegen sich gelten lassen, wenn im Innenverhältnis der Bauträger ihr den Erwerbspreisanspruch abgetreten hatte, dies aber dem Erwerber zum Zeitpunkt, als ihm die Klage des Bauträgers auf Restzahlung zugestellt wurde, nicht bekannt war. Dem Erwerber steht gegenüber der Bauträgerbank der Anspruch auf Erteilung einer Pfandfreigabeerklärung zu (§§ 1192, 1175 I 2 BGB).

FREISTELLUNGSERKLÄRUNG MIT BEDINGUNG, DASS DIE KAUFPREISSUMME AUF EIN BEI DER GRUNDPFANDGLÄUBIGERIN GEFÜHRTES KONTO ZU ERFOLGEN HAT, IST NICHT ZU BEANSTANDEN

BGH, URTEIL VOM 08.12.2005 - IX ZR 200/04

Die Bedingung, wonach die Zahlung der vollen Kaufpreissumme auf ein bei der Grundpfandgläubigerin unterhaltenes Konto der Bauträgerin erfolgen muss, bevor die Freigabeerklärung durch die Grundpfandgläubigerin erfolgt, ist mit dem Grundgedanken des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV vereinbar und sogar zur zweckdienlichen Abwicklung erforderlich.

OHNE FREISTELLUNGSERKLÄRUNG WIRD KAUFPREIS NICHT FÄLLIG

OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 22.11.2005 - 4 U 501/04-143

Liegt keine Freistellungserklärung vor, kann keine Fälligkeit des Kaufpreises eintreten.

Eine Freistellungserklärung wird auch nicht durch eine dem Notar zu treuen Händen überreichte Pfandentlassungserklärung der Grundpfandgläubigerin ersetzt, wenn der Notar nach dem ihm erteilten Treuhandauftrag von den Unterlagen nur gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises Gebrauch machen darf.

Durch eine Pfandentlassungserklärung wird zugunsten des Erwerbers kein Schutz bewirkt, der mit dem einer Freistellungserklärung identisch wäre. Zum einen erwirbt der Erwerber durch die Freistellungserklärung einen direkten Anspruch gegen die Grundpfandgläubigerin auf Freigabe, was bei der Pfandentlassungserklärung verbunden mit dem Treuhandauftrag nicht der Fall. Hierdurch kommen lediglich Rechtsverhältnisse zwischen dem Notar und der Grundpfandgläubigerin einerseits und dem Notar und den Vertragsparteien (Bauträger und Erwerber) andererseits zustande, wonach der Notar nur unter bestimmten Voraussetzungen unter Ausnutzung der grundbuchrechtlichen Bewilligung i. S. d. § 19 GBO bestimmte Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben berechtigt und verpflichtet ist. Allein der Notar garantiert in diesem Fall die ordnungsgemäße Umsetzung der Pfandentlassung, während der Erwerber der Immobilie hierauf keinen eigenen Einfluss nehmen kann.

Zum anderen hat die Grundpfandgläubigerin sich mit der Pfandentlassung nur für den Fall der vollständigen Zahlung des gesamten Kaufpreises auf das Konto des Bauträgers einverstanden erklärt. Es fehlt jedoch die sowohl nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV als auch nach der Regelung im streitgegenständlichen Vertrag erforderliche Freistellung für den Fall des nicht vollendeten bzw. stecken gebliebenen Baus. Ohne eine solche Regelung ist jedoch der Schutz des Erwerbers nur unzureichend. Er soll gerade auch in dem Fall geschützt werden, dass der Bauträger - etwa infolge Insolvenz - den Bau nicht zu Ende bringen kann.

Der Erwerber kann einen lastenfreien Erwerb entsprechend der Pfandentlassungserklärung und dem Treuhandauftrag gegenüber dem Notar nur erreichen, indem er den gesamten (Rest)Kaufpreis zahlt, während er mit seinen eventuellen Gewährleistungsansprüchen (Aufwendungsersatz, Minderung, Schadensersatz) ausfällt bzw. nur die Insolvenzquote erhält. Dies widerspricht 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV.

FREISTELLUNGSVERPFLICHTUNG BEGRÜNDET EIGENEN ANSPRUCH DES ERWERBERS GEGEN DIE GLÄUBIGERBANK

OLG BAMBERG, URTEIL VOM 14.09.2005 - 3 U 3/05

Zur Herbeiführung der Fälligkeit des Erwerbspreises muss ein Freigabeversprechen der Gläubigerbank vorliegen, das den Anforderungen des § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV genügt. Durch ein solches Versprechen erlangt der Erwerber einen unmittelbaren Anspruch gegen die Gläubigerbank auf Freistellung von bestehenden Grundpfandrechten nur unter den in der Erklärung genannten Voraussetzungen.

FREISTELLUNGSVERPFLICHTUNG WIRD MIT NICHTIGKEIT DES BAUTRÄGERVERTRAGES GEGENSTANDSLOS

BGH, URTEIL VOM 10.02.2005 - VII ZR 184/04

Mit Nichtigkeit eines Bauträgervertrages (hier wegen Nichteinhaltung der Schriftform) wird eine Freistellungsverpflichtung gegenstandslos.

Der Erwerber hat gegenüber der Grundpfandgläubigerin, die sich zur Freistellung verpflichtet hat, einen Anspruch auf Rückzahlung der bereits vom Erwerber geleisteten Zahlungen, da die Zahlungen an den Bauträger auch als Leistung an die Grundpfandgläubigerin zu bewerten ist.

FREISTELLUNG GEGENSTANDSLOS - KAUFPREIS IST ZURÜCKZUERSTATTEN

BGH, URTEIL VOM 30.09.2004 - VII ZR 458/02

Die von der den Bauträger finanzierende Bank abgegebene Freistellungsverpflichtungserklärung "Wenn feststeht, daß der Bauträger das Bauvorhaben aus Gründen, die der einzelne Erwerber nicht zu vertreten hat, nicht vertragsgemäß vollendet (z. B. infolge Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Bauträgers), werden wir nach unserer Wahl entweder

das Kaufobjekt pfandfrei stellen, wenn der dem erreichten Bautenstand entsprechende und geschuldete Teilbetrag der Vertragssumme auf das Konto des Bauträgers bei der R-Bank vorbehaltlos, auflagenfrei und unabhängig von Kaufpreisfälligkeiten gemäß Kaufvertrag bezahlt ist,

oder

den Kaufpreis (ohne Zinsen) nach Löschung der Auflassungsvormerkung und etwaiger für Rechnung des Käufers eingetragener Grundpfandrechte an den Käufer zurückerstatten, sofern und soweit dieser an uns vorbehaltlos und auflagenfrei ausgezahlt wurde."

ist dahin auszulegen, daß die Verpflichtungen zur Pfandfreistellung und zur Rückzahlung des Erwerbspreises gleichrangig nebeneinander stehen - die den Bauträger finanzierende Bank hat eine Wahlschuld im Sinne des § 262 BGB übernommen.

Gemäß § 265 BGB führt die Unmöglichkeit einer im Rahmen einer Wahlschuld geschuldeten Leistung dazu, dass sich das Schuldverhältnis auf die übrigen Leistungen beschränkt.

KEIN ANSPRUCH AUF FREISTELLUNG BEI ZAHLUNG AUF DAS FALSCHE KONTO

KG, URTEIL VOM 21.09.2004 - 4 U 62/03

Verpflichtet sich eine Bank zur Freistellung einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung von der Haftung für eine Globalgrundschuld gegen Zahlung des auf den Grundstücksanteil entfallenden und konkret bezifferten Teilbetrages des Kaufpreises, der nach den Bestimmungen des Kaufvertrages auf ein bei ihr geführtes Konto zu zahlen ist, muss sie sich Zahlungen des Erwerbers, die dieser auf den Baupreis unmittelbar an den Verkäufer erbringt auch dann nicht zurechnen lassen, wenn damit im Verhältnis zum Verkäufer eine vollständige Tilgung des Kaufpreises eingetreten ist. Es ist Sache des Kaufvertrages die Reihenfolge der Zahlungen auf Grundstücks- und Baukostenanteil zweifelsfrei zu regeln. Etwaige Unklarheiten insoweit fallen nicht der finanzierenden Bank zur Last.

BAUTRÄGERVERTRAG NICHTIG = KEIN ANSPRUCH AUS FREISTELLUNGSERKLÄRUNG

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 04.02.2004 - 23 U 73/03

Ist ein Bauträgervertrag formnichtig, besteht von Anfang an kein Eigentumsverschaffungsanspruch. Eine von der den Bauträger finanzierenden Bank abgegebene Freistellungserklärung geht somit ins Leere und entfaltet keine Rechtswirksamkeit - aus der Freistellungserklärung könne keine Ansprüche gegenüber der den Bauträger finanzierenden Bank abgeleitet werden.

FREISTELLUNG IST NUR GESCHULDET, WENN DER ERWERBER AUF DAS RICHTIGE KONTO GEZAHLT HAT

OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 30.10.2003 - 5 U 17/03

Hat der Bauträger seine Vergütungsansprüche gegen den Erwerber an die ihn finanzierende Bank abgetreten und ist er zum Einzug auf ein Sonderkonto berechtigt, kann der Erwerber auf eine andere Kontoverbindung des Bauträgers nicht mit schuldbefreiender Wirkung zahlen, wenn die Abtretung und die Einziehungsermächtigung auf ein Sonderkonto im Bauträgervertrag offen gelegt wurden.

Die globalfinanzierende Bank ist zur Pfandfreistellung des Erwerbsobjekts nur verpflichtet, wenn die Bauträgervergütung bedingungsgemäß auf das im Freigabeversprechen bezeichnete Konto geleistet wurde.

REGELUNGEN EINES BAUTRÄGERVERTRAGES, DIE GEGEN § 3 ABS. 1 MABV VERSTOSSEN, SIND NICHTIG

OLG CELLE, URTEIL VOM 06.08.2003 - 7 U 36/03

Verstößt eine Regelung im Bauträgervertrag gegen § 3 Abs. 1 MaBV, ist sie nichtig (§ 12 MaBV iVn § 134 BGB). Dabei ist unerheblich, ob der Bauträger bereit gewesen ist, die Vorgaben des § 3 Abs. 1 MaBV trotz der abweichenden vertraglichen Vereinbarung einzuhalten, weil es für die Frage der Nichtigkeit nach § 134 BGB auf das Rechtsgeschäft als solches ankommt.

KEINE FREISTELLUNGSPFLICHT BEI AUFRECHNUNG DES ERWERBERS MIT ANSPRÜCHEN AUS ANDEREN RECHTSGESCHÄFTEN

KG, URTEIL VOM 20.02.2003 - 10 U 403/01

Die Grundpfandrechtsgläubigerin ist aufgrund einer an § 3 Abs. 1 Satz 2 MaBV orientierten Freistellungsvereinbarung nicht verpflichtet, auf Grundpfandrechte zu verzichten, sofern der Erwerber die Vertragssumme durch Aufrechnung mit Ansprüchen zum Erlöschen gebracht hat, die ihre Grundlage außerhalb der Erfüllungs- und Gewährleistungshaftung des Bauträgers (hier Schadensersatzforderungen wegen mangelhafter und verspäteter Herstellung anderer Wohnungen und Ansprüche aus einer Mietgarantie) haben.

FREISTELLUNGSVERPFLICHTUNG = VERTRAG ZWISCHEN GLÄUBIGERBANK UND ERWERBER

OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 19.09.2002 - 5 U 176/01

Die Freistellungsverpflichtung beim Bauträgervertrag betrifft wegen der Besonderheiten des (Dreiecks-)Rechtsverhältnisses von Bauträger, finanzierender Bank des Bauträgers und Käufer alle drei Beteiligten. Bei dem Freigabeversprechen handelt es sich regelmäßig um einen Vertrag zwischen Gläubigerbank und Erwerber.

Einer ausdrücklichen Annahme Freigabeerklärung der Bank bedarf es gemäß § 151 BGB nicht, wenn auf eine ausdrückliche Erklärung der Annahme verzichtet worden ist. Dies ergibt sich für die Freigabeerklärung der Bank im Rahmen eines Bauträgervertrages aus der Verkehrssitte.

MIT DEM ERLÖSCHEN DES ANSPRUCHS AUF EIGENTUMSVERSCHAFFUNG WIRD DIE FREISTELLUNGSVERPFLICHTUNG GEGENSTANDSLOS

BGH, URTEIL VOM 05.04.2001 - VII ZR 498/99

Setzt der Erwerber dem Bauträger wegen verzögerter Fertigstellung eine Frist mit Ablehnungsandrohung und verstreicht diese Frist fruchtlos, erlischt der Eigentumsverschaffungsanspruch des Erwerbers nach Fristablauf kraft Gesetzes (§ 326 Abs. 1 BGB). Als akzessorische Sicherung erlischt mit der Umwandlung des Vertragsverhältnisses in ein Abrechnungsverhältnis auch die Vormerkung und die Freistellungsverpflichtung wird damit gegenstandslos.

Der Grundpfandgläubigerin ist es jedoch unbenommen, in individueller vertraglicher Absprache den Erwerber einer Immobilie vom Bauträger so zu stellen, als bestünde diesem gegenüber noch ihre Verpflichtung zur Freistellung von den Grundpfandrechten.

MIT DER AUFHEBUNG DES BAUTRÄGERVERTRAGES ENTFÄLLT DIE VERPFLICHTUNG DER GRUNDPFANDGLÄUBIGERIN

OLG NÜRNBERG, URTEIL VOM 03.06.1998 - 12 U 4241/97

Wird ein Bauträgervertrag aufgehoben und kommt der Bauträger seiner Verpflichtung zur Rückzahlung bereits vom Erwerber geleisteter Raten nicht nach, hat der Erwerber gegenüber der Grundpfandrechtsgläubigerin keinen Rückzahlungsanspruch. Da der Anspruch eines Erwerbers aus dem Freigabeversprechen einer Grundpfandgläubigerin voraussetzt, dass der Bauträgervertrag noch wirksam ist, entfällt die Verpflichtung der Grundpfandgläubigerin gegenüber dem Erwerber, wenn der Bauträgervertrag aufgehoben wird.

FREIGABE NUR BEI ZAHLUNG DER VEREINBARTEN VERRTRAGSSUMME IST NICHT MABV KONFORM

OLG DRESDEN, URTEIL VOM 27.06.1997 - 7 U 860/97

Verpflichtet sich die Grundpfandgläubigerin nur zur Freistellung, wenn der "volle im notariellen Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis" vom Erwerber an sie gezahlt wird, hat dieser gegenüber der Grundpfandgläubigerin keinen Anspruch auf Freistellung, wenn sich die vereinbarte Vertragssumme aufgrund der Erbringung von Eigenleistungen reduziert hat und der Erwerber nur den geminderten Betrag gezahlt hat.

Das Freigabeversprechen der Grundpfandgläubigerin ist auch nicht MaBV konform auszulegen, da MaBV nur im Verhältnis des Erwerbers zum Bauträger Wirkung entfaltet.

ZAHLUNG AUF DAS FALSCHE KONTO - KEIN FREISTELLUNGSANSPRUCH

LG ASCHAFFENBURG, URTEIL VOM 15.11.1996 - 3 O 177/96

Ein Anspruch auf Freistellung von der grundpfandrechtlichen Mithaftung aufgrund einer Erklärung der finanzierenden Bank gemäß § 3 MaBV ist nicht gegeben, wenn der Erwerber den Kaufpreis auf ein anderes als das angegebene Konto des Bauträgers bei der finanzierenden Bank überweist.

Eine Warnpflicht einer Bank im Überweisungsverkehr kommt in Betracht, wenn sie von Fehlbuchungen Kenntnis erhält und in zumutbarer Weise in der Lage ist, wirtschaftlichen Schaden vom Kunden fernzuhalten.

FREISTELLUNGSERKLÄRUNG BEGRÜNDET VERTRAG ZUGUNSTEN DRITTER

BGH, URTEIL VOM 30.01.1992 - IX ZR 64/91

Wenn eine Grundpfandgläubigerin sich verpflichtet, den Erwerber eines Teilgrundstücks von der Haftung für eine zu ihren Gunsten bestehende Gesamtgrundschuld insoweit freizustellen, als diese über den von diesem Erwerber geschuldeten Kaufpreis hinausgeht, so bleibt sie an diese Freistellungserklärung grundsätzlich auch dann gebunden, wenn der Erwerber die Zahlung des Kaufpreises zu Unrecht (hier hat der Erwerber unberechtigt mit Gegenforderungen aufgerechnet) verweigert.

Mit der Abgabe der Freistellungserklärung gegenüber dem Verkäufer wird in der Regel ein berechtigender Vertrag zugunsten Dritter begründet.

Die Freistellungserklärung ist nicht frei widerruflich. Die Grundpfandgläubigerin kann den Freistellungsanspruch des Erwerbers auch nicht ohne dessen Zustimmung durch Vereinbarung mit dem Bauträger wieder aufheben (vgl. § 328 Abs. 2 BGB).

FREISTELLUNG HAT AUCH ZU ERFOLGEN, WENN ERWERBER NUR EINEN GEMINDERTEN KAUFPREIS ZAHLT

BGH, URTEIL VOM 10.06.1983 - V ZR 252/80

Das Versprechen einer Grundpfandgläubigerin, die zu ihren Gunsten eingetragene Globalgrundschuld freizugeben, sobald der Erwerber des Vertragsobjektes den Kaufpreis, wie er in der notariellen Kaufurkunde festgelegt wird, vollständig auf das zu errichtende Baukonto einbezahlt hat, ist dahingehend auszulegen, dass die Freigabe auch dann zu erfolgen habe, wenn sich die Erwerbsforderung etwa durch Minderung des "Kaufpreises" wegen festgestellter Mängel oder durch Aufrechnung mit Gegenforderungen vermindert haben sollte. Ein etwa entgegenstehender Wille der Grundpfandgläubigerin, wonach allein die Zahlung eines vom Umfang der Kausalforderung unabhängigen "Nominalpreises" die Freigabe bewirken könne, kommt nicht mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck.

Ein Grund, den Erwerber nur beim "steckengebliebenen” und nicht auch beim mangelhaften Bau davor zu schützen, zwecks Freigabe der Grundschuld über das Geschuldete hinaus Zahlungen vornehmen zu müssen, ist nicht ersichtlich. Die Interessenlage der Beteiligten ist jeweils gleich.

UNTERRICHTUNG DER ERWERBER ÜBER VORAUSSETZUNGEN DER FREIGABE NICHT ERFORDERLICH

BGH, URTEIL VOM 17.09.1976 - V ZR 244/75

Verpflichtet sich der Gläubiger einer Gesamtgrundschuld, die von einer Wohnungsbaugesellschaft zur Sicherung eines Baudarlehens für die Errichtung von Eigentumswohnungen bestellt wird, gegenüber der Gesellschaft zur Pfandentlassung der Eigentumswohnungen, für die der Erwerbspreis auf ein Konto der Gesellschaft beim Gläubiger zu dessen "freier

Verfügung" vollständig gezahlt ist, so braucht er die Erwerber solcher Wohnungen jedenfalls dann nicht über die Voraussetzungen der Freigabe im einzelnen zu unterrichten, wenn die Erwerber diese Voraussetzungen aus ihren Verträgen mit der Gesellschaft entnehmen konnten.

FREISTELLUNGERKLÄRUNG = VERTRAG ZUGUNSTEN DRITTER

BGH, URTEIL VOM 28.05.1976 - V ZR 203/75

Die Freistellungserklärung einer den Bauträger finanzierenden Bank stellt einen Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) dar, durch den der Erwerber unmittelbar das Recht erwirbt, von der den Bauträger finanzierenden Bank die Freigabe und Löschung der Grundschuld an seinem Wohnungseigentum in dem in der Erklärung bestimmten Umfang zu fordern.