MINDERUNG BEI ABWEICHUNG VON DER VEREINBARTEN WOHNFLÄCHE
OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 05.12.2023 - 19 U 123/22
Wird im Rahmen eines Bauträgervertrags als Beschaffenheit nur eine Größe von 98% der voraussichtlichen Wohnfläche vereinbart, so ist aufgrund dieser eingeschränkten Beschaffenheitsvereinbarung auch nur die Mindestgröße von 98% der voraussichtlichen Wohnfläche Gegenstand der vertraglichen Zusage.
Bei einer solchermaßen eingeschränkten Beschaffenheitsvereinbarung ist ein Minderungsanspruch per se nur für Abweichungen unterhalb der einvernehmlich festgelegten Mindestfläche geschuldet.
KEINE MINDERUNG, WENN BEEINTRÄCHTIGUNG ALS SOZIALADÄQUAT HINZUNEHMEN IST
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 21.01.2020 - 21 U 46/19
Eine in der Nähe einer vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung auf Anweisung der Stadt errichtete Wertstoffsammelstelle begründet keinen Sachmangel der Kaufsache i.S.v. § 437 BGB, weil die damit einhergehende Beeinträchtigung als sozialadäquat hinzunehmen ist.
Der Bauträger ist nicht verpflichtet, den Erwerber der Eigentumswohnung vor Vertragsschluss über die geplante Aufstellung der Wertstoffsammelstelle aufzuklären, wenn es sich um eine für jedermann öffentlich zugängliche Information handelt, die jederzeit bei der Stadt abrufbar war.
MINDERUNG WEGEN MÄNGELN AM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM IST VON DER WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT GELTEND ZU MACHEN UND DURCHZUSETZEN
OLG HAMM, BESCHLUSS VOM 05.09.2019 - 21 U 110/17
Bezüglich des Minderungsanspruchs wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum besteht eine sog. geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft. Einen solchen gemeinschaftsbezogenen Anspruch muss die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht durch Vereinbarung oder Beschluss an sich ziehen (sog. gekorene Ausübungsbefugnis) - es besteht von vornherein eine alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Geltendmachung und Durchsetzung.
KEINE NACHERFÜLLUNG, SONDERN MINDERUNG, WENN MANGELBESEITIGUNGSKOSTEN UNVERHÄLTNISMÄSSIG
KG, URTEIL VOM 11.06.2019 - 21 U 116/18
Ist ein Mangel nicht so gravierend, dass die hohen Kosten, die durch die Beseitigung entstehen können, gerechtfertigt wären, kann sich der Bauträger auf die Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung (§ 635 Abs. 3 BGB) berufen. Der Erwerber kann dann keine Nacherfüllung in Form der Beseitigung dieser Mängel mehr verlangen und wäre darauf beschränkt die Minderung der Vergütung geltend zu machen.
Ist die Beseitigung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum unmöglich, kann ausnahmsweise der einzelne Erwerber die Minderung gegenüber dem Bauträger geltend machen.
MINDERUNG BEIM KAUF EINER GEBRAUCHTEN EIGENTUMSWOHNUNG
BGH, URTEIL VOM 24.07.2015 - V ZR 167/14
Der Anspruch auf Minderung beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung kann vom Käufer geltend gemacht werden - es handelt sich nicht um ein gemeinschaftsbezogenes Recht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG, welches nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeübt werden könnte.
BAUTRÄGER TRÄGT BEI MANGELBESEITIGUNG DURCH ERWERBER DAS EINSCHÄTZUNGSRISIKO / PROGNOSERISIKO
OLG HAMM, URTEIL VOM 25.11.2014 - 24 U 64/13
Bei einer Mängelbeseitigung durch den Erwerber auf Empfehlung eines Sachverständigen trägt der Bauträger das Einschätzungsrisiko / Prognoserisiko, dass die vom Sachverständigen vorgeschlagenen Maßnahmen der Mangelbeseitigung zu dem gewünschten Erfolg führen.
MINDERUNG AUCH BEI NUR GERINGER ABWEICHUNG DER WOHNFLÄCHE
OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 01.12.2011 - 8 U 450/10
Auch wenn die tatsächliche Wohnfläche von der geschuldeten Wohnfläche nur geringfügig abweicht, ist eine Minderung möglich - die im Mietrecht geltende Erheblichkeitsschwelle von 10% Flächenabweichung findet im Werkvertragsrecht keine Anwendung.
WOHNFLÄCHENABWICHUNG GRÖSSER 8% = AUCH BEI CIRCA-ANGABE MANGEL = MINDERUNG
BGH, URTEIL VOM 12.04.2007 - VII ZR 236/05
Eine Wohnflächenabweichung von mehr als 8% ist auch bei einer Circa-Angabe als Mangel anzusehen. Bei einer Altbausanierung berechnet sich die daraus resultierende Wertminderung lediglich aus den Grundstückskosten und dem Preis der übernommenen Bestandsimmobilie, die Sanierungskosten bleiben außen vor.
MINDERUNG = RECHT DER WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
BGH, URTEIL VOM 19.08.2010 - VII ZR 113/09
Der Anspruch auf Minderung ist bereits seiner Natur nach gemeinschaftsbezogen und somit von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend zu machen.
Auch die Voraussetzungen für eine Minderung sind allein durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu schaffen.
MINDERUNG = RECHT DES ERWERBERS
BGH, URTEIL VOM 21.03.2002 - VII ZR 493/00
Die Wohnfläche gehört zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des vom Bauträger geschuldeten Objekts. Vereinbarte Wohnflächen sind Beschaffenheitsmerkmale einer aufgrund des Erwerbervertrags vom Bauträger geschuldeten Wohnung. Weicht die tatsächlich ausgeführte Fläche zum Nachteil des Erwerbers von der vereinbarten Fläche um mehr als 10% ab, ist die Wohnung mangelhaft.
Der Erwerber kann den Kaufpreis deshalb nachträglich mindern.
Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde (BGB § 638 Abs. 3 Satz 1). Hierzu ist der Minderwert der vom Käufer erworbenen Wohnung in der Weise zu berechnen, dass der Erwerbspreis der Wohnung in dem Verhältnis herabgesetzt wird, in dem die tatsächliche Wohnfläche zu der vereinbarten Wohnfläche steht.
Auf eine vertragliche Klausel, mit der der Bauträger jegliche Haftung für das Flächenmaß der Wohnung ausgeschlossen hat, kommt es nicht an, da dieser Haftungsausschluss nach verständiger Würdigung der beiderseitigen Parteiinteressen gerade nicht die bei Vertragsschluss vom Erwerber erkennbar zu Grunde gelegte Wohnfläche erfasst.
MINDERUNG / KLEINER SCHADENSERSATZ = GEMEINSCHAFTSBEZOGEN = RECHT DER WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
BGH, URTEIL VOM 12.04.2007 - VII ZR 236/05
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte von vornherein allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen. Das betrifft die gemeinschaftsbezogenen Rechte auf Minderung und auf kleinen Schadensersatz. Auch die Voraussetzungen für diese Rechte kann allein die Wohnungseigentümergemeinschaft schaffen.
MINDERUNG - KEIN RECHT DES ERWERBERS
OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 20.10.2004 - 1 U 52/04
Der einzelne Erwerber ist ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt, Minderung zu verlangen, wenn er mit dem Bauträger einen Werkvertrag abgeschlossen hat.
VERHÄLTNIS DER TATSÄCHLICHEN WOHNFLÄCHE ZUR VEREINBARTEN WOHNFLÄCHE = MINDERWERT
BGH, URTEIL VOM 08.01.2004 - VII ZR 181/02
Der Erwerber kann im Rahmen des kleinen Schadensersatzes gemäß § 635 BGB den mangelbedingten Minderwert geltend machen oder die zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten. Der Minderwert besteht in der Differenz des Verkehrswerts des Hauses, den es im mangelfreiem Zustand, und dem Verkehrswert, den es mangelbedingt hat.
Der Kläger kann den Minderwert in der Weise berechnen, dass er den Erwerbspreis der Wohnungen in dem Verhältnis herabsetzt, in dem die tatsächlichen Wohnflächen zu den vereinbarten stehen.
MINDERUNG KANN IN AUSNAHMEFÄLLEN AUCH OHNE BESCHLUSS DER WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT VOM EINZELNEN ERWERBER GELTEND GEMACHT WERDEN
BGH, URTEIL VOM 07.06.2001 - VII ZR 420/00
Dem einzelnen Erwerber steht der Schadensersatzanspruch wegen eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum in Höhe der gesamten Mängelbeseitigungskosten zu. Der Erwerber ist jedoch ohne einen dazu ermächtigenden Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich daran gehindert, den Schadensersatzanspruch oder die Minderung mit Zahlung an sich selbst durchzusetzen.
Anders ist es jedoch, wenn die Interessen der Gemeinschaft an der Durchsetzung der gemeinschaftsbezogenen Ansprüche und die Interessen des Schuldners an einer übersichtlichen Haftungslage nicht berührt sind - dies kann zB der Fall sein, wenn wie hier der Veräußerer Eigentümer beider Doppelhaushälften ist und sich endgültig geweigert hat, die gerügten Mängel zu beseitigen.
Da keine weiteren Miteigentümer betroffen sind, ist es in einem solchen Fall geboten, den Erwerbern auf der Grundlage ihrer Befugnis, Mängel am Gemeinschaftseigentum selbständig geltend zu machen), auch das Recht zuzubilligen, wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum in Höhe der Mängelbeseitigungskosten den Erwerbspreis zu mindern oder mit einem entsprechenden Schadensersatzanspruch aufzurechnen, um die Eigentumsumschreibung zu bewirken.
MINDERUNG WEGEN MANGEL AM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM = RECHT DER WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
BGH, URTEIL VOM 22.12.2000 - VII ZR 310/99
Wegen behebbarer Baumängel, die nicht nur das Sondereigentum betreffen, steht das Minderungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.
WOHNFLÄCHENABWEICHUNG VON WENIGER ALS 10% BERECHTIGT NICHT OHNE WEITERES ZUR MINDERUNG
OLG NÜRNBERG, URTEIL VOM 27.07.2000 - 13 U 1118/00
Verpflichtet sich der Hersteller einer Eigentumswohnung zur Schaffung einer "Wohnfläche", deren Größe mit einem "ca.-Zusatz" versehen ist, berechtigt eine Minderfläche von 8 % nicht ohne weiteres zur Minderung des Werklohns.
Bei Abweichungen von weniger als 10 % kann ein Mangel nicht ohne weiteres unterstellt werden, weil nicht jeder fehlende Quadratmeter zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit führt.
MINDERUNG NUR MIT ZAHLUNG AN WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
BGH, URTEIL VOM 28.10.1999 - VII ZR 284/98
Die Minderung sowie der nach den Mängelbeseitigungskosten berechnete Schadensersatz kann wegen eines behebbaren Mangels grundsätzlich nur mit dem Antrag auf Zahlung an die Gemeinschaft durchgesetzt werden. Ein Wohnungseigentümer kann jedoch den Schadensersatz an sich verlangen, wenn er von der Gemeinschaft dazu ermächtigt wird.
FRISTSETZUNG EINES EINZELNEN ERWERBERS IST WIRKUNGSLOS
BGH, URTEIL VOM 30.04.1998 - VII ZR 47/97
Die Fristsetzung eines Erwerbers von noch nicht fertiggestelltem Wohnungseigentum gegenüber dem Veräußerer zur Nachbesserung eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum mit Ablehnungsandrohung, verbunden mit der Erklärung, alsdann Minderung zu fordern, ist aus Rechtsgründen wirkungslos.
Der einzelne Erwerber hat keine Befugnis, aus seinem Erwerbsvertrag heraus Einfluß auf die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu nehmen. Der Veräußerer kann nicht verpflichtet sein, einem Erwerber Minderung oder Schadensersatz wegen eines Mangels am Gemeinschaftseigentum zu schulden, während ein anderer Erwerber noch berechtigt ist, Nachbesserung gerade dieses Mangels zu verlangen. Daher beginnt die Gemeinschaftsbezogenheit der Gewährleistungsrechte und damit die Zuständigkeit der Gemeinschaft bereits mit der Entscheidung über die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, wenn Minderung oder kleiner Schadensersatz geltend gemacht werden soll.
WOHNFLÄCHENABWEICHUNG MEHR ALS 10% = ERWERBER IST ZUR MINDERUNG BERECHTIGT
BGH, URTEIL VOM 11.07.1997 - V ZR 246/96
Ist die Wohnfläche einer Dachgeschoßwohnung mehr als 10 % kleiner als nach dem Werkvertrag geschuldet, so liegt hier ein Fehler vor, der den Erwerber zur Minderung der Vergütung berechtigt, auch wenn die Größe nicht zugesichert war.
KLEINER SCHADENSERSATZ = MANGELBEDINGTER MINDERWERT ODER KOSTEN DER MANGELBESEITIGUNG
BGH, URTEIL VOM 11.07.1991 - VII ZR 301/90
Der Besteller kann im Rahmen des "kleinen" Schadensersatzes entweder den mangelbedingten Minderwert des Werkes oder den Betrag geltend machen, der für die Beseitigung des Mangels erforderlich ist. Zu den Mängelbeseitigungskosten kann im Einzelfall ein merkantiler Minderwert hinzuzurechnen sein, der trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung deshalb verbleibt, weil bei einem großen Teil des Publikums vor allem wegen des Verdachtes verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb besteht.
ANSPRÜCHE DER ÜBRIGEN WOHNUNGSEIGENTÜMER VERJÄHRT = ERWERBER KANN MINDERUNG GELTEND MACHEN
OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 06.12.1990 - 3 U 270/89
Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Verkäufer und Bauherrn der Eigentumswohnung wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum Minderungsansprüche ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen, wenn die Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer verjährt sind.
BESEITIGUNG EINES MANGELS UNMÖGLICH UND SONDEREIGENTUM BETROFFEN = ERWERBER DARF MINDERN
BGH, URTEIL VOM 15.02.1990 - VII ZR 229/88
Der Erwerber einer neuerrichteten Eigentumswohnung kann wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum vom Bauträger selbständig Minderung des Kaufpreises verlangen, wenn er an seinem Sondereigentum beeinträchtigt ist und die Mängel nicht behoben werden können.
Der Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung steht der Fall gleich, daß der Schuldner die Nachbesserung verweigert, weil sie mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden ist, § 633 Abs. 2 BGB.