NOTARIELLE BEURKUNDUNG UND BAUTRÄGERVERTRAG

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BILDEN KAUFVERTRAG UND BEGLEITVERTRAG EINE RECHTLICHE EINHEIT, BEDÜRFEN BEIDE VERTRÄGE DER NOTARIELLEN BEURKUNDUNG

KG, URTEIL VOM 09.02.2021 - 21 U 126/19

Ein Kaufvertrag über Miteigentum an einem Grundstück bildet eine rechtliche Einheit mit einem Begleitvertrag über Bau- oder Baubetreuungsleistungen, wenn diese Leistungen durch einen mit dem Verkäufer verbundenen Unternehmer auf dem Grundstück erbracht werden sollen. Daher sind beide Verträge gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell zu beurkunden.

Ist der Kaufvertrag notariell beurkundet, der Begleitvertrag hingegen nicht, sind im Zweifel beide Verträge nichtig.

Auch wenn der Verkäufer bzw. der mit ihm verbundene Unternehmer dieses Vertragsmodell konzipiert hat, kann sich der Verkäufer grundsätzlich auf die Nichtigkeit berufen, wenn der Notar den Kaufvertrag ohne konkreten Hinweis auf das Risiko beurkundet hat.

Den Rückgewähranspruch des Verkäufers hat der Käufer nur Zug um Zug gegen Rückgewähr derjenigen Leistungen zu erfüllen, die er sowohl auf den Kaufvertrag als auch auf den Begleitvertrag erbracht hat.

GESCHÄFTSEINHEIT = NOTARIELLE BEURKUNDUNG BEIDER VERTRÄGE

BGH, URTEIL VOM 29.01.2021 - V ZR 139/19

Dass ein beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft unter der Bedingung des Zustandekommens oder des Fortbestands eines anderen Rechtsgeschäfts vorgenommen wird, rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, dass die Rechtsgeschäfte nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden und daher beide beurkundungsbedürftig sind. Eine Geschäftseinheit liegt nur vor, wenn Teile des anderen Rechtsgeschäfts Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein sollen.

NOTARIELLE BEURKUNDUNG BEWUSST UNRICHTIG - VERTRAG IST NICHTIG

KG, URTEIL VOM 04.04.2019 - 27 U 111/18

Sind der Beurkundungspflicht unterliegende Vereinbarungen unrichtig beurkundet worden, richten sich die Rechtsfolgen danach, ob die Parteien bewusst oder unbewusst Unrichtiges haben beurkunden lassen. Im ersten Fall ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft und der wirklich gewollte Vertrag wegen Formmangels nichtig. Im zweiten Fall ist der Vertrag gültig, wenn die Parteien sich über das in Wahrheit Gewollte einig waren.

Haben die Vertragsparteien eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor und eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage.

Im Fall der Formnichtigkeit einer Vereinbarung ist die Berufung einer Partei hierauf ausnahmsweise unbeachtlich, wenn eine Partei, sei es auch nur unabsichtlich, die andere zum Absehen vom erforderlichen Abschluss eines formgültigen Vertrags veranlasst und diese daraufhin angenommen hat, dass eine formlose Vereinbarung genüge.

Die Berufung auf die Formnichtigkeit durch den Bauträger ist unter dem Gesichtspunkt selbstwidersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen, wenn er in Kenntnis der die Nichtigkeit begründenden Umstände den Vertrag durchführt und seine Bauleistung erbracht hat.

AUFLASSUNG BINDEND = ÄNDERUNGEN BEDÜRFEN KEINER NOTARIELLEN BEURKUNDUNG

BGH, URTEIL VOM 14.09.2018 - V ZR 213/17

Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung sind formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist.

Hiervon sei auszugehen, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen beurkundet und die für die angestrebte Rechtsänderung erforderlichen (dinglichen) Erklärungen in bindender Form abgegeben worden seien.

AUFLASSUNG NOCH NICHT ERKLÄRT - LEISTUNGSÄNDERUNGEN SIND ZU BEURKUNDEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 14.08.2018 - 9 U 3345/17

Nachträgliche Zusatzleistungen zu Änderungen und Ergänzungen der Leistung des ursprünglichen Bauträgervertrages und sind formbedürftig, wenn die Auflassung noch nicht erklärt wurde und die Eintragung noch nicht erfolgt ist.

Die Nichtigkeit der nachträglichen Sonderwunschvereinbarungen führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des ursprünglichen Bauträgervertrags.

LEISTUNGSÄNDERUNGEN SIND VOR DER EIGENTUMSUMSCHREIBUNG ZU BEURKUNDEN

OLG STUTTGART, URTEIL VOM 26.09.2017 - 10 U 14/16

Änderungen eines Grundstücksübertragungsvertrags bedürfen auch dann gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung, wenn der Änderungsvertrag nach Auflassung, aber noch vor Eigentumsumschreibung geschlossen wird.

Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Vertragsparteien im ursprünglichen Vertrag die Auflassung erklären und der Erwerber die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch beantragt, die Parteien den Notar aber anweisen, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Abschrift oder Ausfertigung der Urkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen worden ist.

ALLE TEILE DES VERÄUSSERUNGSGESCHÄFTES SIND ZU BEURKUNDEN

OLG DRESDEN, URTEIL VOM 12.05.2016 - 8 U 438/15

Bei Grundstücksgeschäften unterliegen dem Beurkundungserfordernis alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragsparteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt. Werden die Baubeschreibung und die Teilungserklärungen zum Inhalt der vertraglichen Vereinbarungen gemacht haben, sind diese Bestandteile des Rechtsgeschäfts und mit zu beurkunden.

RECHTLICHE EINHEIT = AUCH BAUVERTRAG IST ZU BEURKUNDEN

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 13.11.2015 - 8 U 123/13

Ein Bauvertrag ist grundsätzlich nicht formbedürftig. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Bauvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet.

Eine rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen.

Sind Bau- und Grundstückskaufvertrag wechselseitig nicht voneinander abhängig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt.

ÄNDERUNGEN DES BAUTRÄGERVERTRAGES BEDÜRFEN GRUNDSÄTZLICH DER NOTARIELLEN BEURKUNDUNG

OLG MÜNCHEN, BESCHLUSS VOM 01.09.2014 - 27 U 1220/14

Eine (Nachtrags-)Vereinbarung, mit der ein formgültig abgeschlossener (Bauträger-)Vertrag nachträglich geändert wird, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn die Vereinbarung lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Vertrags unerwartet hervorgetretenen Schwierigkeit dient und der Inhalt der beiderseitigen Leistungsverpflichtungen als solcher nicht berührt wird.

BAUVERTRAG + KAUFVERTRAG = RECHTLICHE EINHEIT, DANN IST AUCH DER BAUVERTRAG NOTARIELL ZU BEURKUNDEN

OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 25.03.2014 - 3 U 1080/13

Ein Bauvertrag ist beurkundungsbedürftig, wenn er mit dem Verkauf über den Erwerb des Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Dabei ist zu prüfen, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der für die Bebauung notwendige Grundstückserwerb vom Bauvertrag in der Weise abhängen soll, dass beide Verträge miteinander stehen und fallen.

ÄNDERUNG NACH AUFLASSUNG - NOTARIELLE BEURKUNDUNG NICHT ERFORDERLICH

BGH, URTEIL VOM 28.10.2011 - V ZR 212/10

Änderungen eines Grundstückskaufvertrages, die der Auflassung zeitlich nachfolgen, bedürfen nicht der Form des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB.

WERKVERTRAG IST NOTARIELL ZU BEURKUNDEN, WENN ER IN EINEM RECHTLICHEN ZUSAMMENHANG MIT DEM KAUFVERTRAG STEHT

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 24.05.2011 - 13 U 121/10

Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag stehen in einem rechtlichen Zusammenhang und bedürfen daher der Form des § 311b Abs. 1 BGB, wenn sie miteinander "stehen und fallen" sollen.

WERKVERTRAG IST NOTARIELL ZU BEURKUNDEN, WENN ER MIT DEM GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG VERKNÜPFT IST

OLG NAUMBURG, URTEIL VOM 20.01.2011 - 1 U 84/10

Ein Hausbauvertrag muss gemäß § 311 b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden, wenn er mit einem Grundstückskaufvertrag verknüpft ist und beide Verträge eine rechtliche Einheit bilden.

Wird in einem Hausbauvertrag nicht auf ein konkretes Grundstück Bezug genommen und gehen Informationen über mögliche Grundstücke nicht über eine unverbindliche Serviceleistung hinaus, so fehlt es jedoch an einer Verknüpfung zwischen Grundstückserwerb und Hausbauvertrag im Sinne des § 311b Abs. 1 BGB.

WERKVERTRAG IST NOTARIELL ZU BEURKUNDEN, WENN ER MIT DEM GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG EINE RECHTLICHE EINHEIT BILDET

BGH, URTEIL VOM 22.07.2010 - VII ZR 246/08

Ein Bauvertrag ist gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig, wenn er mit einem Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks eine rechtliche Einheit bildet. Eine solche besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Sind die Verträge nicht wechselseitig voneinander abhängig, ist der Bauvertrag nur dann beurkundungsbedürftig, wenn das Grundstücksgeschäft von ihm abhängt.

Ein Bauvertrag kann auch dann beurkundungsbedürftig sein, wenn er vor einem Grundstückskaufvertrag geschlossen wird und die Parteien des Bauvertrages nicht identisch sind mit den Parteien des bevorstehenden Grundstückskaufvertrages. In diesem Fall ist ein Bauvertrag beurkundungsbedürftig, wenn die Parteien des Bauvertrages übereinstimmend davon ausgehen, dass der Grundstückserwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages von dem Bauvertrag abhängt.

VERTRAGSINHALT WIRD, WAS NOTARIELL BEURKUNDET WIRD

OLG NAUMBURG, URTEIL VOM 17.12.2009 - 2 U 68/09

Raumbuch, Baubeschreibung und Werbematerial eines Bauträgers werden nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie - mit den Kaufvertrag - notariell beurkundet werden.

RECHTLICHER ZUSAMMENHANG MIT GRUNDSTÜCKSGESCHÄFT = NOTARIELLE BEURKUNDUNG NOTWENDIG

OLG OLDENBURG, URTEIL VOM 13.02.2009 - 14 U 68/08

Eine Vereinbarung, die mit einem Grundstücksgeschäft rechtlich zusammenhängt, bedarf ebenfalls der notariellen Beurkundung.

Dieser rechtliche Zusammenhang liegt jedenfalls dann vor, wenn die Vereinbarungen derart voneinander abhängig sein sollen, dass sie miteinander stehen und fallen; dabei genügt es, dass nur eine Partei ihren dahingehenden Willen zum Ausdruck gebracht hat und die andere Seite dies erkannt und gebilligt oder wenigstens hingenommen hat.

RECHTLICHE EINHEIT KANN AUCH BEI VEREINBARUNG EINES RÜCKTRITTSRECHTES BESTEHEN

BGH, URTEIL VOM 12.02.2009 - VII ZR 230/07

Eine rechtliche Einheit eines Baubetreuungsvertrags mit einem Grundstücksgeschäft kann bestehen, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Auftraggeber gerade an der Bebauung eines bestimmten Grundstücks zu den Bedingungen des Baubetreuungsvertrags interessiert ist.

Die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts in einem Vertrag steht der rechtlichen Einheit mit einem anderen Vertrag nicht entgegen.

KAUFVERTRAG + BAUVERTRAG = RECHTLICHE EINHEIT, DANN IST AUCH DER BAUVERTRAG NOTARIELL ZU BEURKUNDEN

BGH, URTEIL VOM 22.03.2007 - VII ZR 268/05

Bilden Kauf- und Bauvertrag eine rechtliche Einheit, müssen beide notariell beurkundet werden. Der Formmangel wird jedoch mit der Umschreibung des Eigentums geheilt.

ZUSAMMENFASSUNG VON GRUNDSTÜCKSKAUF- UND BAUVERTRAG SPRICHT FÜR RECHTLICHE EINHEIT

OLG BRAUNSCHWEIG, URTEIL VOM 23.11.2006 - 8 U 21/06

Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag unterliegen als verbundenes Geschäft dem Formerfordernis der notariellen Beurkundung gemäß § 313 BGB (jetzt § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.), soweit sie eine rechtliche Einheit bilden. Eine rechtliche Einheit liegt dann vor, wenn die Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen.

Für die Verbindung von Kaufvertrag und Bauvertrag zu einer rechtlichen Einheit spricht bereits die Zusammenfassung beider Verträge in einer Urkunde.

NOTARIELLE BEURKUNDUNG EINES BAUTRÄGERVERTRAGES = VERMUTUNG FÜR VOLLSTÄNDIGKEIT UND RICHTIGKEIT

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 18.10.2006 - 27 U 790/04

Es besteht eine Vermutung für Vollständigkeit und Richtigkeit einer Notarurkunde (hier: Bauträgervertrag).

Beruft sich der Erwerber auf eine Nichtigkeit des Bauträgervertrags wegen eines nicht beurkundeten Sonderwunsches, muss er beweisen, dass der Sonderwunsch zwischen ihm und dem Bauträger vereinbart worden ist und daher beurkundungspflichtig war.

BAUBESCHREIBUNG MUSS BEURKUNDET WERDEN

BGH, URTEIL VOM 10.02.2005 - VII ZR 184/04

Eine Baubeschreibung, die Vertragsinhalt ist, muß beurkundet werden. Die Beurkundungsverpflichtung besteht unabhängig davon, ob und inwieweit der Bauträger die geschuldete Werkleistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses tatsächlich ausgeführt hat.

RECHTLICHER ZUSAMMENHANG MIT GRUNDSTÜCKSVERTRAG: NOTARIELLE BEURKUNDUNG ERFORDERLICH

BGH, URTEIL VOM 06.12.1979 - VII ZR 313/78

Eine für sich allein nicht formbedürftige Vereinbarung ist auch dann notariell zu beurkunden, wenn Sie mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt. Dies ist dann der Fall, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen. Es ist nicht erforderlich, dass an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind.