Reservierungsvereinbarung und Bautraegervertrag

RESERVIERUNGSVEREINBARUNG UND BAUTRÄGERVERTRAG

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RESERVIERUNGSVEREINBARUNG BEDARF DER NOTARIELLEN BEURKUNDUNG, DA SIE EINE RECHTLICHE EINHEIT MIT DEM KAUFVERTRAG BILDET

LG KÖLN, URTEIL VOM 26.08.2021 - 2 O 292/19

Gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung.

Eine Vereinbarung über die die Verpflichtung zur Nichtveräußerung (sog. Reservierungsvereinbarung) bedarf hingegen grundsätzlich keiner Form.

Die Beurkundungspflicht des Grundstückskaufvertrages erstreckt sich jedoch auf die Verträge und Vereinbarungen, mit welchen eine rechtliche Einheit besteht. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und eine in diesem Zusammenhang geschlossene Reservierungsvereinbarung bilden eine solche rechtliche Einheit, da diese Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrags geschlossen wird.

5.440 € RESERVIERUNGSGEBÜHR - RESERVIERUNGSVEREINBARUNG BEDARF DER NOTARIELLEN BEURKUNDUNG

AG MÜNCHEN, URTEIL VOM 22.06.2020 - 155 C 21618/19

Gemäß § 311b BGB bedarf ein Vertrag, durch welchen sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung.

Beträgt eine vollständige Reservierungsgebühr 5.440 Euro, wird auf einen Kaufinteressenten ein unangemessener Druck ausgeübt, aufgrund dessen er zum Erwerb des Grundstücks verpflichtet wird. Aus diesem Grunde unterliegt auch die Reservierungsvereinbarung der Beurkundungspflichtigkeit.

RESERVIERUNGSVEREINBARUNG BEDARF DER NOTARIELLEN BEURKUNDUNG, WENN DURCH SIE ERWERBSDRUCK AUSGEÜBT WIRD

LG FREIBURG, URTEIL VOM 16.11.2000 - 3 S 154/00

Eine Vereinbarung, welche auf einen Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung einen unangemessenen wirtschaftlichen Druck in Richtung auf einen Erwerb der Eigentumswohnung ausübt und deshalb den Schutzbereich des § 313 BGB betrifft, bedarf der notariellen Beurkundung.

RESERVIERUNGSVEREINBARUNG BEDARF DER NOTARIELLEN BEURKUNDUNG

AG DORTMUND, URTEIL VOM 21.08.2018 - 425 C 3166/18

Schließen die Parteien eine Reservierungsvereinbarung vor Abschluss eines Grundstückserwerbsvertrags mit einem Bauträger, so bedarf diese der notariellen Beurkundung, wenn das ca. 1,1 % des Kaufpreises beträgt und das Reservierungsentgelt verfallen soll, wenn der der Kaufinteressent den Grundstückskaufvertrag nicht schließt.

Eine Klausel über ein Reservierungsentgelt ist gem.[nbsp] 307Abs. 1 BGB unwirksam, wenn die Reservierungsfrist sich bei Verzögerungen, die im Einflussbereich des Bauträgers liegen, nicht verlängert oder eine Verlängerung nur beim Überschreiten der Frist und nicht bei Verzögerungen während der Frist eintritt.

BEI KAUFVERPFLICHTUNG NOTARIELLE BEURKUNDUNG ERFORDERLICH

OLG DRESDEN, BESCHLUSS VOM 23.08.2016 - 8 U 964/16

Eine Reservierungsvereinbarung zwischen Verkaufs- und Kaufinteressenten bedarf der notariellen Form, wenn sie eine einem Vorkaufsrecht gleichkommende verbindliche Verpflichtung der Verkäuferin zum Abschluss eines Immobiliarkaufvertrages enthält.

RESERVIERUNGSVEREINBARUNG BEDARF NOTARIELLER BEURKUNDUNG

AG MÜNCHEN, URTEIL VOM 01.07.2016 - 191 C 28518/15

Die Reservierungsvereinbarung für den Kauf einer Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung.

DIE ZAHLUNG EINER RESERVIERUNGSGEBÜHR BEI NICHTZUSTANDEKOMMEN DES KAUFVERTRAGES BENACHTEILIGT DEN KAUFINTERESSENTEN UNANGEMESSEN

BGH, URTEIL VOM 23.09.2010 - III ZR 21/10

Die Regelung, wonach der Vermittler einer Eigentumswohnung vom Kaufinteressenten dafür, dass er darauf verzichtet, die Eigentumswohnung weiter anzubieten (Reservierungsgebühr) auch dann 750 Euro erhält, wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags kommt, benachteiligt Kaufinteressenten unangemessen und ist deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam.

Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB ist dann anzunehmen, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerechtfertigt ist.

Die Interessenabwägung führt im Streitfall zu dem Ergebnis, dass die Pflicht zur Zahlung des Reservierungsgebühr bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags über die Wahrung schutzwürdiger Interessen des Vermittlers hinausgeht und aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten vorliegt.

Das Versprechen des Vermittlers, die Eigentumswohnung nicht mehr anderweitig anzubieten, lässt das Recht des Eigentümers der Eigentumswohnung unberührt, seine Verkaufsabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung des Vermittlers an Dritte zu veräußern. Der Kaufinteressent zahlt damit einen nicht ganz unerheblichen Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu können. Der Nutzen dieser Vereinbarung für den Kaufinteressenten ist mithin sehr eingeschränkt.

RESERVIERUNGSVEREINBARUNG IST UNWIRKSAM, WENN SIE BEIM KAUFINTERSSENTEN DEN EINDRUCK ERWECKT, ER SEI ZUM ANKAUF VERPFLICHTET

LG BERLIN, URTEIL VOM 23.12.1999 - 5 O 352/99

Regelungen, die ersichtlich einzig dazu dienen, bei dem Kaufinteressenten den Eindruck einer vertraglichen zumindest aber moralischen Verpflichtung zum Ankauf des in den Vertragstext genannten Grundstückes zu erwecken, verstoßen gegen § 9 AGBG.

Insoweit kommt es auch nicht darauf an, dass unter dem Gesichtspunkt der Formbedürftigkeit gemäß § 313 BGB ein unangemessener Erwerbsdruck auf den Käufer grundsätzlich erst dann bejaht wird, wenn die Reservierungsgebühr 10 % der gesamten Maklerprovision übersteigt. Die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit einer Reservierungsvereinbarung gemäß § 9 AGBG steht selbstständig neben derjenigen über die Notwendigkeit einer Beurkundung gemäß § 313 BGB.

RESERVIERUNGSVEREINBARUNG IST UNWIRKSAM, WENN SIE BEREITS ZU ZAHLEN IST, OBWOHL NOCH NICHT FESTSTEHT, OB EINE RESERVIERUNG ÜBERHAUPT ERFOLGT

OLG STUTTGART, URTEIL VOM 29.03.1996 - 2 U 236/95

Eine Reservierungsvereinbarung benachteiligt den Kaufinteressenten unangemessen und ist unwirksam, wenn dieser bereits zu einem Zeitpunkt zur Zahlung eines Reservierungsentgeltes verpflichtet ist, zu welchem noch offen ist, ob überhaupt eine Reservierung vornehmen wird.

RESERVIERUNGSVEREINBARUNG BEDARF DER NOTARIELLEN BEURKUNDUNG

BGH, URTEIL VOM 18.03.1992 - IV ZR 41/91

Durch eine Regelung, nach welcher bei Aufgabe der Kaufabsicht ein Pauschalbetrag in Höhe der vollen im Erfolgsfall geschuldeten Provision zu zahlen ist wird ein unangemessener Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt. Demgemäß bedurften die Abreden der Parteien zu ihrer Gültigkeit der notariellen Form des § 313 BGB.

RESERVIERUNGSVEREINBARUNG IST FORMBEDÜRFTIG

BGH, URTEIL VOM 10.02.1988 - IVa ZR 268/86

Wird durch eine entgeltliche Reservierungsvereinbarung auf den Kaufinteressenten ein Druck zum Erwerb des Grundstückes ausgeübt, ist sie formbedürftig, bedarf also einer notariellen Beurkundung.

EINE RESERVIERUNGSVEREINBARUNG IST FORMBEDÜRFTIG, WENN SIE DIE ENTSCHLUSSFREIHEIT DES KUNDEN BEEINTRÄCHTIGT

BGH, URTEIL VOM 02.07.1986 - IVa ZR 102/85

Nach §§ 313 S. 1, 125 BGB ist ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bei fehlender notarieller Beurkundung nichtig.

Zur Vermeidung von Umgehungsgeschäften gilt der Formzwang auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Übels ein unmittelbarer Zwang ausgeübt werden soll oder wird, Immobilien zu erwerben oder zu veräußern. Eine solche Vereinbarung liegt insbesondere dann vor, wenn mit einem Vertragsstrafeversprechen oder einer ähnlichen Zusage in dem Maße Druck ausgeübt werden kann, dass der Schutzzweck des § 313 BGB gefährdet wird.

Ohne notarielle Beurkundung kann sich ein Makler deshalb nicht zusagen lassen, dass sein Kunde ein Entgelt auch bei nicht Zustandekommen des Hauptvertrages zahlen wird, wenn diese Zusage den Kunden so in seiner Entschluss Freiheit beeinträchtigt, dass er bei dem Verkauf oder Erwerb von Immobilien unter Zwang steht.

RESERVIERUNGSVEREINBARUNG VERSTÖSST GEGEN DIE GUTEN SITTEN

LG FRANKFURT, URTEIL VOM 02.04.1984 - 2/24 S 326/83

Die Reservierungsvereinbarung eines Maklers verstößt gegen die guten Sitten (§ 138 I BGB), wenn die Reservierung nur für den geringen Zeitraum zwischen mündlicher Einigung und notarieller Protokollierung des Kaufvertrages erfolgen soll und der Kaufinteressent auch bei nicht Zustandekommen des Kaufvertrages eine Vergütung von nahezu 20 % der bei Abschluss des Kaufvertrages anfallenden Provision zahlen soll.

EINE RESERVIERUNGSVEREINBARUNG IST FORMBEDÜRFTIG, WENN DIE HÖHE DER ZAHLUNG DIE ENTSCHLUSSFREIHEIT DES KAUFINTERESSENTEN BEEINTRÄCHTIGT

BGH, URTEIL VOM 06.12.1979 - VII ZR 313/78

Die Vereinbarung einer Zahlung ist formbedürftig, wenn die Höhe des zu zahlenden Betrages geeignet ist, die Entschließungsfreiheit des Kaufinteressenten so zu beeinträchtigen, dass ein Zwang zum Vertragsabschluss besteht.

EINE RESERVIERUNGSVEREINBARUNG IST FORMBEDÜRFTIG, WENN DURCH DIE HÖHE DER ZAHLUNG EIN UNSTATTHAFTER DRUCK AUF DIE ENTSCHLIESSUNGSFREIHEIT DES INTERESSENTEN AUSGEÜBT WIRD

BGH, URTEIL VOM 18.12.1970 - IV ZR 1155/68

Die in einem nicht notariell beurkundeten Vertrag enthaltene Verpflichtung zu einer Zahlung, die dazu führt, das auf den Interessenten ein unstatthafter Druck auf die Entschließungsfreiheit ausgeübt wird, ist unwirksam.

WIRD MITTELBARER ZWANG ZUM VERTRAGSABSCHLUSS AUSGEÜBT, IST FORM DES § 313 BGB EINZUHALTEN

BGH, URTEIL VOM 30.10.1970 - IV ZR 1176/68

Der Schutzzweck des § 313 BGB verbietet es, formlose Vertragsstrafenversprechen als wirksam anzuerkennen, durch die ein mittelbarer Zwang gegen den Grundstückseigentümer zum Abschluss eines notariellen Grundstücksveräußerungsvertrags ausgeübt wird.