Ruecktritt vom Bautraegervertrag

RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG

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RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG BEDARF NICHT IMMER EINER VORHERIGEN FRISTSETZUNG

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 07.07.2022 - 21 U 9/22

Erfüllt der Bauträger seine Verpflichtung zur bezugsfertigen Erstellung der Wohnung nicht, kann der Erwerber vom Bauträgervertrag zurücktreten.

Vor dem Rücktritt von einem Bauträgervertrag wegen Verzugs mit der Fertigstellung hat der Erwerber grundsätzlich eine Frist zur Leistung zu setzen. Eine unter Fristsetzung geforderte verbindliche Stellungnahme zur Fertigstellung stellt keine verbindliche Leistungsaufforderung dar.

Einer Fristsetzung als Voraussetzung für einen Rücktritt bedarf es nicht, wenn der Bauträger zu keinem Zeitpunkt auf der Erfüllung des Vertrags besteht, sondern ab Zugang der Rücktrittserklärung nur über die Rückabwicklungsmodalitäten verhandelt.

KEIN RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG, WENN EMPFANGENER GEGENSTAND NICHT ZURÜCKGEGEBEN WERDEN KANN

OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 13.04.2022 - 4 U 61/21

Folge eines wirksamen Rücktritts ist grundsätzlich, dass die Parteien verpflichtet sind, gegenseitig den jeweils empfangenen Gegenstand zurückzugewähren.

Der Anspruch auf Rückgewähr entfällt jedoch, wenn der Rückgewährschuldner nicht in der Lage ist, den empfangenen Gegenstand zurückzugeben oder nur in veränderter Form.

Ein Rohbau kann vom Erwerber nicht zurückübereignet werden, wenn er in einer fertig gestellten Eigentumswohnung aufgegangen ist.

UNBERECHTIGTE ENDGÜLTIGE VERWEIGERUNG DER ABNAHME BERECHTIGT BAUTRÄGER ZUM RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG

OLG HAMM, BESCHLUSS VOM 01.12.2020 - 24 U 143/19

Fordert der Bauträger den Erwerber zur Abnahme auf und bezeichnet dieser die Abnahmeaufforderung als ein Zeichen "dreister Chuzpe oder als Ausfluss einer fortgeschrittenen retrograden oder psychogenen Amnesie", liegt darin die ernsthafte und endgültige Verweigerung der Abnahme, die einen Rücktritt des Bauträgers vom Bauträgervertrag rechtfertigt.Schon das Bestehen, nicht erst die Erhebung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags gem. § 320 BGB schließt die Durchsetzbarkeit der im Gegenseitigkeitsverhältnis zur nicht erfüllten Gegenforderung stehenden Forderung und damit einen Rücktritt nach § 323 Abs. 1 BGB aus. Das gilt auch bei der Mängeleinrede.

BESTEHT EINREDE GEMÄSS § 320 BGB, IST RÜCKTRITT AUSGESCHLOSSEN

BGH, URTEIL VOM 14.02.2020 - V ZR 11/18

Schon das Bestehen, nicht erst die Erhebung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags gem. § 320 BGB schließt die Durchsetzbarkeit der im Gegenseitigkeitsverhältnis zur nicht erfüllten Gegenforderung stehenden Forderung und damit einen Rücktritt nach § 323 Abs. 1 BGB aus. Das gilt auch bei der Mängeleinrede.

RÜCKTRITT DES BAUTRÄGERS NUR BEI ERHEBLICHER PFLICHTVERLETZUNG - ZAHLUNGSRÜCKSTAND VON 10% MUSS NICHT ERHEBLICH SEIN

KG, URTEIL VOM 11.06.2019 - 21 U 116/18

Ein Bauträger kann von einem Bauträgervertrag zurücktreten, wenn der Erwerber auch nach einer Nacherfüllungsfrist eine fällige Zahlung nicht erbringt (§ 323 Abs. 1 BGB), wobei die Pflichtverletzung des Erwerbers nicht unerheblich sein darf (§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB).

Ob der Rücktritt eines Bauträgers vom Bauträgervertrag wegen Unerheblichkeit der Pflichtverletzung unwirksam ist, richtet sich nach einer Gesamtabwägung. Selbst ein Zahlungsrückstand des Erwerbers i.H.v. mehr als 10% des Kaufpreises kann in diesem Sinne unerheblich sein, wenn die Leistung des Bauträgers an einem wesentlichen Mangel leidet und sein Vergütungsanspruch - etwa die Bezugsfertigkeitsrate - nur deshalb fällig ist, weil die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig wäre.

Ein Zahlungsrückstand des Erwerbers wegen der mangelhaften Vertragserfüllung durch den Bauträger stellt sich nicht als erheblicher Pflichtverstoß dar.

Zahlt der Erwerber die sechste Rate nicht, weil die Leistung des Bauträgers mangelhaft ist, kann dieser aufgrund seiner eigenen Vertragsuntreue nicht vom Bauträgervertrag zurücktreten.

AUF RÜCKTRITT DES BAUTRÄGERS VOM BAUTRÄGERVERTRAG FINDET § 323 ABS. 5 SATZ 2 BGB ANWENDUNG

KG, URTEIL VOM 07.05.2019 - 21 U 139/18

Der Rücktritt eines Bauträgers vom Bauträgervertrag kann auch nach einer Fristsetzung mit Zuvielforderung wirksam sein. Entscheidend ist, ob der Erwerber die überhöhte Zahlungsaufforderung so verstehen musste, dass er jedenfalls den tatsächlich geschuldeten Betrag zu zahlen hat, und er diesen unschwer ermitteln kann.

Auch auf den Rücktritt eines Bauträgers von einem Bauträgervertrag findet § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB Anwendung.

Ob die Pflichtverletzung einer Vertragspartei unerheblich im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist, ist stets aufgrund einer Gesamtabwägung zu entscheiden, die abstrakte Anknüpfung an einen Zahlungsrückstand in Höhe eines bestimmten Schwellenwertes ist kein geeignetes Kriterium.

RÜCKTRITT DES BAUTRÄGERS NICHT MÖGLICH, WENN WENIGER ALS 10 % DER VERTRAGSSUMME OFFEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 14.08.2018 - 9 U 3345/17

Der Bauträger kann, auch wenn der Erwerber die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt, nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist, § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der Erheblichkeit ist der Zeitpunkt der Rücktrittserklärung. Die Beurteilung, ob eine Pflichtverletzung unerheblich im Sinne des § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist, erfordert eine umfassende Interessenabwägung, wobei es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.

Zahlt der Erwerber einen Betrag von weniger als 10% der geschuldeten Vergütung nicht, ist die Erheblichkeitsschwelle des § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht erreicht - in einem solchen Fall ist es dem Bauträger zuzumuten, die Berechtigung seiner Forderung gerichtlich klären zu lassen.

FRISTSETZUNG IST ENTBEHRLICH, WENN OHNEHIN KEINE LEISTUNGSBEREITSCHAFT

OLG DRESDEN, BESCHLUSS VOM 31.05.2018 - 10 U 1164/17

Die allgemeinen Rücktrittsvorschriften werden durch das Werkvertragsrecht nicht verdrängt, soweit es nicht um einen Werkmangel geht. Der Auftraggeber kann deshalb von einem Werkvertrag zurücktreten, wenn der Auftragnehmer seine Leistung nicht erbringt und ihm der Auftraggeber erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung gesetzt hat (§§ 323, 346 BGB).

Einer Fristsetzung bedarf es nicht, wenn sich der Auftragnehmer auf die Unwirksamkeit des Vertrags beruft und dadurch zu erkennen gibt, nicht mehr zur Leistung bereit zu sein.

TROTZ VEREINBARUNG ÜBER ERSTATTUNG ENTGANGENER MIETEINNAHMEN IST RÜCKTRITT MÖGLICH

OLG DRESDEN, URTEIL VOM 06.04.2018 - 22 U 1166/17

Schließen die Parteien eines Bauträgervertrags aufgrund einer Verzögerung bei der Fertigstellung eine Vereinbarung, wonach der Bauträger dem Erwerber die entgangenen Mieteinnahmen erstattet, wird dadurch weder die Fälligkeit des Fertigstellungstermins hinausgeschoben, noch auf das Recht zum Rücktritt verzichtet.

ERWERBER BLEIBT AUCH BEI RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG STIMMBERECHTIGT

AG SINZIG, URTEIL VOM 27.06.2017 - 10a C 13/16

Tritt der Bauträger vom Bauträgervertrag zurück, ist der Besteller, der bereits werdender Wohnungseigentümer ist, solange werdender Wohnungseigentümer und damit in der Versammlung stimmberechtigt, solange zu seinen Gunsten eine Eigentumsvormerkung eingetragen ist.

DAS RECHT ZUM RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG WEGEN EINES SACHMANGELS KANN FORMULARMÄSSIG NICHT AUSGESCHLOSSEN WERDEN

OLG DRESDEN, URTEIL VOM 12.05.2016 - 8 U 438/15

Die Feststellung, ob ein Mangel erheblich iSv § 323 V 2 BGB ist, so dass der Erwerber vom Vertrag zurücktreten kann, erfordert eine umfassende Interessenabwägung, die die Bedeutung des Mangels und seinen Beseitigungsaufwand berücksichtigt. Es kommt mithin auf die Umstände des Einzelfalls an, weshalb nicht allein mit an den Mangelbeseitigungskosten orientierten festen Prozentsätzen gearbeitet werden kann.

Sind die Mängel behebbar, kommt es für deren Erheblichkeit auf die Kosten der Mängelbeseitigung und nicht auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung an. Soweit für die Abgrenzung Prozentsätze (Mangelbeseitigungskosten im Verhältnis zu Kaufpreis) herangezogen werden, liegt die Erheblichkeitsschwelle bei 5% des Mängelbeseitigungsaufwands.

Die Mangelbeseitigungskosten sind insoweit nicht auf die einzelnen Erwerber zu verteilen, weil jeder einzelne Erwerber aus seinem Erwerbsvertrag einen eigenen Anspruch auf die ordnungsgemäße Herstellung des gesamten Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Bauträger hat.

Das Rücktrittsrecht selbst kann, da es ein Gestaltungsrecht ist, nicht verjähren; der Rücktritt ist allerdings gemäß § 634a Abs. 4 i.V.m. § 218 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn er nicht innerhalb der Mangelgewährleistungsfrist erklärt wurde. Für die Frage, ob das Gestaltungsrecht rechtzeitig geltend gemacht worden ist, kommt es dabei allein auf seine Erklärung, nicht aber auf die gerichtliche Geltendmachung an. Entscheidend ist, dass das Gestaltungsrecht ausgeübt wurde, bevor der (vermeintliche) Mangelanspruch verjährt war. Der durch das Gestaltungsrecht entstandene Anspruch verjährt seinerseits in der regelmäßigen Verjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB.

Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach das Recht, wegen eines Sachmangels (außer bei schweren Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch ausschlössen oder erheblich beeinträchtigen) zurückzutreten, ausgeschlossen wird, ist wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 8 b) bb) BGB unwirksam.

MÄNGELBESEITIGUNGSAUFWAND > 5% DER VERTRAGSSUMME = RÜCKTRITT MÖGLICH

OLG DRESDEN, URTEIL VOM 12.05.2016 - 8 U 451/15

Ob Mängel so erheblich sind, dass der Besteller vom Bauträgervertrag zurücktreten kann, ist im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Maßgeblich sind die Bedeutung der Mängel und der Beseitigungsaufwand.

Beträgt der Mängelbeseitigungsaufwand mehr als 5% des Kaufpreises, sind die Mängel in der Regel erheblich.

RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG UNZULÄSSIG, WENN PFLICHTVERLETZUNG UNERHEBLICH

OLG SCHLESWIG, URTEIL VOM 01.03.2016 - 3 U 12/15

Zahlt der Erwerber einen fälligen Betrag von weniger als 2% des Kaufpreises nicht, obwohl ihm kein Zurückbehaltungsrecht zusteht, liegt eine nur unerhebliche Pflichtverletzung vor, die den Bauträger nicht dazu berechtigt, von dem Bauträgervertrag zurück zu treten.

Bietet der Bauträger sämtlichen Mitgliedern einer WEG mit Ausnahme eines Erwerbers schriftlich die erneute Abnahme des Gemeinschaftseigentums an und ändert der Erwerber eine Kopie des Antwortschreiben so ab, dass es als ein an ihn gerichtetes Schriftstück erscheint, kann der Bauträger aus wichtigem Grund vom Vertrag zurück treten.

RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG WENN FERTIGSTELLUNGSTERMIN NICHT EINGEHALTEN

OLG NAUMBURG, URTEIL VOM 24.09.2015 - 9 U 82/14

Ein Erwerbsvertrag kann ein relatives Fixgeschäft darstellen, so dass der Erwerber vom Vertrag zurücktreten kann, wenn der vereinbarte Fertigstellungstermin nicht eingehalten wird.

RÜCKTRITT KANN NUR EINHEITLICH AUSGEÜBT WERDEN

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 30.07.2014 - 21 U 43/14

Von einer rechtlichen Einheit von Grundstückskaufvertrag und Bauerrichtungsvertrag ist auszugehen, wenn die beiden an sich selbstständigen Vereinbarungen (auch bei unterschiedlichen Vertragspartnern des Bauherrn) durch den erklärten Willen der Beteiligten derart zu einem einheitlichen Geschäft miteinander verbunden wurden, dass die Gültigkeit des einen Rechtsgeschäfts von der des anderen abhängen sollte.

Liegt ein einheitliches Rechtsgeschäft vor, kann das Rücktrittsrecht hinsichtlich der verbundenen Rechtsgeschäfte grundsätzlich nur einheitlich ausgeübt werden, wobei zur Auflösung des einheitlichen Rechtsgeschäft genügt, dass dessen Voraussetzungen durch das Verhalten nur eines der Beteiligten geschaffen worden sind.

Ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung den Sinngehalt einer Rücktrittserklärung nach § 349 BGB beinhaltet, ist nach allgemeinen Kriterien aufgrund einer entsprechenden Auslegung zu entscheiden. Für die Annahme einer Rücktrittserklärung ist ausreichend, wenn der Erklärung des Rücktrittsberechtigten gemäß §§ 133,157 BGB entnommen werden kann, er wolle die beiderseitigen Leistungspflichten aus dem Vertrag beenden und bereits ausgetauschten Leistungen wieder rückgängig machen. Der Auslegung als Rücktrittserklärung steht nicht zwingend entgegen, dass der Gläubiger sein Verlangen nach Rückabwicklung der erbrachten Leistungen mit einem Schadensersatzbegehren verbindet.

RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG BEI NICHTLEISTUNG FÄLLIGER ZAHLUNGEN

KG, URTEIL VOM 01.07.2014 - 7 U 161/13

Leistet der Erwerber eine fällige Zahlung nicht, kann der Bauträger vom Erwerbsvertrag zurücktreten und - Zug um Zug gegen Rückzahlung der geleisteten Kaufpreisraten - die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen.

WOHNUNGSEIGENTÜMER KANN NICHT VOM BAUTRÄGERVERTRAG ZURÜCKTRETEN, WENN DIES DEN INTERESSEN DER WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT AUF MANGELBESEITIGUNG WIDERSPRICHT

BGH, URTEIL VOM 06.03.2014 - VII ZR 266/13

Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft einseitig sein Interesse an einer sofortigen Mangelbeseitigung verfolgen.

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NUR ERHEBLICHE MÄNGEL BERECHTIGEN ZUM RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG

LG TÜBINGEN, URTEIL VOM 28.09.2011 - 2 O 129/10

Können geringfügige Schallschutzmängel beseitigt werden, ohne dass die Kosten hierfür 10% des Kaufpreises überschreiten, stellen sie keine erheblichen Mängel dar, die zum Rücktritt berechtigen. Der rücktrittwillige Erwerber muss vielmehr die Nachbesserung dulden, sofern diese ohne Beeinträchtigung der Wohnung und ohne Verlust von Wohnfläche durchgeführt werden kann.

RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG UNZULÄSSIG, WENN EINBEHALT BERECHTIGT

KG, URTEIL VOM 17.01.2014 - 7 U 43/13

Der Bauträger ist grundsätzlich zum Rücktritt berechtigt, wenn der Erwerber seinen fälligen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Das setzt einen Zahlungsverzug des Erwerbers voraus. Zahlungsverzug liegt jedoch nicht vor, wenn der Einbehalt berechtigt ist. Das ist etwa der Fall, wenn sich der Erwerber zu Recht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln und einer Vertragsstrafe in dieser Höhe berufen kann.

Der Bauträger kann nicht vom ganzen Vertrag zurücktreten, wenn der Erwerber zunächst eine Teilzahlung verweigert, die sich lediglich auf 6,75 % des Gesamtkaufpreises beläuft.

KEIN RECHT ZUM RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG BEI VORBEHALT VON MÄNGELN

LG MÜNCHEN I, URTEIL VOM 16.07.2010 - 8 O 10000/09

Erklärt ein Erwerber die Abnahme unter Vorbehalt von Mängeln, kann der Bauträger grundsätzlich nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn die Vorbehalte sich später als unberechtigt herausstellen. Etwas anderes kann allenfalls dann gelten, wenn der Erwerber sich vorsätzlich nicht vorhandene Mängel vorbehält.

KEIN RECHT ZUM RÜCKTRITT VOM BAUTRÄGERVERTRAG BEI VORBEHALT VON MÄNGELN

LG MÜNCHEN I, URTEIL VOM 04.11.2009 - 8 O 10671/09

OLG HAMM, URTEIL VOM 15.09.2004 - 25 U 17/04

OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 13.06.2013 - 12 U 162/12

Werden die geschuldeten Luft- und Trittschutzschallanforderungen durch den Bauträger nicht eingehalten, stellt dies einen Mangel dar, der die Wandelung rechtfertigt.

RÜCKTRITT KANN IM BAUTRÄGERVERTRAG NICHT WIRKSAM AUSGESCHLOSSEN WERDEN

LG OLDENBURG, URTEIL VOM 27.04.2004 - 1 O 3426/03

Die Klausel in einem notariellen Bauträgervertrag, wonach der Käufer zunächst nur Nachbesserung verlangen und bei deren Fehlschlag lediglich Minderung verlangen, aber vom Vertrag nicht wandeln kann, ist wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 8 b bb BGB nichtig.

Für einen Bauträgervertrag kann nämlich der Rücktritt nicht wirksam ausgeschlossen werden, da es sich hierbei um Werkleistungen im Sinne des § 309 Nr. 8 b BGB handelt und nicht um Bauleistungen im Sinne des § 308 Nr. 8 b bb BGB, für die der Rücktritt ausgeschlossen werden könnte.