Rueckzahlungsanspruch und Schadensersatz bei Verstoss gegen MaBV

RÜCKZAHLUNGSANSPRUCH UND SCHADENSERSATZ BEI VERSTOSS GEGEN MABV

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ABSCHLAGSZAHLUNGSVEREINBARUNG NICHTIG: BAUTRÄGER DARF GELEISTETE ZAHLUNGEN DENNOCH BEHALTEN

LG PADERBORN, URTEIL VOM 31.03.2022 - 4 O 407/21

Sofern eine Abschlagszahlungsvereinbarung in einem Bauträgervertrag zu Lasten des Erwerbers von § 3 Abs. 2 MaBV abweicht, ist sie insgesamt nichtig. Der Bauträger darf die vom Erwerber geleisteten Zahlungen jedoch insoweit behalten, wie er Zahlungen hätte entgegennehmen dürfen, wenn der Zahlungsplan wirksam wäre und der Bauträger die Zahlung unter Berücksichtigung des tatsächlichen Bautenstands eingefordert hätte.

ZAHLUNGEN, DIE DER BAUTRÄGER UNTER VERSTOSS GEGEN § 632A III BGB A.F. ERHÄLT, KÖNNEN ZURÜCKGEFORDERT WERDEN

OLG SCHLESWIG, URTEIL VOM 02.10.2019 - 12 U 10/18

Die MaBV verbietet dem Bauträger als Gewerbetreibenden die Entgegennahme von Zahlungen, sofern nicht die in §§ 3, 4, 7 MaBV genannten Bedingungen eingehalten werden.

Nach Sinn und Zweck der MaBV dürfen Zahlungen des Erwerbers erst dann erfolgen, wenn der dazugehörige Bauabschnitt fertig gestellt ist.

Eine Regelung im Bauträgervertrag, die den Erwerbern die Möglichkeit der freiwilligen Abschlagszahlung vor Fälligkeit der betreffenden Rate eröffnet, ist aufgrund des Verstoßes gegen § 3 Abs. 2, § 7 MaBV i.V.m. § 12 MaBV gem. § 134 BGB nichtig.

Eine in den AGB eines Bauträgers enthaltene Klausel, wonach der Erwerber zur vollständigen Zahlung vor der "vollständigen Fertigstellung" verpflichtet sein soll, verstößt (auch) gegen AGB-Recht und ist daher unwirksam.

Der Schutz des Erwerbers erfordert es bei einem Verstoß gegen § 632a Abs. 3 BGB a.F. (§ 650m Abs. 2 Satz 1 BGB n.F.) durch eine unwirksame AGB-Klausel sowie bei einem Verstoß gegen § 3 Abs. 2, § 7 MaBV, dass er bei vorzeitiger Zahlung des vollen Kaufpreises den Teil des Kaufpreises zurückerhält, der ihm gesetzlich zugestanden hätte, der ihm durch die unwirksame Klausel genommen wurde, und den er benötigt, um den zur vollständigen Fertigstellung der Bauleistung erforderlichen Druck bei Vorliegen von Mängeln aufzubauen.

Eine entgegen § 632a Abs. 3 BGB a.F. geleistete Abschlagszahlung kann nicht als Zahlung zurückgefordert werden; in welcher Form die Sicherheitsstellung geschieht, obliegt allein der Auswahl des Bauträgers.

VORZEITIGE ENTGEGENNAHME DER VERGÜTUNG = SCHADENSERSATZ

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 14.04.2015 - 9 U 1138/14

Verstößt der Bauträger gegen die MaBV, indem er Vermögenswerte des Erwerbers vorzeitig entgegennimmt, haftet er dem Erwerber auf Schadensersatz.

Der Verstoß des Bauträges gegen ein gesetzliches Verbot (§ 819 Abs. 2 BGB) führt hier nicht zu der von § 819 Abs. 1 BGB angeordneten Haftungsverschärfung, da der Bauträger keine positive Kenntnis von dem Gesetzesverstoß hatte - der Bauträger hat bei der Entgegennahme von Vermögenswerten des Erwerbers nur fahrlässig gehandelt, weil er nicht wusste, dass der Notar die ihm vom Bauträger übergebene Freistellungserklärung noch nicht an den Erwerber ausgehändigt hat.

ABSCHLAGSZAHLUNGEN, DIE DER BAUTRÄGER UNTER VERSTOSS GEGEN § 3 ABS. 1, § 3 ABS. 2 MABV ENTGEGENGENOMMEN HAT, HAT ER ZURÜCKZUZAHLEN

BGH, URTEIL VOM 07.11.2013 - VII ZR 167/11

Eine Vereinbarung zwischen einem Bauträger und einem Erwerber über die Fälligkeit der von dem Erwerber zu leistenden Abschlagszahlungen, die gegen § 3 Abs. 1, § 3 Abs. 2, § 12 MaBV verstößt, ist gemäß § 134 BGB nichtig. Die Nichtigkeit erfasst ausschließlich die von § 3 Abs. 1, § 3 Abs. 2 MaBV abweichende Vereinbarung und berührt die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen nicht. An die Stelle der nichtigen Vereinbarung tritt § 641 Abs. 1 BGB, so dass mit der Abnahme die Zahlungsverpflichtung des Auftraggebers fällig wird.

Erfüllt der Erwerber in einem solchen Fall vor der Abnahme seine Zahlungspflichten, verstößt die Entgegennahme der Zahlungen durch den Bauträger gegen ein gesetzliches Verbot. Dem Erwerber steht deshalb ein Bereicherungsanspruch aus § 817 Satz 1 BGB zu, der nach § 818 Abs. 1, § 100 BGB das Recht umfasst, von dem Bauträger die Herausgabe der gezogenen Nutzungen in Form von Zinszahlungsersparnissen zu verlangen. Dieser Anspruch ist nach § 813 Abs. 2 BGB grundsätzlich nicht ausgeschlossen.

VORZEITIGE ENTGEGENNAHME DER VERGÜTUNG = SCHADENSERSATZ

LG MANNHEIM, URTEIL VOM 09.11.2010 - 6 O 85/10

Leistet der Erwerber aufgrund MaBV-widriger Fälligkeitsmitteilungen Ratenzahlungen an den Bauträger zu einem Zeitpunkt, als dieser Gelder des Erwerbers noch nicht annehmen durfte, ist der Bauträger dem Erwerber zum Schadensersatz verpflichtet (§ 280 Abs. 1 BGB).

VORZEITIGE ENTGEGENNAHME DER VERGÜTUNG = ANSPRUCH AUF ERSTATTUNG DES ZINSSCHADENS

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 26.10.2010 - 8 U 170/09

Leistete der Erwerber aufgrund MaBV-widriger Fälligkeitsmitteilungen Ratenzahlungen an den Bauträger zu einem Zeitpunkt, als dieser Gelder des Erwerbers noch nicht annehmen durfte, ist der Bauträger zur Erstattung des Zinsschadens verpflichtet. Der Erwerber muss sich ersparte Miete nicht anrechnen lassen.

VORZEITIGE ENTGEGENNAHME DER VERGÜTUNG = ANSPRUCH AUF ERSTATTUNG DES ZINSSCHADENS

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 20.05.2010 - 12 U 232/09

Leistet der Erwerber aufgrund fehlerhafter Fälligkeitsmitteilungen Ratenzahlungen an den Bauträger zu einem Zeitpunkt, als dieser Gelder des Erwerbers noch nicht annehmen darf, ist der Bauträger zur Erstattung des Zinsschadens verpflichtet (§ 280 Abs. 1 BGB). Ein Verschulden des Notars muss er sich zurechnen lassen.

KEIN RÜCKZAHLUNGSANSPRUCH, WENN DER MIT § 3 ABS. 1, ABS. 2 MABV BEZWECKTE SCHUTZ DES ERWERBERS ERREICHT IST

OLG NAUMBURG, URTEIL VOM 13.11.2009 - 10 U 20/09

Wenn und soweit der Erwerber Zahlungen geleistet hat, die bei wirksamer Vereinbarung eines Zahlungsplans im Rahmen des § 3 Abs. 1, Abs. 2 MaBV nicht zu beanstanden wären, ist der von der MaBV bezweckte Schutz des Erwerbers bereits verwirklicht, so dass einem Rückforderungsanspruch § 813 Abs. 2 BGB entgegensteht.

LETZTE RATE IST ZURÜCKZUZAHLEN, WENN FERTIGSTELLUNGSMITTEILUNG FALSCH

OLG HAMBURG, URTEIL VOM 25.03.2008 - 6 U 197/07

Die Zahlung der letzten Rate kann zurückgefordert werden, wenn sich im Nachhinein heraus stellt, dass entgegen der Fertigstellungsmitteilung des Bauträgers das Bauvorhaben erhebliche Mängel aufweist. Dies gilt selbst dann, wenn das Eigentum bereits umgeschrieben wurde.

§ 813 ABS. 2 BGB GREIFT EIN, WENN DER VON DER MABV BEZWECKTE SCHUTZ DES ERWERBERS VERWIRKLICHT IST

BGH, URTEIL VOM 22.03.2007 - VII ZR 268/05

Leistet der Erwerber vor Fälligkeit der Werklohnforderung Zahlungen, durch deren Entgegennahme der Unternehmer gegen das Verbot des § 3 MaBV verstößt, so steht dem bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch des Erwerbers § 813 Abs. 2 BGB grundsätzlich nicht entgegen.

§ 813 Abs. 2 BGB greift jedoch ein, soweit es des Rückforderungsanspruchs nicht bedarf, weil der von der MaBV bezweckte Schutz des Erwerbers im Einzelfall schon verwirklicht ist.

KEIN RÜCKZAHLUNGSANSPRUCH, WENN LEISTUNG ABGENOMMEN

OLG STUTTGART, URTEIL VOM 13.03.2006 - 5 U 198/05

Ein Anspruch auf Rückzahlung erbrachter Leistungen wegen der Abweichung vom Ratenzahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV scheidet aus, wenn das Bauvorhaben abgenommen und die Werklohnforderung insgesamt fällig geworden ist.

RÜCKZAHLUNGSANSPRUCH, WENN ZAHLUNG NICHT IM EINKLANG MIT § 3 ABS. 2 MABV

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 24.10.2005 - 9 U 16/05

Ein Bauträger hat den Geldbetrag zurückzuzahlen hat, der nicht im Einklang mit § 3 Abs. 2 MaBV steht. § 813 Abs. 2 BGB steht insoweit nicht entgegen, da ansonsten das Verbotsgesetz ausgeschaltet würde.

KEIN RÜCKZAHLUNGSANSPRUCH GEGENÜBER DER FINANZIERENDEN BANK, WENN BAUTRÄGERVERTRAG NICHTIG

BGH, URTEIL VOM 10.02.2005 - VII ZR 184/04

Ist ein Bauträgervertrag nichtig, kann der Erwerber gegen die das Bauvorhaben des Bauträgers finanzierende Bank einen Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung des Betrags haben, den er an die Bank gezahlt hat, um entsprechend deren Freistellungserklärung lastenfreies Eigentum zu erwerben.

KEIN RÜCKZAHLUNGSANSPRUCH, WENN DER OFFENE BETRAG HÖHER ALS DIE SCHLUSSRATE IST

OLG STUTTGART, URTEIL VOM 09.11.2004 - 12 U 127/04

Hat der Erwerber 15% des Kaufpreises nach vollständiger Fertigstellung zu zahlen und leistet er gleichwohl vor vollständiger Fertigstellung aus dem betreffenden Kaufpreisteil Teilbeträge, so muss der Bauträger diese zumindest dann nicht zurückzahlen, wenn der noch offene Restbetrag höher ist als die Schlussrate von 3,5% aus dem Kaufpreis nach § 3 Abs. 2 MaBV.

VOR EINTRAGUNG EINER AUFLASSUNGSVORMERKUNG ENTGEGENGENOMMENE GELDER SIND ZURÜCKZUZAHLEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 17.06.1999 - 19 U 6498/98

Mit der Entgegennahme von Geldern vor Eintragung der Auflassungsvormerkung verstößt der Bauträger gegen das gesetzliche Verbot (§ 134 BGB) des § 3 Abs. 1 Nr.2 MaBV und ist deshalb nach § 817 S.1 BGB zur sofortigen Rückerstattung verpflichtet. § 817 BGB greift auch dann, wenn das Grundgeschäft gültig, der mit der Leistung verfolgte Zweck als solcher nicht zu beanstanden und lediglich die vorzeitige Leistungsannahme verbotswidrig ist.

Ein Bauträger ist dem Erwerber gem. §§ BGB § 817 S. 1, BGB § 818 BGB § 818 Absatz I BGB zur Auszahlung seiner Zinsersparnisse verpflichtet, die er dadurch erlangt hat, dass er vereinbarte Raten vom Erwerber abgefordert und zur Kredittilgung verwendet hat, obwohl eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Erwerbers noch nicht eingetragen war.

VERSTOSS GEGEN § 3 MABV = RÜCKZAHLUNGSANSPRUCH NACH § 817 BGB

OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 18.12.1998 - 10 U 362/98

Zahlungen entgegen § 3 MaBV können nach § 817 Satz 1 BGB (i.V.m. §§ 819 Abs. 2, 989 BGB) zurückverlangt werden.