Schallschutz und Bautraegervertrag

SCHALLSCHUTZ UND BAUTRÄGERVERTRAG

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AUS DER VEREINBARTEN BAUWEISE KANN SICH DER GESCHULDETE SCHALLSCHUTZ ERGEBEN

OLG HAMBURG, URTEIL VOM 26.01.2024 - 4 U 4/23

Welcher Schallschutz für die Errichtung von Doppelhäusern geschuldet ist, ist durch Auslegung des Vertrages im Einzelfall zu ermitteln.

Bei der Ermittlung des vereinbarten Schallschutzniveaus kommt der vertraglich vereinbarten Bauweise eine besondere Bedeutung zu - danach sind diejenigen Werte geschuldet, welche durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier Ausführung erreicht werden.

HOHER STANDARD = HOHER SCHALLSCHUTZ

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 18.10.2023 - 15 U 228/21

Liegt den Erwerbsverträgen eine Baubeschreibung über eine anspruchsvoll gestaltete Stadtvilla mit drei exklusiven Eigentumswohnungen zugrunde, schuldet der Bauträger einen Schallschutz, der ein erhöhtes, die Anforderungen der DIN 4109 übersteigendes Maß erfordert.

EIN GEHOBENER SCHALLSCHUTZ KANN AUCH KONKLUDENT VEREINBART WERDEN

OLG SCHLESWIG, URTEIL VOM 25.08.2023 - 1 U 85/21

Ein Bauträger schuldet auch ohne ausdrückliche Vereinbarung einen erhöhten Schallschutz, wenn sich aus den Umständen eine entsprechende konkludente Vereinbarung ergibt.

ANHALTSPUNKTE FÜR DEN ÜBLICHEN QUALITÄTS- UND KOMFORTSTANDARD KÖNNEN SICH AUS DEM BEIBLATT 2 ZUR DIN 4109 ERGEBEN

OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 30.07.2020 - 4 U 11/14

Verpflichtet sich der Unternehmer dazu, das Fertighaus nach den anerkannten Regeln der Technik zu errichten, schuldet er einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard.

Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Anhaltspunkte können sich aus den Regelwerken der Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zu DIN 4109 ergeben.

ÜBLICHER QUALITÄTS- UND KOMFORTSTANDARD = SPÜRBARE, DEUTLICH WAHRNEHMBARE ERHÖHUNG GEGENÜBER DEM MINDESTSTANDARD

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 05.11.2019 - 9 U 3774/18

Haben die Parteien eines Bauträgervertrags den im heutigen Wohnungsbau üblichen Qualitäts- und Komfortstandard sowie die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik vereinbart, gehört ein über den Mindestanforderungen liegender Schallschutz zum Vertragsinhalt. Es muss eine gegenüber dem Mindeststandard spürbare, deutlich wahrnehmbare Erhöhung erreicht werden.

MINDESTANFORDERUNGEN DER DIN 4109 ENTSPRECHEN NICHT DEN ANERKANNTEN REGELN DER TECHNIK

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 02.10.2018 - 19 U 114/16

Qualitätsanforderungen an den Schallschutz können sich nicht nur aus dem Vertragstext, sondern auch aus erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnisses des Bauwerks und seines Umfeldes, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben.

Die Vereinbarung eines erhöhten Schallschutzes bedarf keiner ausdrücklichen Vereinbarung, sondern kann sich auch aus den Umständen ergeben.

Die Kennwerte der Schallschutzstufe II nach VDI 4100 sind als allgemein anerkannte Regeln der Technik anzusehen. Die Mindestanforderungen der DIN 4109 sind in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen.

Wenn der Bauträger von den anerkannten Regeln der Technik abweichen will, reicht es nicht aus, lediglich auf die DIN 4109 zu verweisen. Vielmehr darf der Erwerber darüber hinaus eine Aufklärung erwarten, die ihm mit aller Klarheit verdeutlicht, dass die Mindestanforderungen der DIN 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, der Erwerber also einen Schallschutz erhält, der deutlich unter den Anforderungen liegt, die er für seine Wohnung erwarten darf.

STADTWOHNUNG DER SPITZENKLASSE = ERHÖHTER SCHALLSCHUTZ NACH BEIBLATT 2 ZUR DIN 4109 GESCHULDET

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 24.04.2018 - 28 U 3042/17

Wenn ein Bauträger Eigentumswohnungen in seinem Verkaufsprospekt als "Stadtwohnungen der Spitzenklasse" bewirbt, dürfen Käufer davon ausgehen, dass die Eigentumswohnungen über mehr als nur den Mindestschallschutz verfügen. Der Bauträger schuldet mindestens einen erhöhten Schallschutz, welcher sich aus dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 ergibt.

AUCH BEI ALTBAUSANIERUNGEN IST EIN ERHÖHTER SCHALLSCHUTZ NACH BEIBLATT 2 ZUR DIN 4109 ÜBLICH

OLG KÖLN, URTEIL VOM 02.03.2018 - 19 U 166/15

Verpflichtet sich ein Bauträger zur umfassenden Modernisierung und Renovierung eines Altbaus, schließt das im Zweifel alle Maßnahmen ein, die für einen aktuellen Standard und Wohnkomfort erforderlich sind.

Dazu gehört auch ein den heutigen allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechender bzw. bei deren Einhaltung zu erzielender (Tritt- und Luft-)Schallschutz, wenn dem Vertrag und/oder der Baubeschreibung nicht zu entnehmen ist, dass der Käufer beim Schallschutz konkrete Abstriche machen muss.

Die Klausel, der Verkäufer hafte nicht für die nicht zu verändernde Altbausubstanz, beinhaltet keine Vereinbarung über Abstriche im Schallschutz.

Üblich ist heute auch bei Altbausanierungen ein erhöhter Schallschutz nach Beiblatt 2 zur DIN 4109:1989-11 oder den Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100.

ANSPRÜCHE WEGEN SCHALLSCHUTZBEEINTRÄCHTIGUNGEN IM SONDEREIGENTUM KÖNNEN AUCH DANN VOM ERWERBER GELTEND GEMACHT WERDEN, WENN BAUTEILE URSÄCHLICH SIND, DIE ZUM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM GEHÖREN

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 14.08.2015 - 13 U 218/13

Wenn Schallbeeinträchtigungen oder Geruchsbelästigungen im Sondereigentum (auch) auf Bauteile zurückzuführen sind, die zum Gemeinschaftseigentum zählen, ist der einzelne Erwerber berechtigt, Nacherfüllung zu verlangen.

DIE MINDESTWERTE DER DIN 4109 UNTERSCHREITEN DIE ANERKANNTEN REGELN DER TECHNIK

KG, URTEIL VOM 21.04.2015 - 21 U 195/12

Die DIN 4109 stellt keine anerkannte Regel der Technik für den Schallschutz in Wohnungen dar; auch ohne ausdrückliche Vereinbarung darf bei einem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard eine Schalldämmung erwartet werden, die dem Beiblatt 2 der DIN 4109 (also "erhöhter Schallschutz nach DIN 4109") entspricht.

AUCH OHNE AUSDRÜCKLICHE VEREINBARUNG MUSS DER SCHALLSCHUTZ DEN ANERKANNTEN REGELN DER TECHNIK ENTSPRECHEN

OLG HAMBURG, URTEIL VOM 05.07.2013 - 13 U 192/10

Bei der Errichtung einer Wohnanlage ist auch ohne ausdrückliche Vereinbarung der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Schallschutz geschuldet.

SCHALLDÄMMMASSE DER DIN 4109 GELTEN NICHT ALS ANERKANNTE REGELN DER TECHNIK

LG LANDSHUT, URTEIL VOM 31.08.2012 - 12 S 969/12

Den Schallschutzanforderungen der DIN 4109 kommt nur ein Stellenwert als Mindestanforderung bei. Sie stellen anerkannte Regeln der Technik nur insoweit dar, als es nach ihrer Zweckbestimmung um die Abschirmung von Menschen in Aufenthaltsräumen von lediglich unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung geht. Werden weitergehende Schallschutzanforderungen an Bauwerke gestellt, sind die Schalldämmmaße der DIN 4109 von vornherein nicht geeignet, als anerkannte Regeln der Technik zu gelten. Das einzuhaltende Schalldämm-Maß muss sich dann an der Vereinbarung des üblichen Qualitäts- und Komfortstandards orientieren.

Haben die Vertragsparteien einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard sowie die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik vereinbart, gehört ein über den Mindestanforderungen liegender Schallschutz zum Vertragsinhalt. Es muss eine gegenüber dem Mindeststandard spürbare, deutlich wahrnehmbare Erhöhung erreicht werden.

ÜBLICHER STANDARD = ERHÖHTER SCHALLSCHUTZ NACH BEIBLATT 2 ZUR DIN 4109

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 29.05.2012 - 8 U 173/10

Wird aufgrund der Vorgaben des Leistungsverzeichnisses erkennbar ein mindestens üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss ein Rohbauunternehmen auch ohne Berücksichtigung der weiteren Planung einen erhöhten Schallschutzanforderungen genügenden Rohbau entsprechend Beiblatt 2 zur DIN 4109 errichten

KEINE SCHALLSCHUTZWERTE VEREINBART - SCHALLSCHUTZ MUSS ÜBLICHEM STANDARD ENTSPRECHEN

LG TÜBINGEN, URTEIL VOM 28.09.2011 - 2 O 129/10

Haben die Parteien eines Bauträgervertrags keine einzuhaltenden Schallschutzwerte vereinbart, muss der Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandard entsprechen. Der Erwerber kann insoweit erwarten, dass das Werk zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die auch vergleichbare andere zeitgleich fertig gestellte und abgenommene Bauwerke erfüllen.

DIE SCHALLDÄMMMASSE DER DIN 4109 STELLEN KEINE ANERKANNTEN REGELN DER TECHNIK DAR

OLG HAMM, URTEIL VOM 11.03.2010 - 21 U 148/09

Die Schalldämmmaße der DIN 4109 stellen grundsätzlich keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen dar, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen. Anhaltspunkte können dagegen den Regelwerken der Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 entnommen werden.

MODERNSTER STANDARD, HOCHWERTIGE QUALITÄT, ZUVERLÄSSIGKEIT = SCHALLSCHUTZSTUFE III DER VDI-RICHTLINIE 4100

LG FLENSBURG, URTEIL VOM 11.03.2010 - 3 O 15/07

Bei Prospektierung "modernster Standard" "hochwertige Qualität" und "Zuverlässigkeit" ist ein Schallschutz nach der Schallschutzstufe III der VDI-Richtlinie 4100 geschuldet.

DIE MINDESTMASSE DER DIN 4109 SIND KEINE ANERKANNTEN REGELN DER TECHNIK

BGH, URTEIL VOM 04.06.2009 - VII ZR 54/07

Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in erster Linie durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine "Schalldämmung nach DIN 4109" Bezug genommen ist, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien lediglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen.

Kann der Erwerber nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, muss der Unternehmer, der hiervon vertraglich abweichen will, den Erwerber deutlich hierauf hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären. Der Verweis des Unternehmers in der Leistungsbeschreibung auf "Schalldämmung nach DIN 4109" genügt hierfür nicht.

MINDESTSCHALLSCHUTZWERTE ENTSPRECHEN NICHT DEN ANERKANNTEN REGELN DER TECHNIK

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 20.02.2009 - 8 U 159/08

Unabhängig davon, ob für den Schallschutz von Eigentumswohnungen die Mindestwerte gemäß DIN 4109 oder die erhöhten Schallschutzwerte gemäß Beiblatt 2 zu DIN 4109 (1989-11) geschuldet sind, ist jedenfalls derjenige Schallschutz zu erbringen, der sich bei fachgerechter Ausführung der in der vertraglichen Baubeschreibung bzw. in der Baugenehmigung niedergelegten Bauweise ergibt.

Bereits 1989 - also im Jahr der Veröffentlichung - entsprachen die Mindestschallschutzwerte von Trennwänden und -decken zwischen Wohnungen nicht den anerkannten Regeln der Technik.

AUCH BEI UMBAU EINES GEBÄUDES GELTEN DIE EINSCHLÄGIGEN DIN ALS MINDESTANFORDERUNGEN

OLG STUTTGART URTEIL VOM 28.09.2008 - 19 U 28/08

Soll ein bestehendes Gebäude (hier: eine Mühle) in ein Wohnhaus umgebaut werden, gelten die einschlägigen DIN (hier: DIN 4109/1989) als Mindestanforderungen an den Schallschutz und Hochbau.

GESCHULDET IST, WAS MIT DER VEREINBARTEN BAUWEISE ERREICHT WERDEN KANN

BGH, URTEIL VOM 14.06.2007 - VII ZR 45/06

Können durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier, den anerkannten Regeln der Technik entsprechender Bauausführung höhere Schallschutzwerte erreicht werden, als sie sich aus den Anforderungen der DIN 4109 ergeben, sind diese Werte unabhängig davon geschuldet, welche Bedeutung den Schalldämm-Maßen der DIN 4109 sonst zukommt.

EXKLUSIVE EIGENTUMSWOHNUNG = SCHALLSCHUTZ NACH BEIBLATT 2 ZUR DIN 4109

OLG STUTTGART, URTEIL VOM 21.05.2007 - 5 U 201/06

Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage mit "exklusive Eigentumswohnungen" und "Maßstab für Traum-Wohnungen" geworben, so darf der Erwerber erwarten, dass eine Trittschalldämmung erreicht wird, die den Vorgaben des Beiblatts 2 zur DIN 4109 (Stand: 1989) und der Schallschutzstufe 2 nach dem Entwurf der DIN 4109 - 10 (Juni 2000) entspricht.

AUCH BEI ALTBAUSANIERUNG IST EIN DER "IST-ZEIT" ENTSPRECHENDER SCHALLSCHUTZ GESCHULDET

LG KARLSRUHE, URTEIL VOM 28.10.2005 - 2 O 321/05

Der Bauträger ist verpflichtet, die Sanierung des Altbaus so zu planen, dass alle technisch möglichen Maßnahmen angewendet werden, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Hierzu gehört auch die Herstellung eines der „Ist-Zeit" entsprechenden Schallschutzes.

GESCHULDET IST DER STANDARD VERGLEICHBARER BAUWERKE

OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 29.06.2005 - 1 U 1825/00

Hinsichtlich des Schallschutzes kann der Erwerber mangels anderweitiger Vereinbarung erwarten, dass das Werk diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die vergleichbare andere zeitgleich fertig gestellte Bauwerke aufweisen.

DIN 4109 BEREITS BEI VERÖFFENTLICHUNG NICHT ANERKANNTE REGEL DER TECHNIK

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 02.12.2004 - 19 U 111/04

Die Anforderungen der DIN 4109 markieren lediglich die Grenze zum Gesundheitsschädlichen bzw. Unzumutbaren. Eine Unterschreitung dieser Mindeststandards begründet in jedem Fall einen erheblichen Mangel. Dies hat insbesondere auch deshalb zu gelten, weil die DIN 4109 bereits bei Veröffentlichung nicht mehr den Anforderungen der allgemein anerkannten Regeln der Technik genügt hat.

GESCHULDET IST, WAS MIT DER VEREINBARTEN BAUWEISE ERREICHT WERDEN KANN

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 26.11.2004 - 4 U 120/04

Der Anspruch auf erhöhten Schallschutz ergibt sich nicht nur aus einer ausdrücklicher Vereinbarung, sondern gegebenenfalls - im Wege der Vertragsauslegung - auch daraus, dass die erhöhten Schalldämmwerte mit der vertraglich geschuldeten Ausführung zu erreichen sind.

AUCH WENN DER STAND DER TECHNIK ERREICHT IST, KANN EIN MANGEL VORLIEGEN

OLG HAMM, URTEIL VOM 15.09.2004 - 25 U 17/04

Sind bestimmte Schalldämmmaße vertraglich ausdrücklich vereinbart oder jedenfalls mit der vertraglich geschuldeten Ausführung zu erreichen, ist die Werkleistung unabhängig vom jeweiligen Stand der Technik fehlerhaft, wenn diese Werte nicht erreicht werden.

NICHTERREICHUNG MINDESTWERTE DIN 4109 = WESENTLICHER MANGEL

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 19.12.2003 - 22 U 69/03

Eine Unterschreitung der Mindestanforderungen nach DIN 4109 ist ein wesentlicher Mangel.

ANERKANNTE REGELN DER TECHNIK SIND EINZUHALTEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 28.05.2003 - 15 U 3660/00

Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik ist geschuldet, selbst wenn damit Schalldämmwerte über den Mindestanforderungen der DIN 4109 erreicht würden.

ZU ERREICHENDER SCHALLSCHUTZ IST GESCHULDET

OLG HAMM, URTEIL VOM 08.03.2001 - 21 U 24/00

Der Bauträger schuldet den Erwerbern über die Anforderungen der DIN 4109 hinaus auch ohne ausdrückliche Vereinbarung einen Tritt- und Luftschallschutz, der bei sorgfältiger Ausführung der geschuldeten Bauleistungen zu erreichen ist

DIE EINHALTUNG DER ANERKANNTEN REGELN DER TECHNIK IST GESCHULDET

BGH, URTEIL VOM 14.05.1998 - VII ZR 184/97

Welcher Luftschallschutz geschuldet ist, ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Sind danach bestimmte Schalldämm-Maße ausdrücklich vereinbart oder jedenfalls mit der vertraglich geschuldeten Ausführung zu erreichen, ist die Werkleistung mangelhaft, wenn diese Werte nicht erreicht sind.

ANERKANNTE REGELN DER TECHNIK KÖNNEN DIN 4109 ÜBERSTEIGEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 03.02.1998 - 9 U 3922/97

Zweischalige Haustrennwände sind bei Reihenhäusern anerkannte Regel der Technik auch wenn sie von der DIN 4109 nicht ausdrücklich gefordert werden.