Sonderwuensche und Bautraegervertrag

SONDERWÜNSCHE UND BAUTRÄGERVERTRAG

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DIE VERGÜTUNG VON SONDERWUNSCHLEISTUNGEN SCHULDET DER BAUHERR DEM GENERALUNTERNEHMER

OLG OLDENBURG, URTEIL VOM 21.06.2000 - 2 U 82/00

Ein Bauhandwerker muss Sonderwünsche des Bauherrn dem Generalunternehmer in Rechnung stellen, der sie seinerseits vom Bauherrn bezahlt verlangen kann. Der Bauherr muss Sonderwünsche nur dann direkt an den Handwerker bezahlen, wenn dies bei Absprache der Sonderwünsche ausdrücklich vereinbart wird.

SCHEINSELBSTÄNDIGER SONDERWUNSCHVERTRAG: AUSFÜHRENDES UNTERNEHMEN HAT VERGÜTUNGSANSPRUCH GEGENÜBER DEM BAUTRÄGER

OLG KÖLN, URTEIL VOM 18.12.2019 - 16 U 114/19

Im Rahmen der Feststellung, ob das Unternehmen, welches Sonderwünsche ausgeführt hat, einen Vergütungsanspruch gegenüber dem Bauträger oder gegenüber dem Erwerber hat, ist zwischen einem "selbständigen Sonderwunschvertrag" und einem "scheinselbständigen Sonderwunschvertrag" abzugrenzen.

Hier ist von einem "scheinselbständigen Sonderwunschvertrag" auszugehen, so dass der Bauträger und nicht der Erwerber als Auftraggeber für die Sonderwünsche anzusehen ist. Dies ergibt sich u.a. aus Folgendem:

Die Abstimmung der Sonderwünsche erfolgte im Wesentlichen zwischen dem Bauträger und dem ausführenden Unternehmen. Diese Vorgehensweise lässt darauf schließen, dass der Bauträger und das ausführende Unternehmen dahin übereingekommen waren, dass die Sonderwünsche von dem Unternehmen ausgeführt und sodann dem Bauträger als Hauptauftraggeber in Rechnung gestellt werden sollten, der dann seinerseits im Verhältnis zum Erwerber abzurechnen - hier hat der Bauträger die Abrechnungen der Sonderwünsche im eigenen Namen gegenüber dem Erwerber auch tatsächlich vorgenommen hat. Durch diese Vorgehensweise hat sich der Bauträger gegenüber dem ausführenden Unternehmen einerseits und gegenüber den Erwerber andererseits als Auftraggeber für die Sonderwunschleistungen geriert.

Für die Annahme eines unmittelbaren Vertragsverhältnisses zwischen dem Bauträger und dem Unternehmen, welches die Sonderwünsche ausgeführt hat, spricht auch der aus der Aufstellung des Bauträgers zu entnehmende Umstand, dass der Erwerber dem Bauträger gegenüber Einbehalte hinsichtlich der zu seinen Gunsten ausgeführten Sonderwunschleistungen gemacht und der Bauträger dies als Abzugsposten eingestellt hat.

SONDERWÜNSCHE = ANSPRUCH AUF MEHRVERGÜTUNG

KG, URTEIL VOM 19.11.2019 - 27 U 134/16

Liegt dem Bauträgervertrag ein Ausstattungskatalog zu Grunde und haben die Parteien vereinbart, dass der Erwerber sich unabhängig von der Herstellerfirma gleichwertige Objekte und Materialien auswählen kann, steht dem Bauträger ein Anspruch auf Mehrvergütung zu, wenn sich der Erwerber eine höherwertige Ausstattung aussucht.

Entsprechend dem Wortlaut ist unter "gleichwertig" nur im Werte gleich als vergleichbar mit den im Ausstattungskatalog aufgeführten kostenfreien Materialien zu verstehen ist.

FÄLLIGKEIT DER VERGÜTUNG FÜR SONDERWÜNSCHE RICHTET SICH NACH § 3 ABS. 2 MABV

KG MÜNCHEN, URTEIL VOM 27.06.2019 - 21 U 144/18

Beauftragt der Erwerber beim Bauträger nachträglich Sonderwünsche für die Ausstattung seiner Wohneinheit, die über den im Bauträgervertrag vereinbarten Standard hinausgehen und vereinbart er mit dem Bauträger hierfür eine zusätzliche Vergütung, richtet sich deren Fälligkeit im Zweifel auch nach einer vertraglichen auf § 3 Abs. 2 MaBV gestützten Regelung.

SONDERWÜNSCHE SIND NOTARIELL ZU BEURKUNDEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 14.08.2018 - 9 U 3345/17

Nach Abschluss des Bauträgervertrags vereinbarte Sonderwünsche des Erwerbers müssen notariell beurkundet werden. Anderenfalls ist die Vereinbarung nichtig.

Sonderwünsche sind Abweichungen vom angebotenen Leistungspaket des Bauträgers. Diese Zusatzleistungen können in der Form höherwertiger Materialien oder aber auch in zusätzlichen Baumaßnahmen bestehen. Gleichgültig ist, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen handelt.

Die Nichtigkeit der nachträglichen Sonderwunschvereinbarungen führt nicht zur Unwirksamkeit des ursprünglichen Bauträgervertrags.

KOORDINATIONSPFLICHT DES BAUTRÄGERS BEI SONDERWÜNSCHEN

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 15.01.2016 - 19 U 133/14

Im Falle eines sog. selbstständigen Sonderwunschvertrags - wenn also der Erwerber Sonderwünsche direkt an einen ausführenden Handwerker in Auftrag gibt - muss der Bauträger Überprüfungen anzustellen, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen lässt.

Die Koordinierungspflicht des Bauträgers bezieht sich insbesondere auf die Verbindungs- bzw. Schnittstellen zwischen Grundgewerk und Sonderwunsch, und begründet eine Verantwortlichkeit des Bauträgers für das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtgewerks.

VEREINBART EIN ERWERBER MIT DEM BAUTRÄGER EINE VOM TEILUNGSPLAN ABWEICHENDE AUSFÜHRUNG, HABEN DIE ÜBRIGEN WOHNUNGSEIGENTÜMER GEGENÜBER DIESEM ERWERBER KEINEN ANSPRUCH AUF BESEITIGUNG DES PLANWIDRIGEN ZUSTANDES

BGH, URTEIL VOM 14.11.2014 - V ZR 118/13

Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet.

Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Der Anspruch wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt und entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.

ZUSATZLEISTUNGEN SIND TEIL DER STEUERFREIEN GRUNDSTÜCKSLIEFERUNG

BFH, URTEIL VOM 24.01.2008 - V R 42/05

Beim Erwerb eines neu errichteten Gebäudes ist der über eine "Grundausstattung" hinausgehende Einbau von zusätzlichen Wänden, Treppen, Fenstern und Duschen, die Errichtung von Garagen und Freisitzüberdachungen sowie die Verwendung höherwertigen Materials durch den Veräußerer jedenfalls dann ein Bestandteil der steuerfreien Grundstückslieferung, wenn diese Zusatzleistungen - wie hier - mit der Grundstückslieferung insoweit in unmittelbarem Zusammenhang stehen, als die Immobilie dem Erwerber vom Veräußerer in gegenüber der "Grundausstattung" höherwertigem, umfangreicherem oder verbessertem Zustand übergeben wird. Ob die Zusatzleistungen dabei in den notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag aufgenommen oder in einem gesonderten Vertrag vereinbart worden sind, ist für die umsatzsteuerrechtliche Beurteilung unerheblich.

Die Lieferung neu errichteter Gebäude und Wohnungen und der damit in unmittelbarem Zusammenhang erbrachten Zusatzleistungen ist als eine einheitliche steuerfreie Grundstückslieferung zu beurteilen.

ERWERBER MUSS SONDERWUNSCHVEREINBARUNG NACHWEISEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 18.10.2006 - 27 U 790/04

Es besteht eine Vermutung für Vollständigkeit und Richtigkeit einer Notarurkunde.

Beruft sich der Erwerber auf eine Nichtigkeit des Bauträgervertrags wegen eines nicht beurkundeten Sonderwunsches, muss er beweisen, dass der Sonderwunsch zwischen ihm und dem Bauträger vereinbart worden ist und daher beurkundungspflichtig war.

Stützt der Erwerber bei einem Bauträgervertrag seine Weigerung, die Leistung des Bauträgers abzunehmen, auf eine angeblich von einem vereinbarten Sonderwunsch abweichende Ausführung, muss er beweisen, dass die vertragliche Leistungsbeschreibung wirksam im behaupteten Sinn geändert worden ist.

BAUTRÄGER SCHULDET PLANUNGS- UND BETREUUNGSLEISTUNGEN FÜR SONDERWÜNSCHE

OLG HAMM, URTEIL VOM 19.09.2006 - 21 U 44/06

Sieht der Bauträgervertrag vor, dass die Erwerber Sonderwünsche unmittelbar mit den ausführenden Handwerkern vereinbaren sollen, so haftet der Bauträger zwar nicht unmittelbar für die fehlerhafte Ausführung des Sonderwunsches, aber für eigene fehlerhafte bzw. fehlende Planungs- und Betreuungsleistungen.

Schließt der Bauträgervertrag die Haftung für unmittelbar an die beteiligten Handwerker beauftragte Sonderwünsche aus, erfasst dieser Gewährleistungsausschluss nicht die Haftung für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Koordinierungspflichten.

SONDERWUNSCH: BAUTRÄGER HAT AUF BAUORDNUNGSRECHTLICHE PROBLEME HINZUWEISEN

BGH, URTEIL VOM 11.07.2002 - VII ZR 437/01

Verlangt ein Kaufinteressent Sonderwünsche, ist der Bauträger verpflichtet, ihn auf die Notwendigkeit einer erforderlichen Baugenehmigung und auf etwaige Hindernisse hinzuweisen, die einer Genehmigung entgegenstehen können.

BAUMANGEL WEGEN SONDERWUNSCH - KEIN ERSATZANSPRUCH GEGENÜBER MITEIGENTÜMER

OLG HAMM, BESCHLUSS VOM 21.07.1997 - 15 W 482/96

Ein Miteigentümer, der vor Entstehung der "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" mit dem Bauträger Sonderwünsche vereinbart, haftet gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht auf Schadens- oder Aufwendungsersatz, wenn es aufgrund dieser Sonderwünsche zu Baumängeln an dem Gebäude gekommen ist.