Verjaehrung der Maengelrechte am Gemeinschaftseigentum

VERJÄHRUNG / VERWIRKUNG DER MÄNGELRECHTE AM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

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DIE VERJÄHRUNGSFRIST ENDET NICHT SPÄTESTENS MIT DER VERJÄHRUNG DES ERFÜLLUNGSANSPRUCHS

OLG STUTTGART, URTEIL VOM 06.06.2024 - 13 U 419/19

Im Fall einer infolge der Nichtigkeit der Abnahmeklausel unwirksamen Abnahme beginnt die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen regelmäßig erst mit der Abnahme. Die Verjährungsfrist enden nicht spätestens mit der Verjährung des Erfüllungsanspruchs.

Der Annahme einer Verwirkung von Gewährleistungsansprüchen steht regelmäßig entgegen, dass der Bauträger als Verwender einer unwirksamen Abnahmeklausel kein schutzwürdiges Vertrauen auf die Wirksamkeit der Abnahme haben kann. Dies gilt auch dann, wenn er zum Zeitpunkt der Verwendung nicht ohne Weiteres mit einem Verstoß gegen § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz a.F. rechnen musste.

DIE HAFTUNG EINES BAUTRÄGERS FÜR MÄNGEL ENDET SPÄTESTENS 15 JAHRE NACH FÄLLIGKEIT DER LEISTUNG

OLG STUTTGART, URTEIL VOM 02.04.2024 - 10 U 13/23

Der Grundsatz, dass es einem Bauträger als Verwender einer unwirksamen Abnahmeklausel verwehrt ist, sich gegenüber Mängelrechten der Erwerber darauf zu berufen, dass sich der Vertrag bezüglich des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befindet, gilt nicht grenzenlos. Er kann dann nicht durchgreifen, wenn er zu schlichtweg unerträglichen Ergebnissen führen würde und die Erwerber dadurch nicht unbillig benachteiligt würden.

Es entspricht nicht mehr Treu und Glauben, wenn ein faktisch unverjährbares Recht geschaffen wird, das den Grundsätzen des BGB, wonach schuldrechtliche Ansprüche immer verjährbar sind, widerspricht.

Die Haftung eines Bauträgers für Mängel endet spätestens 15 Jahre nach der Fälligkeit seiner Leistung.

BAUTRÄGER KANN SICH NICHT AUF VERJÄHRUNG BERUFEN, WENN ABNAHMEWIRKUNGEN NICHT EINGETRETEN SIND

BGH, URTEIL VOM 09.11.2023 - VII ZR 241/22

Sind die Abnahmewirkungen aufgrund einer unwirksamen Abnahmeklausel nicht eingetreten, kann sich der Bauträger im Ergebnis nicht auf die Verjährung des Erfüllungsanspruchs gegen die Geltendmachung von Mängelansprüchen berufen.

Ansprüche der Erwerber gegen den Bauträger können jedoch ausnahmsweise verwirkt sein, wenn der Bauträger überwiegend schutzwürdig ist.

ERWERBER KÖNNEN IHRE MÄNGELRECHTE VERWIRKEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 19.10.2023 - 28 U 3344/23

Auch wenn die Abnahme fehlschlägt, bestehen Mängelansprüche der Erwerber nicht zeitlich unbeschränkt fort. Die Erwerber können ihre Mängelansprüche verwirken.

Allein ein erheblicher Zeitablauf reicht nicht aus, um von einer Verwirkung der Mängelansprüche auszugehen. Maßgeblich ist jeweils eine Gesamtschau der konkreten Umstände des Einzelfalls.

Die Verwendung einer unwirksamen Abnahmeklausel durch den Bauträger steht der Verwirkung der Mängelansprüche nicht entgegen.

KEINE WIRKSAME ABNAHME = KEINE VERJÄHRUNG, ABER VERWIRKUNG MÖGLICH

LG MÜNCHEN I, URTEIL VOM 13.07.2023 - 2 O 1924/22

Soweit wegen einer unwirksamen Abnahmeklausel keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorliegt, ist jeweils im Einzelfall zu prüfen, ob Mängelrechte verwirkt sind.

Dabei sind sowohl Umstände auf Seiten des Bauträgers als auch Umstände auf Seiten der Erwerber gegenüberzustellen und im Rahmen einer Gesamtabwägung zu bewerten.

Auf Seiten der Erwerber kann dabei auch berücksichtigt werden, ob seit Bekanntwerden der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der Abnahmeklauseln bereits ein erheblicher Zeitraum vergangen ist, ohne dass die durch eine professionelle Hausverwaltung begleiteten Erwerber ihre Ansprüche geltend gemacht hätten.

DIE HEMMUNG DER VERJÄHRUNG ENDET MIT DEM ENDE DER GESAMTEN BEWEISAUFNAHME

BGH, URTEIL VOM 22.06.2023 - VII ZR 881/21

Nach § 204 Abs. 2 BGB endet die Hemmung der Verjährung durch gerichtliches Verfahren sechs Monate nach der Beendigung des Verfahrens.

Ein selbständiges Beweisverfahren ist grundsätzlich mit der sachlichen Erledigung der beantragten Beweissicherung anderweitig beendet i.S.v. § 204 Abs. 2 Satz 1 Fall 2 BGB.

Entscheidend für die Beurteilung der sachlichen Erledigung ist dabei grundsätzlich das Ende der gesamten Beweisaufnahme. Das gilt unabhängig davon, ob in einem selbständigen Beweisverfahren die Sicherung des Beweises hinsichtlich nur eines Mangels oder mehrerer - auch voneinander unabhängiger - Mängel stattfindet und auch ohne Rücksicht darauf, ob diese durch einen oder mehrere Sachverständige erfolgt.

EINREDE DER VERJÄHRUNG IST UNBEACHTLICH, WENN SIE GEGEN § 242 BGB VERSTÖSST

OLG BAMBERG, URTEIL VOM 29.06.2021 - 5 U 429/19

Ansprüche wegen Mängeln der Bauleistung richten sich bei einem Bauträgervertrag nach den Vorschriften des Werkvertragsrechts. Für Ansprüche wegen Mängeln an Bauleistungen gilt somit eine Verjährungsfrist von 5 Jahren. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme des Werkes.

Der Lauf der Verjährung wird durch die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens gehemmt. Die Hemmung erstreckt sich nur auf Ansprüche aus den Mängeln, auf welche sich der Antrag im selbständigen Beweisverfahren bezieht.

Die Hemmung endet 6 Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des eingeleiteten Verfahrens. Bei einem selbständigen Beweisverfahren ist dieses mit der Übermittlung des schriftlichen Gutachtens an die Parteien beendet, außer es findet eine mündliche Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen statt. Setzt das Gericht den Parteien des selbständigen Beweisverfahrens eine Frist zur Stellungnahme oder stellen die Parteien innerhalb angemessener Zeit Anträge oder Ergänzungsfragen, verschiebt sich dessen Beendigung entsprechend. Sind unter dieser Voraussetzung mehrere, voneinander unabhängige Mängel desselben Bauvorhabens Gegenstand mehrerer Sachverständigengutachten, so endet die Beweissicherung hinsichtlich eines jeden dieser Mängel mit der Übermittlung des auf ihn bezogenen Gutachtens.

Die Verjährungseinrede ist unbeachtlich, wenn sie gegen das Verbot der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) verstößt. Auch im Verjährungsrecht ist bei Anwendung des § 242 BGB ein strenger Maßstab anzulegen.

Die Einrede der Verjährung ist nicht schon deshalb missbräuchlich, weil der Schuldner (hier: der Bauträger) weiß, dass der Anspruch zurecht besteht. Unkenntnis von Beginn und Dauer der Verjährung gehen grundsätzlich zu Lasten des Gläubigers (hier: des Erwerbers).

EINREDE DER VERJÄHRUNG MÖGLICH, AUCH WENN BAUTRÄGER MÄNGEL NICHT WIE ZUGESAGT BESEITIGT

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 09.10.2020 - 29 U 169/19

Vereinbaren die Parteien eines Bauträgervertrags, dass der Bauträger die Mängelbeseitigung bis zu einem gewissen Zeitpunkt durchführt und die Mängelansprüche der Erwerber an einem bestimmten Termin verjähren, kann der Bauträger nach diesem Termin auch dann die Einrede der Verjährung erheben, wenn er die von ihm übernommenen Mängelbeseitigungspflichten nicht vollständig erfüllt hat.

EINREDE DER VERJÄHRUNG NACH TREU UND GLAUBEN VERSAGT

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 10.12.2018 - 29 U 123/17

Einem Bauträger ist es, nachdem er zunächst mit den einzelnen Erwerbern und später mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jahrelang über die Beseitigung der Mängel verhandelt und diese auch teilweise nachgebessert hat, unter dem Gesichtspunkt von § 242 BGB (Treu und Glauben) versagt, sich mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung zu berufen.

VERJÄHRUNGSFRIST KANN BEI ABNAHME GEÄNDERT WERDEN

BGH, URTEIL VOM 27.09.2018 - VII ZR 45/17

Wird im Abnahmeprotokoll eine andere Verjährungsfrist angegeben als im Bauvertrag vereinbart, ist durch Auslegung zu ermitteln, ob es sich um eine einvernehmliche Verkürzung bzw. Verlängerung der Gewährleistungsfrist handelt oder ob ein Redaktionsversehen vorliegt.

ÄNDERUNG DER VERJÄHRUNGSFRIST IM ABNAHMEPROTOKOLL IST MÖGLICH

OLG BAMBERG, URTEIL VOM 26.06.2018 - 5 U 99/15

Eine einseitige Ergänzung durch den Auftraggeber im Abnahmeprotokoll, dass entgegen der ursprünglichen Vereinbarung für bestimmte Gewerke die Gewährleistungsfrist für Mängel auf 10 Jahre verlängert wird, ist wirksam, wenn der Auftragnehmer das Abnahmeprotokoll unterzeichnet.

VERJÄHRUNGSFRIST KANN AUCH OHNE ABNAHME BEGINNEN

OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 10.04.2018 - 8 U 19/14

Der Beginn der fünfjährigen Verjährung ist nicht zwingend an die Abnahme der Werkleistung geknüpft. Die Verjährungsfrist beginnt auch zu laufen, wenn der Besteller das Werk zwar nicht abgenommen hat, er aber gleichwohl keine Erfüllung des Vertrags mehr verlangt oder das vertragliche Erfüllungsverhältnis aus anderen Gründen in ein Abwicklungs- und Abrechnungsverhältnis umgewandelt ist.

VERJÄHRUNG BEGINNT MIT ABNAHME DURCH DEN LETZTEN ERWERBER

LG HEIDELBERG, URTEIL VOM 28.02.2018 - 4 O 118/17

Die Verjährungsfrist bezüglich Ansprüchen aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum beginnt abschließend erst zu laufen, wenn auch der letzte Erwerber die Abnahme erklärt hat.

Allerdings können Ansprüche nur von den Erwerbern gerichtlich noch durchgesetzt werden, deren Ansprüche noch nicht verjährt sind. Es sei denn, die WEG zieht die Geltendmachung an sich. Dann wäre auch sie bzgl. des Gemeinschaftseigentums noch berechtigt.

VERJÄHRUNG KANN AUCH OHNE ABNAHME BEGINNEN

OLG DRESDEN, BESCHLUSS VOM 05.09.2017 - 22 U 379/17

Die fünfjährige Verjährungsfrist für Baumängel ist nicht zwingend an die Abnahme der Leistung geknüpft. Die Verjährung beginnt auch dann, wenn der Auftraggeber die Entgegennahme des Werks als Erfüllung der Vertragsleistung ablehnt, indem er die Abnahme endgültig verweigert.

VERJÄHRUNGSFRIST KANN BEI ABNAHME GEÄNDERT WERDEN

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 09.02.2016 - 21 U 183/15

Legen die Vertragsparteien anlässlich der Durchführung der Abnahme gemeinsam ausdrücklich fest, dass das Abnahmedatum den Beginn der Gewährleistung markiert und geben sie darüber hinaus ein festes Datum für das Ende der Gewährleistung an, stellt sich dies als rechtsgeschäftliche Abänderungsvereinbarung im Hinblick auf frühere vertragliche Regelungen dar, an der sich die Vertragsparteien festhalten müssen.

VERJÄHRUNGSFRIST BEGINNT NICHT IMMER MIT DER ABNAHME

OLG MÜNCHEN, BESCHLUSS VOM 26.08.2015 - 27 U 520/15

Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt grundsätzlich mit Abnahme des Werks. Das gilt auch für den gekündigten Bauvertrag.

Eine Abnahme ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn nicht mehr Erfüllung des Vertrags, sondern Minderung oder Schadensersatz verlangt wird oder die Abnahme des Werks ernsthaft und endgültig abgelehnt wurde.

Eine Abnahme ist auch entbehrlich, wenn der Besteller das Werk zwar nicht abgenommen hat, er aber aus anderen Gründen keine Erfüllung mehr verlangt und der in ein Abwicklungs- und Abrechnungsverhältnis umgewandelt wird.

MÄNGELRECHTE VERGEMEINSCHAFTET: BEI DER VERJÄHRUNG KOMMT ES AUF JEDEN EINZELNEN WOHNUNGSEIGENTÜMER AN

OLG DRESDEN, URTEIL VOM 30.05.2014 - 1 U 1899/13

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur Mängelgewährleistungsansprüche geltend machen, wenn sie diese Rechte durch Beschluss an sich zieht.

Für die Frage, ob die damit bei der Wohnungseigentümergemeinschaft gebündelten Gewährleistungsansprüche der einzelnen Wohnungserwerber verjährt sind, kommt es auf jeden einzelnen Wohnungseigentümer an. Nur wenn die Verjährung der Gewährleistung jeden einzelnen Erwerbers eingetreten wäre, könnte sich der Bauträger mit Erfolg auf die Verjährung berufen.

KEINE ABNAHME: VERJÄHRUNGSFRIST BETRÄGT 3 JAHRE

OLG NÜRNBERG, URTEIL VOM 27.11.2013 - 6 U 2521/09

Nimmt der Auftraggeber die Leistung endgültig nicht ab, verjähren seine Ansprüche wegen Mängeln nicht innerhalb von fünf Jahren, sondern es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, die aber erst mit Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen zu laufen beginnt.

VERJÄHRUNGSFRIST WIRD FÜR JEDEN ERWERBER INDIVIDUELL BESTIMMT

OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 05.07.2012 - 12 U 231/11

Der Beginn der Verjährungsfrist für das Gemeinschaftseigentum wird nicht generell, sondern individuell bestimmt. Die Abnahme durch einzelne Erwerber oder durch eine Mehrheit von Erwerbern wirkt deshalb nicht für und gegen andere, hieran nicht beteiligte Erwerber.

VERHANDLUNGEN DER WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT MIT DEM BAUTRÄGER HEMMEN DIE VERJÄHRUNGSFRIST DER EINZELNEN WOHNUNGSEIGENTÜMER NUR, WENN DIE MÄNGELRECHTE VERGEMEINSCHAFTET WORDEN SIND

BGH, URTEIL VOM 19.08.2010 - VII ZR 113/09

Führt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen hat, Verhandlungen mit dem Veräußerer über die Beseitigung der Mängel, wird dadurch die Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gehemmt. Soweit eine gesonderte Ermächtigung nicht besteht, hemmt diese Verhandlung nicht die Verjährung der Ansprüche, die den Wohnungseigentümern nach Ablauf einer von ihnen mit Ablehnungsandrohung gesetzten Frist entstehen.

VERJÄHRUNGSFRIST BEGINNT MIT ABNAHME ODER ENDGÜLTIGER ABNAHMEVERWEIGERUNG

BGH, URTEIL VOM 08.07.2010 - VII ZR 171/08

Die werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche des Bestellers unterliegen auch dann der Verjährungsregelung des § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F., wenn sie vor der Abnahme entstanden sind. Die Verjährungsfrist beginnt erst zu laufen, wenn die Abnahme erfolgt oder endgültig verweigert wird.

DIE WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT KANN KEINE VERJÄHRUNGSHEMMENDE MASSNAHMEN EINLEITEN, WENN DIE MÄNGELANSPRÜCHE NICHT VERGEMEINSCHAFTET WORDEN SIND

OLG DRESDEN, URTEIL VOM 31.03.2010 - 1 U 1446/09

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht wirksam die Mängelansprüche "an sich gezogen" und vermeintlich verjährungshemmende gerichtliche Maßnahmen eingeleitet, so handelt sie als Nichtberechtigte. Die Verjährung wird hierdurch nicht gehemmt. Eine spätere Ermächtigung hat keine Rückwirkung.

HEMMUNG DER VERJÄHRUNG DURCH WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT = BAUTRÄGER KANN SICH GEGENÜBER WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT NICHT AUF VERJÄHRUNG BERUFEN

OLG NAUMBURG, URTEIL VOM 17.12.2009 - 2 U 68/09

Haben die Wohnungseigentümer den Ablauf ihrer Mängelansprüche gegen den Bauträger gehemmt, kann sich dieser gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht auf Verjährung berufen.