MACHEN MEHRERE EIGENTÜMER VON IHREM ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT GEBRAUCH, IST DER BETRAG, DER INSGESAMT ZURÜCKBEHALTEN WERDEN DARF, DURCH § 641 ABS. 3 BGB BEGRENZT
OLG OLDENBURG, URTEIL VOM 27.04.2023 - 12 U 114/22
Der Erwerber einer Teileigentumseinheit kann gegenüber der (Werklohn-)Forderung des Veräußerers auch wegen eines das Gemeinschaftseigentum betreffenden Nacherfüllungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht nach §§ 320, 641 Abs. 3 BGB geltend machen. Dies gilt in jedem Falle dann, wenn die Eigentümergemeinschaft die Geltendmachung des Nacherfüllungsanspruches nicht an sich gezogen hat.
Macht nur ein Erwerber wegen eines Mangels Ansprüche geltend, kann er seine Leistung in Höhe der (gesamten) Mangelbeseitigungskosten unter Berücksichtigung des Druckzuschlags verweigern. Machen dagegen mehrere Eigentümer wegen eines Mangels Zurückbehaltungsrechte geltend, ist das Leistungsverweigerungsrecht nach § 242 BGB insgesamt auf die angemessene Höhe begrenzt, wobei den einzelnen Eigentümern in diesem Fall das Zurückbehaltungsrecht regelmäßig nur quotal in Höhe ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile bzw. bis zur Ausschöpfung des durch § 641 Abs. 3 BGB gesteckten Rahmens zusteht.
ZAHLUNG DER FERTIGSTELLUNGSRATE AUF NOTARANDERKONTO = EINSCHRÄNKUNG DES LEISTUNGSVERWEIGERUNGSRECHTS
OLG SCHLESWIG, URTEIL VOM 21.02.2020 - 1 U 19/19
Eine vom Bauträger vorformulierte Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate eines Erwerbspreises auf ein Notaranderkonto zahlen muss, schränkt das Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers (§ 320 BGB) ein, benachteiligt den Erwerber somit unangemessen und ist gemäß § 309 Nr. 2 a BGB unwirksam.
KLAUSEL IM BAUTRÄGERVERTRAG IST UNWIRKSAM, WENN SIE ZUM VERLUST DES LEISTUNGSVERWEIGERUNGSRECHTS DES ERWERBERS FÜHRT
OLG ROSTOCK, BESCHLUSS VOM 21.12.2021 - 4 U 79/18
Die Klausel in einem vorformulierten Bauträgervertrag, wonach "die Vertragsparteien unabhängig von ihrer Leistungspflicht untereinander den Notar gemeinsam anweisen, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst zu veranlassen, wenn die Zahlung des gesamten Kaufpreises nachgewiesen ist", führt zu einem Verlust des Leistungsverweigerungsrechts des Erwerbers wegen Mängeln, benachteiligt diesen unangemessen und ist deshalb unwirksam.
LEISTUNGSVERWEIGERUNGSRECHT KANN AUCH NACH EINTRITT DER VERJÄHRUNG DER MÄNGELANSPRÜCHE BESTEHEN
BGH, URTEIL VOM 05.11.2015 - VII ZR 144/14
Der Besteller kann wegen eines Mangels der Werkleistung ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Unternehmer nach Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche gemäß § 215 BGB geltend machen, wenn dieser Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten ist und daher ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht in nicht verjährter Zeit geltend gemacht werden konnte.
LEISTUNGSVERWEIGERUNGSRECHT SCHLIESST VERZUG AUS
OLG ZWEIBRÜCKEN, URTEIL VOM 04.04.2014 - 8 U 53/12
Nach § 321 Abs. 1 Satz 1 BGB kann derjenige, der aus einem gegenseitigen Vertrag vorzuleisten verpflichtet ist, die ihm obliegende Leistung verweigern, wenn nach Abschluss des Vertrages erkennbar wird, dass sein Anspruch auf die Gegenleistung durch mangelnde Leistungsfähigkeit des anderen Teils gefährdet wird.
Das Bestehen eines Leistungsverweigerungsrechts gemäß § 321 Abs. 1 Satz 1 BGB schließt den Verzug eines Vorleistungspflichtigen aus.
DAS LEISTUNGSVERWEIGERUNGSRECHT IST NICHT AUF DIE FÄLLIGE RATE BESCHRÄNKT
BGH, URTEIL VOM 27.10.2011 - VII ZR 84/09
Der Erwerber eines Einfamilienhauses vom Bauträger darf die Zahlung einer nach Baufortschritt fälligen Rate des Vertragspreises wegen bis dahin aufgetretener Baumängel in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern.
Das Leistungsverweigerungsrecht beschränkt sich nicht auf die nicht fällige Rate - das Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln der Leistungen, die mit der Bezugsfertigrate abgerechnet werden, wird deshalb nicht dadurch beschränkt, dass die Fertigstellungsrate noch nicht bezahlt worden ist.
DER ERWERBER KANN EIN LEISTUNGSVERWEIGERUNGSRECHT AUSÜBEN, WENN DIE LEISTUNG DES BAUTRÄGERS MÄNGEL AUFWEIST
BGH, URTEIL VOM 09.12.2010 - VII ZR 206/09
Wenn der Erwerber den Erwerbspreis gemäß § 3 Abs. 2 MaBV in Raten nach Baufortschritt zu entrichten hat, kann er, wenn die Bauleistungen, deren Bezahlung der Bauträger verlangt, mit Mängeln behaftet sind, in Ausübung seines gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts gemäß § 320 BGB einen entsprechenden Teil der Vergütung einbehalten und gegebenenfalls mit Schadensersatzansprüchen aufrechnen, die sich aus der mangelhaften Erbringung der Bauleistung ergeben.
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT KANN AUCH BEI GERINGFÜGIGEN MÄNGELN AUSGEÜBT WERDEN
OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 16.04.2010 - 4 U 146/08
Der Auftraggeber hat auch dann einen Anspruch auf Mängelbeseitigung und kann ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn es sich um geringfügige Mängel handelt.
ERWERBER KANN ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT AUCH BEI VERGEMEINSCHAFTUNG DER MÄNGELRECHTE AUSÜBEN
OLG Düsseldorf, URTEIL VOM 02.03.2010 - 21 W 8/10
Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss entschieden hat, die Gewährleistungsansprüche hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen, kann der einzelne Erwerber hinsichtlich solcher Mängel ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Veräußerer geltend machen.
NICHTERFÜLLUNG EINER NEBENPFLICHT BEGRÜNDET ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT
OLG STUTTGART, URTEIL VOM 25.01.2010 - 10 U 119/09
Die Nichterfüllung einer Nebenpflicht steht einer Abnahme nicht entgegen, sondern begründet ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB.
EIN BESTELLER KANN SICH OHNE ANGABEN ZUR HÖHE DER MANGELBESEITIGUNGSKOSTEN AUF EIN LEISTUNGSVERWEIGERUNGSRECHT BERUFEN
BGH, URTEIL VOM 06.12.2007 - VII ZR 125/06
Ein Besteller, der wegen eines Baumangels die Bezahlung des Werklohns verweigert, braucht auch nach Einführung des § 641 Abs. 3 BGB durch das Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen vom 30. März 2000 nicht zur Höhe der Mängelbeseitigungskosten vorzutragen.
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT NUR IN HÖHE DES MITEIGENTUMSANTEILS
OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 22.11.2005 - 4 U 501/04
Soweit Mängel sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen, begründen diese ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB im Regelfall nur in Höhe des jeweiligen Anteils an der Eigentümergemeinschaft, welcher letztlich maßgeblich ist für die Mithaftungsquote bezüglich der Mängelbeseitigungskosten.
KEIN VERZUG, WENN ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT BESTEHT
BGH, URTEIL VOM 23.05.2003 - V ZR 190/02
Eine Mahnung zur Erfüllung einer im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Forderung führt nicht zum Verzug des Schuldners, wenn der Schuldner gemäß § 320 BGB zur Zurückbehaltung berechtigt ist. Der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts bedarf es nicht.
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT BESTEHT IN VOLLER HÖHE DES WERKLOHNS
KG, URTEIL VOM 15.09.2000 - 21 U 9456/98
Der Auftraggeber kann, zumindest bis zu dem Zeitpunkt, in dem festgestellt wird, dass jedenfalls extrem teure Mängelbeseitigungsaufwendungen nicht erforderlich sein werden, wegen einer mangelhaften Leistung die Zahlung des offenen Werklohns grundsätzlich in voller Höhe zurückbehalten.
Es ist Sache des Unternehmers darzutun, dass der einbehaltene Betrag unter Berücksichtigung eines Druckzuschlags unbillig hoch ist.
PFLICHT ZUR ÜBERGABE EINER BESCHEINIGUNG NICHT ERFÜLLT = ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT AM WERKLOHN
OLG KÖLN, URTEIL VOM 06.08.1999 - 19 U 176/98
Nach § 66 Abs. 2 BauO-NW hat der Bauherr vor Benutzung einer dort genannten haustechnischen Anlage der Bauaufsichtsbehörde Bescheinigungen der Unternehmer oder Sachverständigen vorzulegen, wonach die Anlage den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
Die Aushändigung einer solchen Bescheinigung an den Bauherrn ist vertragliche Nebenpflicht des Bauunternehmers. Solange die erforderliche ordnungsgemäße Bescheinigung vom Unternehmer nicht ausgestellt und übergeben wird, steht dem Bauherrn daher ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Werklohnforderung zu.
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT WEGEN MÄNGELN: KEIN VERZUG MIT ZAHLUNG DER VERGÜTUNG
BGH, URTEIL VOM 06.05.1999 - VII ZR 180/98
Ein Verzug des Auftraggebers mit der Zahlung der Vergütung ist insoweit ausgeschlossen, als ihm wegen Mängel der vom Auftragnehmer erbrachten Leistungen ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht.
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT WEGEN MÄNGELN AM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM KANN IN VOLLER HÖHE DES RESTWERKLOHNS VON EINZELNEM ERWERBER GELTEND GEMACHT WERDEN
BGH, URTEIL VOM 30.04.1998 - VII ZR 47/97
Die Frage, in welcher Höhe ein Wohnungseigentümer ein Leistungsverweigerungsrecht wegen ausstehender Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Restwerklohn des Veräußerers geltend machen kann, ist nur zweifelhaft, wenn sich mehrere Wohnungseigentümer hierauf berufen. Macht nur ein Erwerber Ansprüche geltend, kann er seine Leistung in Höhe der Mangelbeseitigungskosten unter Berücksichtigung des Druckzuschlages verweigern.
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT AM WERKLOHN WEGEN MÄNGELN IN VOLLER HÖHE DES RESTWERKLOHNS
BGH, URTEIL VOM 04.07.1996 - VII ZR 125/95
Nach § 320 Abs. 1 BGB kann ein Besteller wegen eines Mangels die Zahlung des noch offenen Werklohns des Unternehmers verweigern. Das Gesetz sieht eine Beschränkung des Leistungsverweigerungsrechtes auf einen dem noch ausstehenden Teil der geschuldeten Gegenleistung entsprechenden Teil grundsätzlich nicht vor. Es ist Sache des Unternehmers darzutun, dass der einbehaltene Betrag auch bei Berücksichtigung des Durchsetzungsinteresses des Bestellers (sog. Druckzuschlag) unverhältnismäßig und deshalb unbillig hoch ist.
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT AM WERKLOHN, WENN BESCHEINIGUNG ÜBER HOLZSCHUTZBEHANDLUNG NICHT ÜBERGEBEN WIRD
OLG ROSTOCK, URTEIL VOM 15.02.1995 - 2 U 59/94
Erfüllt der Bauunternehmer nicht die vertragliche Nebenpflicht, dem Besteller eine Bescheinigung über die Holzschutzbehandlung zu übergeben, so kann dieser zur Zurückbehaltung des gesamten Werklohns berechtigt sein.
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT AM RESTWERKLOHN, WENN UNTERLAGEN FÜR ENTSORGUNGSNACHWEIS NICHT ÜBERGEBEN WERDEN
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 26.05.1994 - 5 U 196/93
Es gehört zu den Pflichten eines Abbruchunternehmers, seinem Auftraggeber diejenigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die diesen in die Lage versetzen, den Entsorgungsnachweis zu führen.
Dazu genügt die Vorlage von Lieferscheinen oder eine Rechnung der Firma, die den Abfall übernommen hat. Nicht ausreichend ist die bloße Erklärung eines Nachunternehmers, daß der Abfall ordnungsgemäß entsorgt worden sei.
Die Vorlage der Lieferscheine bzw. Rechnungen ist nur eine Nebenpflicht des Abbruchunternehmers. Ihre Verletzung berechtigt nicht zur Abnahmeverweigerung, wohl aber zum Einbehalt der Restwerklohnforderung.
EINSCHRÄNKUNG DES ZURÜCKBEHALTUNGSRECHTS AUF ANERKANNTE ODER RECHTSKRÄFTIG FESTGESTELLTE FORDERUNGEN IST UNZULÄSSIG
BGH, URTEIL VOM 14.05.1992 - VII ZR 204/90
Das dem Erwerber gegenüber dem Ratenzahlungsverlangen des Bauträgers zustehende Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB kann in einem Formularvertrag nicht dahin beschränkt werden, daß es nur wegen anerkannter oder rechtskräftig festgestellter Forderungen geltend gemacht werden dürfe.
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT AM WERKLOHN WEGEN MÄNGELN IN HÖHE DES ZWEI- BIS DREIFACHEN DER MANGELBESEITIGUNGSKOSTEN
BGH, URTEIL VOM 16.01.1992 - VII ZR 85/90
Das Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB bezweckt über die Sicherung des Anspruches hinaus, Druck auf den Auftragnehmer auszuüben, die ihm obliegende Nachbesserung umgehend zu erbringen.
Die Höhe des Betrages, den der Auftraggeber dabei zurückhalten darf, hängt von den jeweiligen Umständen unter Berücksichtigung von Treu und Glauben ab. Das Zwei- bis Dreifache der voraussichtlichen Nachbesserungskosten ist als angemessen anzusehen.
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT BIS ZUR MANGELBESEITIGUNG
BGH, URTEIL VOM 25.10.1990 - VII ZR 201/89
Falls der Auftragnehmer Mängel ohne berechtigenden Grund nicht beseitigt, kann der Auftraggeber die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB erheben und einen angemessenen Betrag solange einbehalten, bis der Auftragnehmer seiner Mängelbeseitigungspflicht nachgekommen ist.
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT IM ANGEMESSENEM VERHÄLTNIS ZUM BESEITIGUNGSAUFWAND
BGH, URTEIL VOM 10.11.1983 - VII ZR 373/82
Wie jeder Bauherr darf auch der Erwerber einer Eigentumswohnung vom Bauträger die Zahlung einer nach Baufortschritt fälligen Rate des Erwerbspreises jedenfalls wegen bis dahin am Sondereigentum aufgetretener Baumängel in angemessenem Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern .
ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT AM WERKLOHN AUCH WENN SICHERHEITSEINBEHALT VEREINBART
BGH, URTEIL VOM 09.07.1981 - VII ZR 40/80
Ein vereinbarter Sicherheitseinbehalt hindert den Auftraggeber grundsätzlich nicht, fällige Abschlagszahlungen wegen mangelhafter Werkausführung zu verweigern. Der Auftragnehmer kann nicht einwenden, der Auftraggeber dürfe das Leistungsverweigerungsrecht nur wegen eines den Sicherheitseinbehalt wertmäßig übersteigenden Mängelbeseitigungsanspruchs geltend machen.