DER FALL:
Ein Bauträger errichtet ein Objekt mit mehreren Eigentumswohnungen. Die Bauträgerverträge sehen vor, dass die Gewährleistungszeit für Mängel am Gemeinschaftseigentum fünf Jahre beträgt und mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentumes, welche durch einen vom Bauträger ausgewählten und beauftragten Sachverständigen in Vollmacht für den jeweiligen Erwerber erklärt wird, beginnt.
Sechs Jahre, nachdem der vom Bauträger ausgewählte und beauftragte Sachverständige für den Erwerber A die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes erklärt hat, macht dieser (nach anwaltlicher Beratung) Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger geltend. Der Bauträger erhebt die Einrede der Verjährung und verweigert die Mangelbeseitigung. A erhebt Klage auf Mangelbeseitigung.
DIE ENTSCHEIDUNG:
Nach Auffassung des Gerichtes kann ein Erwerber von Wohnungseigentum in einem formularmäßigen Bauträgervertrag nicht an Erklärungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentumes gebunden werden, die ein ihm vom Bauträger vorgegebener Sachverständiger abgegeben hat. Eine solche Klausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Der geltend gemachte Anspruch ist nicht verjährt, weshalb der Bauträger zur Mangelbeseitigung verpflichtet ist.
STELLUNGNAHME:
Die Entscheidung des OLG Frankfurt ist richtig und entspricht der herrschenden Rechtsprechung.
Der Bauträger hätte es bei Wirksamkeit der Klausel in der Hand, einen „in seinem Lager stehenden“ Sachverständigen auszuwählen und zu beauftragen. Es bestünde die Gefahr, dass ein solcher Sachverständiger die Voraussetzungen für die Abnahme nicht neutral prüft, sondern zu Gunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte. Die Klausel benachteiligt den Erwerber entgegen Treu und Glauben.
Die Unwirksamkeit der Klausel führt dazu, dass auch die Erklärung der Abnahme des Gemeinschaftseigentumes durch den Sachverständigen unwirksam ist. Da somit die Leistung des Bauträgers durch die Erklärung des Sachverständigen nicht abgenommen wurde, hat auch die Gewährleistungszeit noch nicht begonnen und der Anspruch des Erwerbers auf Mangelbeseitigung ist noch nicht verjährt.
Achtung: Regelmäßig versuchen Bauträger in solchen Fällen eine Abnahme aus dem Verhalten des Erwerbers (Ingebrauchnahme der Eigentumswohnung, vollständige Zahlung des Kaufpreises …) herzuleiten. Dies geht jedoch nicht. Der Erwerber hatte (vor der anwaltlichen Beratung) keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der Klausel, weshalb ihm das erforderliche Bewusstsein, dass er durch sein Verhalten die Abnahme[nbsp] des Gemeinschaftseigentumes erklärt, fehlte – der Erwerber ging ja davon aus, dass das Gemeinschafteigentum bereits abgenommen wurde.