DER FALL:
Ein Bauträger ist Eigentümer eines Grundstückes, welches mit einem im Jahre 1761 errichteten Gebäude bebaut ist. Der Bauträger will das Gebäude sanieren und die entstehenden Eigentumswohnungen an mehrere Erwerber veräußern.
Der Bauträgervertrag, welchen der Bauträger mit dem Erwerber A abschließt, enthält die Regelung, dass das Objekt grundlegend saniert wird und nach der Fertigstellung Neubauqualität hat.
Nach der Abnahme der Leistung des Bauträgers am Gemeinschaftseigentum zeigen sich Risse in der Fassade, welche der Bauträger lediglich überstrichen hatte. Der Bauträger lehnt die Beseitigung der Risse ab, woraufhin die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, den Bauträger klageweise auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Beseitigung des Mangels am Gemeinschaftseigentum in Anspruch zu nehmen.
Der Bauträger verteidigt sich unter anderem mit dem Einwand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gar nicht berechtigt sei, Ansprüche wegen des vorgenannten Mangels geltend zu machen – die Neubauqualität sei ausschließlich mit dem Erwerber A, nicht jedoch mit den übrigen Erwerbern vereinbart worden und könne deshalb nur im Verhältnis zu diesem gelten.
DIE ENTSCHEIDUNG:
Das LG Köln hatte den Bauträger zur Zahlung des Kostenvorschusses an die Wohnungseigentümergemeinschaft verurteilt. Gegen dieses Urteil hat der Bauträger Berufung eingelegt.
Nach Ansicht des OLG Köln hat die Berufung des Bauträgers keine Aussicht auf Erfolg, da Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen können. Diese ist dann für die Durchsetzung der auf die Mängel des Gemeinschaftseigentums gerichteten Ansprüche zuständig.
STELLUNGNAHME:
Die Entscheidung ist richtig und entspricht der ständigen Rechtsprechung.
Grundsätzlich steht zwar das Recht zur Geltendmachung eines Kostenvorschusses zur Beseitigung von Mängeln (egal ob das Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum betroffen ist) den jeweiligen Erwerbern - nur diese sind Vertragspartner des Bauträgers - zu, jedoch kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dieses Recht durch Beschluss gemäß an sich ziehen (so genannte „Vergemeinschaftung“). Ein solcher Beschluss ist hier wirksam zu Stande gekommen.
Die Übertragung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft erfasst die Beseitigung von Mängeln unabhängig davon, ob die zugrundeliegende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung nur mit einem Erwerber oder mit allen Erwerbern getroffen worden ist.