Das BGB enthält seit dem 01.01.2018 mit § 650 n eine Regelung, welche die Erstellung und Herausgabe von Unterlagen regelt. § 650 n BGB ist auf die ab dem 01.01.2018 abgeschlossenen Bauträgerverträge anzuwenden und lautet wie folgt:
- Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird. Die Pflicht besteht nicht, soweit der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt.
- Spätestens mit der Fertigstellung des Werks hat der Unternehmer diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.
- Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn ein Dritter, etwa ein Darlehensgeber, Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen verlangt und wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten.
Zu den in § 650 n BGB benannten Unterlagen gehören u.a.:
- Baugenehmigung
- Brandschutznachweis
- Standsicherheitsnachweis
- Schallschutznachweis
- Wärmeschutznachweis
§ 650 n BGB umfasst mithin nicht die Unterlagen, die der Erwerber für die spätere Instandhaltung, Instandsetzung oder etwaigen Umbau des Bauwerks benötigt. Die wohl überwiegende Rechtsprechung geht davon aus, dass sich regelmäßig aus der Auslegung des Bauträgervertrages ergibt, dass der Bauträger auch die Herausgabe dieser Unterlagen schuldet. Obwohl die obergerichtliche Rechtsprechung insoweit sehr uneinheitlich ist (insoweit verweise ich auf die nachfolgende Darstellung für Bauträgerverträge, welche vor dem 01.01.2018 abgeschlossen worden sind), gehe ich davon aus, dass folgende Unterlagen an den Erwerber herauszugeben sind:
- für die Errichtung des Bauwerks hergestellte Planungsunterlagen, Berechnungen und Zeichnungen, insb. Ausführungsplanung, Statik und Haustechnikpläne für Heizung, Wasserver- und Entsorgung, Be- und Entlüftung
- Wartungshinweise, Betriebs- und Bedienungsanleitungen
- hydraulische Berechnung der Fußbodenheizung
- Schließkarten / Schließpläne
Darüber hinaus hat die Herausgabe eines Energieausweises zu erfolgen.
Die Herausgabe von Bestandsplänen sind m.A.n. nur geschuldet, wenn die tatsächliche Bauausführung von der Planung in einem Umfang abweicht, der für die spätere Nutzung, Instandsetzung und Instandhaltung eine Darstellung der tatsächlichen Bauausführung erfordert.
Wenn keine Pläne erstellt worden sind, schuldet der Bauträger unter bestimmten Umständen sogar deren Erstellung (und anschließende Übergabe) – eine Pflicht zur Planerstellung wird angenommen, wenn solche Pläne erforderlich sind. Wann dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls.
Achtung: Die Unterlagenerstellungs- und Herausgabepflicht erstreckt sich gem. § 650 n III BGB (wenn der Bauträger eine dahingehende Erwartungshaltung geweckt hat) auch auf Unterlagen, die Dritte (z.B.: Darlehensgeber) als Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen (z.B.: Eigenschaften des Bauwerkes, die für eine Förderung vorhanden sein müssen) verlangen kann.
Bauträgerverträge, die vor dem 01.01.2018 abgeschlossen worden sind:
Ob und - wenn ja - welche Unterlagen ein Bauträger an Erwerber herauszugeben hat, ist im BGB nicht ausdrücklich geregelt, die hierzu ergangene Rechtsprechung ist vielfältig und uneinheitlich.
Von einem allgemeinen Herausgabeanspruch in Bezug auf sämtliche Pläne und Unterlagen wird man wohl nicht ausgehen können. Hat der Erwerber allerdings ein konkretes Interesse an bestimmten Dokumenten, geht die Rechtsprechung eher von einer entsprechenden Herausgabeverpflichtung des Bauträgers aus. Ein solches Interesse besteht unter anderem, wenn die Unterlagen für die Funktionstauglichkeit maßgeblich sind (zB Schaltpläne oder Bedienungsanleitungen). Etwas anderes dürfte für Unterlagen gelten, welche „lediglich“ dazu diesen, den Nachweis des Werkerfolges (mangelfreie Herstellung) zu erbringen – dies gilt erst recht, wenn etwas schon über einen längeren Zeitraum genutzt wurde und sich keine Anzeichen eines Mangels ergeben haben.
Eine andere Frage wiederum ist, ob der Erwerber die Abnahme verweigern kann, wenn (vom Bauträger geschuldete) Unterlagen nicht übergeben werden. Grundsätzlich ist das zu verneinen. Dessen ungeachtet stellen fehlende Unterlagen jedoch einen Mangel dar, so dass der Erwerber einen Betrag in Höhe des Doppelten der für die Erstellung der Dokumente erforderlichen Kosten zurückbehalten kann.