Achtung: Auf Bauträgerverträge, die ab dem 01.01.2018 abgeschlossen worden sind, ist § 650 u II BGB anzuwenden. Danach ist § 648 a BGB, welcher die Kündigung aus wichtigem Grund regelt, auf Bauträgerverträge nicht anwendbar.
Nach dem Willen des Gesetzgebers soll es nicht mehr möglich sein, sich durch Kündigung des werkvertraglichen Teils teilweise aus einem Bauträgervertrag zu lösen und den Anspruch auf Übertragung des Eigentums zu erhalten. Möglich sein soll nur noch eine Gesamtabwicklung des Bauträgervertrages im Rahmen eines Rücktritts.
Der Rücktritt von einem Bauträgervertrag ist für Erwerber jedoch mit erheblichen Nachteilen verbunden - um die Rechte von Erwerbern zu stärken, sollte in einen Bauträgervertrag ein vertragliches Kündigungsrecht aufgenommen werden.
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EIN BAUTRÄGERVERTRAG KANN NUR INSGESAMT GEKÜNDIGT WERDEN
OLG BRANDENBURG, URTEIL VOM 20.04.2023 - 12 U 118/22
Ein Bauträgervertrag kann grundsätzlich nur insgesamt gekündigt werden. Etwas anderes gilt nach dem "alten" Werkvertragsrecht, wenn der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung gibt. Dann kann es geboten sein, dem Erwerber das Recht zur Kündigung der Bauleistung zu gewähren und ihm den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks zu belassen.
KÜNDIGUNG EINES BAUTRÄGERVERTRAGES IST MÖGLICH, WENN EIN WICHTIGER GRUND ZUR KÜNDIGUNG DER BAULEISTUNG BESTEHT
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 26.11.2019 - 21 U 4/19
Ein Bauträgervertrag kann gegenüber dem vertragstreuen Bauträger zwar nicht (frei) gekündigt werden, da dieser eine einheitliche Abwicklung des aus werk- und kaufvertraglichen Elementen bestehenden Vertrags gebietet.
Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung gibt. Dann kann es geboten sein, dem Erwerber sowohl das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund zu gewähren als auch den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks bzw. des Miteigentumsanteils daran zu belassen.
Der Erwerber kann dann die Übereignung unter Anrechnung der für das Grundstück und das bis dahin erstellte Bauwerk geleisteten Zahlungen verlangen.
Einen wichtigen Grund, der die Kündigung des Bauträgervertrags rechtfertigt, stellt es dar, wenn die Umstände aus Sicht des Erwerbers den Schluss zulassen, dass der Bauträger seine Leistungspflichten nicht erfüllen wird. Der Erwerber kann sein Recht zur außerordentlichen Kündigung darauf stützen, dass der Bauträger sein Weiterarbeit ernsthaft und endgültig von der Zahlung einer weiteren Vergütung abhängig gemacht hat, auf die er eindeutig keinen Anspruch hat.
FREIE KÜNDIGUNG DES BAUTRÄGERVERTRAGES NICHT MÖGLICH, WENN BAUTRÄGER VERTRAGSTREU
OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 24.10.2016 - 19 U 172/14
Ein Bauträgervertrag kann gegenüber dem vertragstreuen Bauträger nicht "frei" gekündigt werden. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung gibt. Dann kann es geboten sein, dem Erwerber sowohl das Recht zur Kündigung zu gewähren als auch den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks bzw. des Miteigentumsanteils daran zu belassen.
FREIE KÜNDIGUNG DES BAUTRÄGERVERTRAGES NICHT MÖGLICH
OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 24.10.2016 - 19 U 109/14
Ein Bauträgervertrag kann gegenüber dem vertragstreuen Bauträger nicht "frei" gekündigt werden. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn der Bauträger dem Erwerber einen wichtigen Grund zur Kündigung der Bauleistung gibt. Dann kann es geboten sein, dem Erwerber sowohl das Recht zur Kündigung zu gewähren als auch den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks bzw. des Miteigentumsanteils daran zu belassen.
WERKVERTRAGSTEIL DES BAUTRÄGERVERTRAGES KANN NUR AUS WICHTIGEM GRUND GEKÜNDIGT WERDEN
OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 24.10.2016 - 19 U 108/14
Der Erwerber kann den die Errichtung des Baus betreffenden Teil eines Bauträgervertrags grundsätzlich nicht "frei", sondern nur aus wichtigem Grund kündigen.
ABWICKLUNG DES BAUTRÄGERVERTRAG BEI TEILKÜNDIGUNG NACH § 649 BGB
OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 03.12.2013 - 9 U 1043/13
Ist der Einbau einer Küche im Vertrag explizit zum Gegenstand des werkvertraglichen Teils gemacht worden und hat dieser Einbau im Verhältnis zur Erstellung der Wohnung kein sonderliches Gewicht, führt auch die Bezeichnung der Vergütung für die Küche als Kaufpreis und dessen gesonderter Ausweisung nicht zur Annahme eines gemischten Vertrags.
Will der Besteller vom vertraglich vorgesehenen Einbau der Küche Abstand nehmen, muss er sich eine Abwicklung gemäß § 649 BGB nach Teilkündigung gefallen lassen und die vereinbarte Vergütung (nach Abzug der ersparten Leistungen) gleichwohl zahlen.
AUSSERORDENTLICHE KÜNDIGUNG EINES BAUTRÄGERVERTRAGES MÖGLICH
OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 31.01.2012 - 23 U 20/11
Ein Bauträgervertrag kann - entsprechend § 314 BGB - außerordentlich gekündigt werden, wenn eine Partei der anderen einen wichtigen Grund zur Kündigung gibt, insbesondere wenn sie schwerwiegend vertragsuntreu wird.
Eine verbotene Eigenmacht des Bauherrn (Auswechseln des Objektschlosses unter Aussperrung des Bauträgers ohne dauerhafte Bereitstellung eines Schlüssels/Gewährung des weiteren Zutritts zum Objekt nur nach Gutdünken des Bauherrn) kann - unter Berücksichtigung der vertraglichen Abreden im Einzelfall - eine fristlose Kündigung des Bauträgervertrags insbesondere dann rechtfertigen, wenn sie sich zugleich als eklatanter und wiederholter Verstoß des Bauherrn gegen die bauvertragliche Kooperationspflicht darstellt.
SCHUTZ DER MABV BLEIBT BEI TEILKÜNDIGUNG EINES BAUTRÄGERVERTRAG BESTEHEN
OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 11.09.2009 - 19 U 33/09
Wird bei einem Bauträgervertrag der Bauvertrag vom Erwerber aus wichtigem Grund isoliert gekündigt, besteht der Schutz der Makler- und Bauträgerverordnung auch dann fort, wenn dem Erwerber gegen den Bauträger bereicherungsrechtliche Rückzahlungsansprüche zustehen. In einem solchen Fall steht dem Anspruch nicht die werkvertragliche Fälligkeitsregelung entgegen, nach der die Vergütung bei der Abnahme des Werks zu entrichten ist.
TEILKÜNDIGUNG EINES BAUTRÄGERVERTRAGES MÖGLICH
KG, URTEIL VOM 22.12.1998 - 27 U 429/98
Befindet sich der Bauträger mit der Bauerrichtung in Verzug und steht dem Erwerber insoweit ein wichtiger Grund zur Kündigung zu, so muss er die Kündigung nicht auf den Bauträgervertrag insgesamt beziehen. Er kann auch den Bauerrichtungsteil isoliert kündigen und die Übereignung des Grundstücks verlangen.
Für die Abrechnung und Bewertung der vom Bauträger bis zur Kündigung erbrachten Leistungen ist als Grundstückspreis der im Bauträgervertrag ausgewiesene Betrag maßgeblich. Auf die tatsächlichen Grundstückskosten und Nebenkosten des Bauträgers kommt es nicht an.
TEILKÜNDIGUNG EINES BAUTRÄGERVERTRAGES NUR AUS WICHTIGEM GRUND MÖGLICH
BGH, URTEIL VOM 21.11.1985 - VII ZR 366/83
Der Erwerber kann den die Errichtung des Baus betreffenden Teil des Bauträgervertrages nicht nach § 649 BGB, sondern nur aus wichtigem Grund kündigen.