Verjaehrung des Verguetungsanspruchs des Bautraegers

VERJÄHRUNG DES VERGÜTUNGSANSPRUCHS DES BAUTRÄGERS

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerkes zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Bauträgerverträge enthalten also werkvertragliche (Herstellung des Werkes) und kaufvertragliche (Übertragung des Eigentums am Grundstück) Elemente (= gemischten Vertragsverhältnisses).

Lange war es in der Literatur und Rechtsprechung umstritten, wie sich die Verbindung von werkvertraglichen und kaufvertraglichen Elementen auf den Vergütungsanspruch des Bauträgers und dessen Verjährung auswirkt. Uneinheitlich beantwortet wurde die Frage, ob der Anspruch des Bauträgers auf Zahlung der Vergütung für die Herstellung des Werkes und der Anspruch des Bauträgers auf Zahlung des Kaufpreises für das Grundstück einheitlich verjähren oder ob sich die Verjährung des Anspruchs des Bauträgers auf Zahlung der Vergütung für die Herstellung des Werkes nach § 195 BGB (Verjährungsfrist 3 Jahre) und der Anspruch des Bauträgers auf Zahlung des Kaufpreis für das Grundstück nach § 196 BGB (Verjährungsfrist 10 Jahre) richtet.

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass, solange die Parteien eines Bauträgervertrages nichts anderes vereinbart haben, ein einheitlicher Vergütungsanspruch und damit eine einheitliche Verjährungsfrist anzunehmen ist.

Der BGH hat darüber hinaus entschieden, dass § 196 BGB die Vorschrift des § 195 BGB als speziellere gesetzliche Regelung verdrängt und der Vergütungsanspruch des Bauträgers in 10 Jahren verjährt.

Urteile zum Beginn der Verjährung finden Sie unter dem Punkt "Fälligkeit". >>>

Bitte beachten Sie meine Hinweise zum Haftungsausschluß. >>>

VERGÜTUNGSANSPRUCH DES BAUTRÄGERS VERJÄHRT IN 10 JAHREN

BGH, URTEIL VOM 07.12.2023 - VII ZR 231/22

Haben die Parteien eines Bauträgervertrages nichts anderes vereinbart, ist die Bauträgervergütung nicht aufteilbar in einen Kaufpreis für die Grundstücksanteile einerseits und eine Vergütung für die Bauleistungen andererseits, weshalb der Vergütungsanspruch des Bauträgers einheitlich verjährt.

Verpflichtet sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils in einem Bauträgervertrag zur Errichtung einer Eigentumswohnung, verjährt sein einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarter Vergütungsanspruch gem. § 196 BGB in zehn Jahre. § 196 BGB verdrängt als speziellere gesetzliche Regelung die Vorschrift des § 195 BGB.

Nach § 200 Satz 1 BGB beginnt die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB mit der Entstehung des Anspruchs. Hierunter ist der Zeitpunkt zu verstehen, in welchem der Anspruch erstmalig geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. In der Regel ist damit, sofern keine besonderen Absprachen getroffen sind, der Zeitpunkt der Fälligkeit (§ 271 BGB) maßgebend.

DER KAUFPREISANSPRUCH DES BAUTRÄGERS VERJÄHRT IN 3 JAHREN

LG BERLIN, URTEIL VOM 21.09.2021 - 19 O 55/20

Der Kaufpreisanspruch aus einem Bauträgervertrag verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Entstanden ist ein Anspruch auf Kaufpreiszahlung, wenn er erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage - auch der Feststellungsklage - durchgesetzt werden kann.

Jede Kaufpreisrate verjährt selbstständig.

DER VERGÜTUNGSANSPRUCH DES BAUTRÄGERS VERJÄHRT IN 10 JAHREN

LG MÜNCHEN I, BESCHLUSS VOM 02.11.2016 - 5 O 1618/16

Der Vergütungsanspruch des Bauträgers verjährt einheitlich (als Gegenleistung für die Bauleistung und die Übertragung des Eigentums am Grundstück) in 10 Jahren.

KAUFPREIS- UND WERKLOHNANSPRUCH DES BAUTRÄGERS VERJÄHREN NICHT EINHEITLICH

OLG MÜNCHEN, BESCHLUSS VOM 16.02.2015 - 9 U 3997/14

Der Bauträgervertrag stellt einen typengemischten Vertrag dar. Deshalb ist nicht nur hinsichtlich der Gewährleistung eine Teilung in einen kaufrechtlichen und einen werkvertraglichen Teil vorzunehmen, sondern auch in Bezug auf die Verjährung des Kaufpreis- bzw. Vergütungsanspruchs. Der Kaufpreisanspruch bzgl. des Grundstücks verjährt in 10 Jahren (§ 196) und der Vergütungsanspruch bzgl. der Bauleistung in 3 Jahren (§ 195 BGB).

DER VERGÜTUNGSANSPRUCH DES BAUTRÄGERS VERJÄHRT EINHEITLICH

OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 11.12.2007 - 4 U 97/07

Wird ein Grundstück mit Bauverpflichtung veräußert, ist der Vergütungsanspruch einheitlich entweder nach Kaufrecht oder nach Werkvertragsrecht zu beurteilen.

Eine differenzierte Betrachtung kommt ausnahmsweise in Betracht, wenn sich die Vergütungsteile für das Grundstück und die Bauverpflichtung eindeutig voneinander abgrenzen lassen.

JEDER RATENZAHLUNGSANSPRUCH DES BAUTRÄGERS VERJÄHRT SELBSTÄNDIG

OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 27.01.2005 - 12 U 132/04

Bei den in einem Bauträgervertrag vorgesehenen Raten handelt es sich um eigenständige und vollwertige Zahlungen, die selbstständig verjähren und nicht in einer abschließenden Gesamtforderung aufgehen.

JEDER RATENZAHLUNGSANSPRUCH DES BAUTRÄGERS VERJÄHRT SELBSTÄNDIG

OLG SAARBRÜCKEN, URTEIL VOM 26.04.2000 - 1 U 702/99-175

Die einzelnen Ratenzahlungsansprüche in einem Bauträgervertrag (§ 3 Abs. 2 MaBV) verjähren jeweils selbständig.

Die Fälligkeit der einzelnen Rate tritt ein, wenn die einzelnen Bauleistungen im Wesentlichen vertragsgemäß funktionell ordnungsgemäß ausgeführt sind und lediglich unwesentliche Mängel oder Restarbeiten noch ausstehen. Ist dies der Fall, beginnt die Verjährung der jeweils selbständigen Rate zu laufen.

DER ANSPRUCH AUF VERGÜTUNG DER BAULEISTUNG VERJÄHRT NACH ZWEI JAHREN

OLG HAMM, URTEIL VOM 27.03.1990 - 26 U 179/89

Bei gemischten Verträgen (Übereignung des Grundstücks/Herstellung des darauf zu errichtenden Bauwerks) unterliegt der Anspruch auf Vergütung der Bauleistung im Regelfall der kurzen Verjährung des § 196 BGB.

Das gilt jedenfalls dann, wenn der auf das Grundstück entfallende [Kaufpreis] bezahlt ist.

DER VERGÜTUNGSANSPRUCH EINES BAUTRÄGERS VERJÄHRT NACH § 196 ABS. 1 NR. 1 BGB

BGH, URTEIL VOM 05.11.1987 - VII ZR 364/86

Wenn die Vertragspartner ein einheitliches Entgelt vereinbart haben, ist auf den Vergütungsanspruch eines Bauträgers ausschließlich Werkvertragsrecht und damit die kurze Verjährungsfrist des§ 196 Abs. 1 Nr. 1 BGB anzuwenden. Dies gilt auch dann, wenn das Haus oder die Eigentumswohnung bei Vertragsschluß bereits fertiggestellt ist.

Ist im Vertrag der "Kaufpreis" auf das Grundstück, die Baulichkeiten und die Erschließung aufgeteilt (=aufgegliedertes Gesamtentgelt), ist zweifelhaft, ob die Parteien eine einheitliche Vergütung vereinbart haben.

EINHEITLICH VEREINBARTES ENTGELT: DER VERGÜTUNGSANSPRUCH EDES BAUTRÄGERS VERJÄHRT NACH § 196 ABS. 1 NR. 1 BGB

BGH, URTEIL VOM 05.10.1979 - VII ZR 97/78

In Fällen, in denen sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils in dem Vertrag zur Herstellung einer Eigentumswohnung verpflichtet, verjährt der Anspruch auf das einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarte Entgelt in der kurzen Frist des § 196 Abs. 1 Nr. 1 BGB und nicht - auch nicht der in dem einheitlichen Entgelt enthaltene Kaufpreis für den Grundstücksanteil - in dreißig Jahren gemäß § 195 BGB.

EINHEITLICH VEREINBARTES ENTGELT: DER VERGÜTUNGSANSPRUCH EDES BAUTRÄGERS VERJÄHRT NACH § 196 ABS. 1 NR. 1 BGB

BGH, URTEIL VOM 05.10.1979 - VII ZR 156/78

Ob die kurze Verjährungsfrist auch dann einheitlich auf die Gesamtvergütung anzuwenden ist, wenn die Vertragspartner den Kaufpreis für den Grundstücksanteil und die Vergütung für die Herstellung der Eigentumswohnung gesondert vereinbart haben, bedurfte hier keiner Entscheidung. Der Anspruch auf Vergütung der Bauleistung unterliegt, auch wenn man keine einheitliche kurze Verjährung für das gesamte vereinbarte Entgelt annehmen wollte, der kurzen Verjährung nach § 196 BGB.

DER VERGÜTUNGSANSPRUCH EINES BAUTRÄGERS VERJÄHRT NACH § 196 ABS. 1 NR. 1 BGB

BGH, URTEIL VOM 12.10.1978 - VII ZR 288/77

Verpflichtet sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils in dem Vertrag zur Herstellung einer Eigentumswohnung, verjährt sein einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarter Vergütungsanspruch gemäß § 196 Abs. 1 Nr. 1 BGB in zwei Jahren.

DER VERGÜTUNGSANSPRUCH EINES BAUTRÄGERS FÜR DIE VON IHM ERBRACHTE WERKLEISTUNG VERJÄHRT NACH § 196 ABS. 1 NR. 1 BGB

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 25.10.1976 - 9 U 28/76

Hat sich ein Kaufmann beim Verkauf eines Grundstückes zugleich verpflichtet, auf diesem ein Haus zu errichten, so unterliegen seine Ansprüche gegen den Käufer insoweit der zweijährigen Verjährung, als es sich um die Gegenleistung für den Hausbau, also für den werksvertraglichen Teil des Vertrages handelt.