verspaetete Fertigstellung und Bautraegervertrag

VERSPÄTETE FERTIGSTELLUNG DER EIGENTUMSWOHNUNG

Gemäß § 650u Abs. 1 BGB ist auf Bauträgerverträge, welche nach dem 01.01.2018 geschlossen worden sind, § 650k Abs. 3 BGB anzuwenden. § 650k Abs. 3 BGB lautet wie folgt:

"Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten. Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags."

Sind die Angaben in der vorvertraglichen Baubeschreibung unvollständig oder unklar, bestimmt § 650k Abs. 2 BGB, dass der Vertrag auszulegen ist.

Enthält ein Bauvertrag keine bestimmte oder bestimmbare (bzw. eine unwirksame) Frist, gelangt § 271 BGB zur Anwendung - danach hat der Bauträger die geschuldete Leistung (nach Ablauf einer branchenspezifischen Vorlaufzeit für die Disposition) sofort zu bewirken Die Fertigstellung hat innerhalb eines Zeitraumes zu erfolgen, welcher üblicherweise für die Herstellung des geschuldeten Werkes erforderlich ist.

Gerät der Bauträger mit der Übergabe der Wohnung in Verzug, ist der Erwerber im Rahmen des Schadenersatzes so zu stellen, wie er stünde, wenn der Bauträger die Wohnung termingerecht übergeben hätte. Im Falle einer verspäteten Fertigstellung hat der Bauträger u.a. folgende Verzögerungsschäden zu ersetzen:

Kosten für eine Unterkunft (Wohnung, Hotelzimmer etc.), welche der Erwerber aufgrund der verspäteten Fertigstellung anmieten muss
Fahrtkosten (für Fahrten zur Arbeit, zur Schule, zur Kindertageseinrichtung etc.), die nicht angefallen wären, wenn die Wohnung rechtzeitig fertiggestellt worden wäre
Kosten für die Einlagerung von Möbeln
Finanzierungskosten (Bereitstellungszinsen, Zinsen, welche aufgrund der Verlängerung der Tilgungszeit anfallen etc.)
Kosten für die notwendige Beauftragung eines Rechtsanwaltes
Kosten für die notwendige Beauftragung eines Sachverständigen
Nutzungsausfallentschädigung (Für weitere Informationen hierzu folgen Sie bitte diesem Link >>>)

Regelmäßig wird in Bauträgerverträgen auch eine pauschale Strafe für den Fall vereinbart, dass der Bauträger die Wohnung verspätet fertigstellt. Für weitere Informationen zur Vertragsstrafe folgen Sie bitte diesem Link >>>

Ansprüche wegen physischer Vorenthaltung der Wohnung sind aufeinander anzurechnen.

Ist der Bauträger mit seiner Leistung in Verzug, besteht für den Erwerber unter bestimmten Umständen das Recht, den Rücktritt vom Bauträgervertrag zu erklären. Für weitere Informationen hierzu folgen Sie bitte diesem Link >>>

Bitte beachten Sie meine Hinweise zum Haftungsausschluß. >>>

BAUTRÄGER MUSS SCHADENSERSATZ ERST LEISTEN, WENN DER ERWERBER SEINEN BEHAUPTETEN SCHADEN NACHGEWIESEN HAT

OLG DÜSSELDORF, BESCHLUSS VOM 11.12.2023 - 22 U 210/23

Verzögert sich die Fertigstellung des vom Bauträger zu errichtenden Bauvorhabens und vereinbart er mit einem Erwerber, dass der vom Erwerber nachgewiesene (Verzugs-)Schaden vom Bauträger ersetzt wird, wird der Schadensersatzanspruch des Erwerbers erst fällig, wenn er objektiv ausreichende Nachweise für den von ihm behaupteten (Verzugs-)Schaden vorlegt.

BAUTRÄGER MUSS MIT "BAUABLAUFBEZOGENER DARSTELLUNG" NACHWEISEN, DASS ER DIE VERSPÄTETE FERTIGSTELLUNG DER EIGENTUMSWOHNUNG NICHT ZU VERTRETEN HAT

KG, URTEIL VOM 24.05.2022 - 21 U 156/21

Ein Werkunternehmer oder Bauträger hat seinen Verzug nicht zu vertreten, soweit er durch schwer wiegende, unvorhersehbare und unabwendbare Umstände an der rechtzeitigen Erfüllung gehindert war.

Ist es umstritten, ob die Auswirkungen der Corona-Pandemie einen Werkunternehmer in diesem Sinne vom Verzug entlasten, so hat er darzulegen, wie sich ein von ihm nicht zu verantwortender Umstand im Einzelnen auf den Herstellungsprozess ausgewirkt und ihn verzögert hat ("bauablaufbezogene Darstellung").

ANSPRÜCHE WEGEN VERSPÄTETER FERTIGSTELLUNG DER EIGENTUMSWOHNUNG VERJÄHREN IN DREI JAHREN

BGH, URTEIL VOM 19.05.2022 - VII ZR 149/21

Der Anspruch auf Ersatz des infolge Verzugs eingetretenen Schadens gemäß § 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung.

Gemäß § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre. Sie beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entstanden ist ein Anspruch in dem Zeitpunkt, in dem der Berechtigte den Anspruch erstmals geltend machen und ihn im Wege der Klage, sei es auch einer Feststellungsklage, verfolgen kann. Erforderlich ist grundsätzlich die Fälligkeit des Anspruchs.

Ein Schadensersatzanspruch entsteht grundsätzlich einheitlich auch für die erst in Zukunft entstehenden, adäquat verursachten, zurechenbaren und voraussehbaren Nachteile, sobald irgendein Teilschaden entstanden ist und gerichtlich geltend gemacht werden kann.

Der Schadenseintritt bestimmt sich bei mehreren Schadensfolgen für die Zwecke des Verjährungsrechts anhand des Grundsatzes der Schadenseinheit. Danach gilt der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten, sofern mit den einzelnen Schadensfolgen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet werden konnte. Die Verjährung des Schadensersatzanspruchs erfasst auch solche nachträglich eintretenden Schadensfolgen, die im Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs als möglich voraussehbar waren.

BAUTRÄGER TRIFFT DARLEGUNGS- UND BEWEISLAST DAFÜR, DASS ER DIE VERSPÄTETE FERTIGSTELLUNG DER EIGENTUMSWOHNUNG NICHT ZU VERTRETEN HAT

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 30.07.2019 - 21 U 114/18

Sichert ein Bauträger die Fertigstellung des Objekts zu einem bestimmten Datum zu und wird das Vorhaben nicht termingerecht übergeben, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Will der Bauträger darlegen, dass ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft, hat er eine baustellenbezogene Darstellung der Ist- und Soll-Bauabläufe vorzulegen.

KANN SICH DER BAUTRÄGER AUF DIE EINREDE DES § 320 BGB BERUFEN, IST ER MIT DER FERTIGSTELLUNG DER EIGENTUMSWOHNUNG NICHT IN VERZUG

KG, URTEIL VOM 27.06.2019 - 21 U 144/18

Als von einem Bauträger gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung eines Bauträgervertrags benachteiligt die folgende Regelung den Erwerber unangemessen (der Bauträger ist bereits durch das ihm zustehende Leistungsverweigerungsrecht und die Verzinsung des Erwerbspreises hinreichend geschützt) und ist daher unwirksam:

"Der Termin für die bezugsfertige Herstellung der Wohneinheit verschiebt sich immer dann, wenn der Käufer eine Kaufpreisrate zum Fälligkeitszeitpunkt nicht gezahlt hat, und zwar um denjenigen Zeitraum, der zwischen dem Tag der Fälligkeit der Kaufpreisrate und ihrer Zahlung liegt."

Auch wenn ein Bauträger dem Erwerber die versprochene Wohneinheit nicht zum vereinbarten Termin übergeben hat, ist er mit der Erfüllung dieser Vertragspflicht nicht in Verzug, solange er die Wohneinheit bezugsfertig hergestellt hat und sich auf die Einrede des § 320 BGB berufen kann. Dazu ist er berechtigt, solange er die Erfüllung des Vertrags mit dem Erwerber nicht abschließend verweigert hat und zugleich der Erwerber die Zug um Zug gegen Übergabe geschuldeten Zahlungen nicht geleistet oder in Annahmeverzug begründender Form angeboten hat.

DEM BAUTRÄGER OBLIEGT ES, DARZULEGEN UND ZU BEWEISEN, DASS ER DIE VERSPÄTETE FERTIGSTELLUNG DER EIGENTUMSWOHNUNG NICHT ZU VERTRETEN HAT

LG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 12.10.2018 - 11 O 256/16

Wird das Bauvorhaben nicht zum vereinbarten Zeitpunkt fertig gestellt, ist es Sache des Bauträgers darzulegen und zu beweisen, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.

Ein Verschulden des von ihm beauftragten Tiefbauers muss sich der Bauträger im Verhältnis zum Erwerber zurechnen lassen.

Weder die Kündigung des Bauleiters noch die längerfristige Erkrankung des Baustatikers sind als höhere Gewalt zu qualifizieren, sondern fallen in den unternehmerischen Risiko- und Verantwortungsbereich des Bauträgers.

BEI EINER VERSPÄTETEN FERTIGSTELLUNG DER EIGENTUMSWOHNUNG IST DER ERWERBER SO ZU STELLEN, ALS WENN DER BAUTRÄGER DIE WOHNUNG TERMINGERECHT ÜBERGEBEN HÄTTE

KG MÜNCHEN, URTEIL VOM 15.05.2018 - 21 U 90/17

Hat ein Bauträger die Wohneinheit bezugsfertig hergestellt, befindet er sich mit der Übergabe nicht in Verzug, solange der Erwerber die Zug um Zug gegen Übergabe geschuldeten Zahlungen nicht in Annahmeverzug begründender Form (zB durch ein auf Zahlung gerichtetes wörtliches Angebot - § 295 BGB) anbietet.

Gerät der Bauträger mit der Übergabe der Wohnung in Verzug, ist der Erwerber im Rahmen des Schadensersatzes so zu stellen, wie er stünde, wenn der Bauträger die Wohnung termingerecht übergeben hätte.

Bei der Bewertung der verzugsbedingten Nachteile dürfen die Nachteile, die dem Erwerber wegen physischer Vorenthaltung der Wohnung entstehen, nicht mehrfach in Ansatz gebracht werden - entweder können die Kosten für Ersatzmaßnahmen (zB Miete für eine Ersatzwohnung, Kosten der Einlagerung von Möbeln), eine Nutzungsausfallentschädigung oder eine Vertragsstrafe geltend gemacht werden.

ENTHÄLT EIN BAUTRÄGERVERTRAG KEINE FRIST FÜR DIE FERTIGSTELLUNG DER EIGENTUMSWOHNUNG, IST § 271 BGB ANWENDBAR

OLG DÜSSELDORF, BESCHLUSS VOM 27.07.2016 - 22 U 54/16

Enthält ein Bauvertrag keine bestimmte oder bestimmbare (bzw. eine unwirksame) Frist, ist § 271 BGB anwendbar. Für den Zeitpunkt der Fertigstellung (im Sinne der Fälligkeit der Leistung) kommt es darauf an, in welcher Zeit bei nach dem vom Bauvertrag vorausgesetzten Bauablauf die Fertigstellung möglich war. Der Unternehmer hat die Herstellung in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen und muss Abweichungen von dem auf diese Weise ermittelten Fertigstellungstermin darlegen und ggf. beweisen.

Beruht die Verzögerung von weiteren Eigenleistungen bzw. Mitwirkungshandlungen des Bauherrn auf einem eigenständigen Willensentschluss des Bauherrn, wird dadurch der Kausal- bzw. Zurechnungszusammenhang unterbrochen, wenn der Bauherr nicht vorträgt noch sonst ersichtlich ist, dass er hierzu durch (ggf. welche konkreten) Handlungen bzw. Unterlassungen des Werkunternehmers veranlasst bzw. herausgefordert worden ist.

Mit "oder" bzw. "und/oder" verknüpfte Sachverhalte zur Bezeichnung des vertraglichen Fertigstellungstermins ("generell nutzungsfähig erstellt" oder "nutzungsfähig ist, um Eigenleistungen auszuführen" und/oder "wenn das Haus bezogen werden kann" und/oder "wenn eine Bauzustandsbesichtigung gemäß § 82 BauO-NW durchgeführt werden kann.") sind in AGB - nach dem insoweit maßgeblichen objektiven laienhaften Empfängerhorizont eines durchschnittlichen verständigen Bauherrn bereits für sich weder hinreichend klar noch hinreichend verständlich, wobei Auslegungszweifel gemäß § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders gehen.

ZUM NACHWEIS, DASS DIE VERSPÄTETE FERTIGSTELLUNG EINER EIGENTUMSWOHUNG UNVERSCHULDET IST, BEDARF ES EINER BAUABLAUFBEZOGENEN DARSTELLUNG DER BEHINDERUNG

BGH, URTEIL VOM 05.11.2015 - VII ZR 43/15H

Eine Fertigstellungsfrist "acht Monate nach Baugenehmigung" ist eine hinreichend bestimmte Ereignisfrist im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Der Unternehmer, der sich auf ein fehlendes Verschulden an der Fristüberschreitung beruft, hat zur Erfüllung seiner Darlegungslast konkrete Angaben zur Behinderung durch nicht in seiner Risikosphäre liegende Umstände zu machen. Hierfür muss in der Regel eine konkrete, bauablaufbezogene Darstellung der jeweiligen Behinderung erfolgen.

KEINE VERTRAGSTERMINE VEREINBART - AUFTRAGGEBER KANN LEISTUNG SOFORT VERLANGEN

LG HEIDELBERG, URTEIL VOM 29.08.2014 - 12 O 22/11 KfH

Haben die Parteien keine verbindlichen Vertragstermine vereinbart, kann der Auftraggeber die Leistung sofort verlangen, wenn weder eine Zeit für die Leistung bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Sind branchenspezifische Vorlaufzeiten für die Disposition zu berücksichtigen, ist die Leistung erst nach Ablauf des notwendigen Dispositionszeitraums fällig.

CIRCA-ANGABE GENÜGT NICHT FÜR KALENDERMÄSSIGE BESTIMMTHEIT

OLG KOBLENZ, URTEIL VOM 23.04.2013 - 3 U 838/12

Vereinbaren die Parteien im Bauvertrag, dass die Arbeiten "ab sofort innerhalb von 90 Arbeitstagen" auszuführen sind, und sollen die Arbeiten "in ca. vier Wochen" beginnen, genügt dies nicht für eine kalendermäßige Bestimmtheit des Arbeitsbeginns.

Die Vertragswendung "in ca. vier Wochen" lässt die gebotene kalendermäßige Fixierung vermissen. Sie bringt nämlich zum Ausdruck, dass es sich um eine ungefähre Zeitangabe handelt, die der Schuldner wenigstens in einem gewissen Umfang überschreiten darf, ohne in Verzug zu geraten.

HAFTUNG DES BAUTRÄGERS FÜR EINFACHE FAHRLÄSSIGKEIT BEI VERSPÄTETER FERTIGSTELLUNG DER EIGENTUMSWOHNUNG KANN IN AGB NICHT AUSGESCHLOSSEN WERDEN

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 15.11.2011 - 13 U 15/11

Die termingerechte Herstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung gehört zu den wesentlichen Pflichten eines Bauträgers.

Die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit darf nicht formularmäßig ausgeschlossen werden. Die Haftung für Verzugsschäden kann in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgers deshalb nicht auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

Wer als Bauträger einen bestimmten Fertigstellungstermin zusagt, hat geeignete Vorkehrungen zu treffen, damit der versprochene Termin eingehalten wird.

VERTRAGSSTRAFENVEREINBARUNG BEGRENZT SCHADENSERSATZANSPRUCH WEGEN VERSPÄTETER FERTIGSTELLUNG NICHT

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 11.10.2011 - 9 U 5307/10

Es ist nicht Zweck des pauschalierten Schadensersatzes, die Ansprüche der Erwerber zu erschweren oder zu begrenzen. Hat der Bauträger nach dem Wortlaut der Vereinbarung pauschalen Schadensersatz zu zahlen, ist dadurch die Geltendmachung eines höheren Schadens (wegen verspäteter Fertigstellung) nicht ausgeschlossen. Dazu bedarf es vielmehr eines Zusatzes, wonach mit dem pauschalen Schadensersatz auch übersteigende Beträge abgegolten sind.

KEINE FRIST VEREINBART - UNTERNEHMER HAT ALSBALD ZU BEGINNEN

OLG HAMBURG, URTEIL VOM 29.10.2009 - 6 U 253/08

Bei einem Werkvertrag hat der Unternehmer - wenn keine ausdrückliche Frist vereinbart ist - im Zweifel mit der Herstellung alsbald zu beginnen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen. Mit Ablauf der angemessenen Fertigstellungsfrist tritt Fälligkeit ein.

Beim Werkvertrag obliegt es dem Unternehmer die maßgeblichen Umstände darzulegen und zu beweisen, aus denen sich ergibt, dass die angemessene Fertigstellungsfrist noch nicht abgelaufen ist und deshalb keine Fälligkeit eingetreten ist.

"SPÄTESTER" BEGINN = VERZUGSEINTRITT

KG HAMBURG, URTEIL VOM 15.07.2008 - 21 U 40/07

Ist ein Unternehmer verpflichtet, "spätestens" 21 Werktage nach Erteilung der Baugenehmigung mit den Arbeiten zu beginnen, ist die Regelung dahin zu verstehen, dass die Leistungen des Unternehmers nach Erteilung der Baugenehmigung fällig waren und mit dem Ablaufe des 21. Werktags Verzug eintrat.

Dem Unternehmer kann somit schon vor diesem Termin gemäß § 323 Absatz 1 BGB eine Frist zur Aufnahme der Arbeiten gesetzt werden, nach deren Ablauf der Rücktritt möglich ist.

ZUR SCHADENSMINDERUNGSPFLICHT BEI VERSPÄTETER FERTIGSTELLUNG

BGH, URTEIL VOM 27.01.2005 - VII ZR 276/03

Erwerben die Eigentümer einer Ferienwohnung eine weitere (noch zu errichtende) Ferienwohnung mit dem Ziel, diese selber zu nutzen und ihre bisherige von ihnen genutzte Ferienwohnung zu vermieten, sind sie im Falle einer verspäteten Fertigstellung der neuen Ferienwohnung nicht gehalten, ihre bisherige Ferienwohnung zum Zweck der Schadensminderung zu vermieten.

EINE MAHNUNG FÜHRT NICHT ZUM VERZUG, WENN EIN ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT BESTEHT

BGH, URTEIL VOM 23.05.2003 - V ZR 190/02

Eine Mahnung zur Erfüllung einer im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Forderung führt nicht zum Verzug des Schuldners, wenn der Schuldner gemäß § 320 BGB zur Zurückbehaltung berechtigt ist. Der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts bedarf es nicht.

BAUTRÄGER HAT ZU BEWEISEN, DASS IHN AN DER VERSPÄTETEN FERTIGSTELLUNG KEIN VERSCHULDEN TRIFFT

BGH, URTEIL VOM 08.03.2001 - VII ZR 470/099

Der Bauträger hat mit der Herstellung des vertraglich geschuldeten Bauwerks im Zweifel alsbald nach Vertragsschluss zu beginnen (§ 271 BGB) und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen.

Fordert der Besteller Schadensersatz wegen Nichterfüllung, so muß der Unternehmer darlegen und beweisen, daß ihn an der nicht rechtzeitigen Fertigstellung des Bauwerkes kein Verschulden trifft.