Fertigstellungsrate Schlussrate im Bautraegervertrag

FERTIGSTELLUNGSRATE / SCHLUSSRATE IM BAUTRÄGERVERTRAG

§ 3 Abs. 2 MaBV bestimmt, dass ein Bauträger die letzte (der maximal sieben Raten) Rate i.H.v. 3,5 % der vereinbarten Vertragssumme "nach vollständiger Fertigstellung" entgegennehmen darf. Einer Abnahme des vom Bauträger hergestellten Werkes (§ 640 Abs. 1 BGB) ist nach dem Wortlaut der MaBV keine Voraussetzung für die Fälligkeit der letzten Rate.

Aufgrund des seit dem 01.01.2018 geltende § 650u Abs. 1 Satz 2 BGB wird teilweise vertreten, dass § 650g Abs. 4 BGB zur Anwendung gelangt und die Fertigstellungsrate / Schlussrate erst fällig wird, wenn der Besteller das Werk abgenommen und der Bauträger dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat.

Urteile zur Fälligkeit der Vergütung des Bauträgers finden Sie hier >>>

Sofern man entgegen der vorgenannten Ansicht davon ausgeht, dass die Abnahme keine gesetzliche Voraussetzung für die Fälligkeit der Fertigstellungsrate / Schlussrate ist, stellt sich die Frage, ob in einem Bauträgervertrag wirksam vereinbart werden kann, dass die Fälligkeit der letzten Rate auch die Abnahme des Werkes des Bauträgers erfordert.

Hat der Erwerber die Abnahme erklärt und sich bei der Abnahme Rechte wegen Mängeln vorbehalten (§ 640 Abs. 2 BGB), wird vertreten, dass von einer vollständigen Fertigstellung i.S.v. § 3 Abs. 2 MaBV erst auszugehen ist, wenn auch die Mängel, bezüglich derer sich der Erwerber seine Rechte vorbehalten hat, beseitigt sind.

Mängel, welche erst nach der Abnahme festgestellt werden, haben keinen Einfluss auf die Fälligkeit der letzten Rate - bzgl. dieser Rechte hat der Erwerber die Möglichkeit von seinem Leistungsverweigerungsrecht / Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen.

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FERTIGSTELLUNGSRATE IST ERST FÄLLIG, WENN AUCH DIE PROTOKOLLMÄNGEL BESEITIGT SIND

LG MÜNCHEN II, URTEIL VOM 20.04.2023 - 3 O 5314/19

Die vollständige Fertigstellung ist erst dann gegeben, wenn alle wesentlichen Mängel und die (auch unwesentlichen) sog. Protokollmängel beseitigt sind.

WESENTLICHE MÄNGEL - FERTIGSTELLUNGSRATE NICHT FÄLLIG

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 11.03.2020 - 28 U 4568/19

Die Fertigstellungsrate von 3,5% und der vereinbarte Sicherheitseinbehalt für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel sind nicht zur Zahlung fällig, wenn noch wesentliche Restleistungen ausstehen oder wesentliche Mängel vorliegen.

VEREINBARUNG ÜBER ZAHLUNG DER FERTIGSTELLUNGSRATE AUF NOTARANDERKONTO IST UNWIRKSAM

OLG SCHLESWIG, URTEIL VOM 21.02.2020 - 1 U 19/19

Eine vom Bauträger vorformulierte Vertragsbestimmung, wonach der Erwerber einer Wohnung die letzte Rate eines Erwerbspreises auf ein Notaranderkonto zahlen muss, schränkt das Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers (§ 320 BGB) ein, benachteiligt den Erwerber somit unangemessen und ist gemäß § 309 Nr. 2 a BGB unwirksam.

ABNAHMEMÄNGEL NICHT BESEITIGT - WERKLOHN NICHT FÄLLIG

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 05.11.2019 - 9 U 3774/18

Der Werklohnanspruch des Bauträgers gegen einen Erwerber ist nicht fällig, wenn Abnahmemängel nicht beseitigt worden sind. Das gilt auch dann, wenn es sich um Mängel am Gemeinschaftseigentum handelt.

KEINE VOLLSTÄNDIGE FERTIGSTELLUNG, WENN ZUR ABNAHMEVERWEIGERUNG BERECHTIGENDE MÄNGEL VORLIEGEN

OLG SCHLESWIG, URTEIL VOM 02.10.2019 - 12 U 10/18

Die "vollständige Fertigstellung" ist begrifflich noch nicht erreicht, wenn Mängel vorliegen, die auch eine (zivilrechtliche) Abnahme hindern würden.

Sowohl für die Frage der "vollständigen Fertigstellung" als auch für die Frage der "Abnahme" kommt es einheitlich auf das Vorliegen von Abnahme bzw. Abnahmereife an.

Eine in den AGB eines Bauträgers enthaltene Klausel, wonach der Erwerber zur vollständigen Zahlung vor der "vollständigen Fertigstellung" verpflichtet sein soll, verstößt (auch) gegen AGB-Recht und ist daher unwirksam.

ZAHLUNG DER SCHLUSSRATE VOR VOLLSTÄNDIGER FERTIGSTELLUNG AUF EIN NOTARANDERKONTO VERSTÖSST GEGEN § 309 Nr. 2a BGB

KG, URTEIL VOM 20.08.2019 - 21 W 17/19

Die Bestimmung in den von einem Bauträger gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags, wonach die Schlussrate bereits vor vollständiger Fertigstellung des Vertragsgegenstands auf das Anderkonto eines Notars zu zahlen ist, verstößt gegen § 309 Nr. 2 a BGB und ist unwirksam.

Eine solche Klausel führt dazu, dass ein Erwerber im Streitfall gezwungen ist, zur Durchsetzung von Ansprüchen auf Freigabe der hinterlegten Schlussrate zu klagen, statt sich gegenüber dem Vergütungsanspruch des Bauträgers auf sein Minderungs- und Leistungsverweigerungsrecht berufen zu können.

REGELUNG ZUR FERTIGSTELLUNGSRATE IST UNWIRKSAM, WENN ZAHLUNG ERFOLGEN SOLL, OBWOHL ES AN DER VOLLSTÄNDIGEN FERTIGSTELLUNG FEHLT

LG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 12.05.2015 - 7 O 115/14

Entkoppelt der Bauträger die Fälligkeit der Fertigstellungsrate von der tatsächlichen Fertigstellung aller nach dem Bauträgervertrag geschuldeten Leistungen (hier: die vollständige Fertigstellung des Objekts soll bereits vorliegen, wenn alle im Übergabeprotokoll - welches anzufertigen ist, wenn dem Erwerber aufgrund der Bezugsfertigkeit des Objekts das jeweilige Sondereigentum übergeben wird - vermerkten Restarbeiten erledigt sind), ist der gesamte Zahlungsplan nichtig. Der vollständige Erwerbspreis ist dann erst mit der Abnahme fällig.

REGELUNG, WONACH DIE SCHLUSSRATE VOR FÄLLIGKEIT AUF EIN NOTARANDERKONTO ZU ZAHLEN IST, IST MÖGLICH

KG, URTEIL VOM 07.05.2019 - 21 U 139/18

Die Bestimmung eines Bauträgervertrags, wonach die Schlussrate bereits bei Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate auf ein Anderkonto der beurkundenden Notarin zu zahlen ist, weicht nicht zu Lasten des Erwerbers von § 3 Abs. 2 MaBV ab und ist also wirksam.

BAUTRÄGER DARF SCHLUSSRATE ERST NACH VOLLSTÄNDIGER FERTIGSTELLUNG ENTGEGENNEHMEN

KG, URTEIL VOM 26.02.2019 - 27 U 9/18

Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst nach vollständiger Fertigstellung entgegengenommen werden. Eine vollständige Fertigstellung liegt vor, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind.

Eine sich auf § 3 Abs. 2 MaBV stützende Regelung zur Kaufpreisfälligkeit enthält eine den Regeln des BGB (§ 641 BGB) vorgehende Sonderregelung - eine Abnahme vor vollständiger Fertigstellung beseitigt daher nicht das gewerberechtliche Entgegennahmeverbot für die erst nach vollständiger Fertigstellung fällig werdende Schlussrate.

Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein darauf zahlender Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war.

FÄLLIGKEIT DER FERTIGSTELLUNGSRATE ERST NACH FERTIGSTELLUNG ALLER GESCHULDETEN LEISTUNGEN

LG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 12.05.2015 - 7 O 115/14

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach die Fertigstellungsrate bereits fällig ist, wenn alle anlässlich der Übergabe des Sondereigentums im Übergabeprotokoll vermerkten Restarbeiten erledigt sind, ist unwirksam. Mit dieser Regelung entkoppelt der Bauträger die Fälligkeit der Fertigstellungsrate von der tatsächlichen Fertigstellung aller nach dem Bauträgervertrag geschuldeten Leistungen (hier: Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums).

Aufgrund der Unwirksamkeit dieser Regelung ist der gesamte Zahlungsplan nichtig. Der vollständige Erwerbspreis ist dann erst mit der Abnahme fällig.

AUCH WENN NUR KLEINE MÄNGEL VORHANDEN SIND, IST DIE GESCHULDETE LEISTUNG NOCH NICHT VOLLSTÄNDIG FERTIGGESTELLT

OLG CELLE, URTEIL VOM 30.10.2014 - 16 U 90/14

Die letzte Rate ist erst nach vollständiger Fertigstellung fällig. Eine zu modernisierende Altbauwohnung ist solange nicht "vollständig fertig gestellt", wie Mängel feststellbar sind.

VOLLSTÄNDIGEN FERTIGSTELLUNG = SÄMTLICHE ARBEITEN ERBRACHT + KEINE MÄNGEL VORHANDEN

LG HEIDELBERG, URTEIL VOM 28.03.2014 - 3 O 309/13

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, wonach der Verkäufer die letzte Rate in Höhe von 3,5% der Vertragssumme "nach vollständiger Fertigstellung" fordern darf, ist so zu verstehen, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen. Dies gilt auch für solche Mängel, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen.

MÄNGEL KÖNNEN DER VOLLSTÄNDIGEN FERTIGSTELLUNG ENTGEGENSTEHEN

BGH, URTEIL VOM 27.10.2011 - VII ZR 84/09

Der für die Fälligkeit der Schlussrate erforderlichen "vollständigen Fertigstellung" können Mängel entgegenstehen.

Stehen der für die Fälligkeit der Schlussrate erforderlichen "vollständigen Fertigstellung" festgestellte Mängel entgegen, führt allein der Umstand, dass die Parteien nunmehr seit Jahren über das Vorhandensein und die Beseitigung dieser Mängel streiten, nicht zur Fälligkeit.

ERHEBLICHE MÄNGEL = ANSPRUCH AUF RÜCKZAHLUNG DER SCHLUSSRATE

OLG HAMBURG, BESCHLUSS VOM 25.03.2008 - 6 U 197/07

Die Zahlung der letzten Rate kann zurückgefordert werden, wenn sich im Nachhinein heraus stellt, dass entgegen der Fertigstellungsmitteilung des Bauträgers das Bauvorhaben erhebliche Mängel aufweist. Dies gilt selbst dann, wenn das Eigentum bereits umgeschrieben wurde.

KEINE VOLLSTÄNDIGE FERTIGSTELLUNG OHNE BESEITIGUNG DER PROTOKOLLMÄNGEL

OLG HAMM, URTEIL VOM 03.07.2007 - 21 U 14/07

Bei Bauträgerverträgen ist von einer vollständigen Fertigstellung dann auszugehen, wenn die bei Abnahme zu Protokoll gerügten Mängel ("Protokollmängel") beseitigt sind.

VOLLSTÄNDIGE FERTIGSTELLUNG ≠ ABNAHMEREIFE

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 30.09.2002 - 21 U 16/02

Haben die Vertragsparteien in einem notariellen Bauträgervertrag die Fälligkeit der letzten Rate „nach vollständiger Fertigstellung“ vereinbart, so tritt die Fälligkeit nicht schon mit der Abnahme oder der Abnahmereife ein, sondern erst mit vollständiger Beseitigung der sog. Protokoll-Mängel. Dies gilt jedenfalls dann, wenn – wie hier – der Erwerber vertraglich verpflichtet war, das Objekt schon bei Bezugsfertigkeit abzunehmen und daran die Fälligkeit der vorletzten Rate geknüpft war.

SCHLUSSRATE NICHT VOR BESEITIGUNG DER BEI DER ABNAHME FESTGESTELLTEN MÄNGEL FÄLLIG

BGH, URTEIL VOM 20.01.2000 - VII ZR 224/98

Eine Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach die letzte Rate vor Übergabe der Wohnungen zu zahlen ist, zuvor jedoch bei der Abnahme festgestellte Mängel zu beseitigen sind, ist dahin auszulegen, dass die letzte Rate nicht vor Beseitigung der Mängel fällig wird.

VOLLSTÄNDIGE FERTIGSTELLUNG SETZT BEHEBUNG SÄMTLICHER MÄNGEL VORAUS

OLG NAUMBURG, URTEIL VOM 01.08.1999 - 3 U 57/98

"Vollständige Fertigstellung" im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 MaBV setzt voraus, dass alle Arbeiten erbracht und auch sämtliche Mängel behoben sind.

Der Bauträger trägt beim Verlangen der Schlussrate die Beweislast für das Nichtvorhandensein der vom Erwerber behaupteten Mängel.

SCHLUSSRATE ERST FÄLLIG, WENN ALLE WESENTLICHEN MÄNGEL BEHOBEN

BGH, URTEIL VOM 30.04.1998 - VII ZR 47/97

Ein Erwerber braucht die letzte Rate erst dann zu zahlen, wenn und soweit der vorleistungspflichtige Bauträger sämtliche Arbeiten erbracht und alle wesentlichen Mängel behoben hat.

VOLLSTÄNDIGE FERTIGSTELLUNG SETZT AUCH BEHEBUNG GERINGFÜGIGER MÄNGEL VORAUS

OLG HAMM, URTEIL VOM 24.09.1993 - 12 U 175/92

Die Voraussetzung "vollständige Fertigstellung" eines Hauses bzw. der Eigentumswohnung liegt erst dann vor, wenn alle Arbeiten erbracht und sämtliche - auch geringfügige - Mängel beseitigt sind.

KEINE VOLLSTÄNDIGE FERTIGSTELLUNG, WENN WERK NICHT ABNAHMEREIF

OLG KÖLN, URTEIL VOM 04.05.1982 - 15 U 128/81

Von einer „vollständigen Fertigstellung“ kann nicht gesprochen werden, wenn sich nach der Übergabe des Hauses noch wesentliche Mängel zeigen, die bei einer früheren Kenntnisnahme der Abnahmepflicht des Erwerbers entgegengestanden hätten.

VOLLSTÄNDIGE FERTIGSTELLUNG, WENN WERK BESTIMMUNGSGEMÄSS IN GEBRAUCH GENOMMEN WERDEN KANN

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 14.07.1981 - 20 U 26/81

Kann die Bauleistung ungehindert in bestimmungsgemäßen Gebrauch genommen werden, ist die vollständige funktionelle Fertigstellung gegeben. Das Fehlen unbedeutender Leistungsteile schließt die Fertigstellung nicht aus. Zahlungsvereinbarungen, die zum Nachteil des Erwerbers von der Makler- und Bauträgerverordnung abweichen, sind unwirksam.